购房知识：得房率里的学问，你真的了解吗？

关于得房率，虽然是一些常识性的问题，背后却存在着不少“行业潜规则”，影响你买的房子、居住的生活。

了解深一点，买房套路少走一点，今天我们就来讲讲买房时的这个重要指标：得房率。

01名词解释

关于上述问题，先做个解答，在一栋住宅楼里面，每一户的公摊面积有区别，但是得房率是一样的！

关于得房率，百度百科的定义是：得房率是套内可供住户支配、使用的建筑面积（不包括墙体、管道井等部分面积）与销售面积（建筑面积）的比率。

即，得房率=套内面积/建筑面积

首先，建筑面积你需要知道，也就是你家产权证上出现的产证面积，主要由两部分组成，套内面积+公摊面积。

①套内面积

简单的说就是属于你自己的这部分面积，主要由三个部分组成。

第一部分就是你的净使用面积，不包含所有的墙体，你真正可以使用的那部分面积。

另外一部分就是墙，分为内墙和外墙。内墙是百分之百算作你的套内面积。

外墙则为你拥有一半的面积算作你的套内面积，即20公分的外墙，有10公分的厚度是需要计算在套内面积中的。

第三部分便是阳台，基本上将一半的面积计入你的产权面积。

综上，套内面积即使用面积+内墙+1/2外墙+1/2阳台（根据当地建筑规范计算）

②公摊面积

公摊面积影响得房率的最大因素，主要是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

(1)公摊面积是如何计算的？

它不是每一层每一户单独计算公摊面积，而是把一栋住宅楼所有的公共面积算出一个整数，再按照每一户面积来分摊。

谁的套内面积更大，谁就分走更多的公摊面积，完全是按照比例来分配。

比如说在一栋楼里面有两种户型，一种户型是100㎡的，另外一种户型是200㎡的，如果100㎡的公摊面积是10个平方的话，那200㎡的户型就是20个平方。

(2)公摊面积包含哪些？

公摊面积主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，以及外墙以水平投影面积一半的建筑面积。

不过，独立使用的地下室、车棚、车库、小区门岗，管理用房，楼幢外的公共休憩设施或架空层，以及作为人防工程的地下室，并不计入共有建筑面积。

02得房率越高的房子越合算？

是不是得房率越高的房子买起来越合算，未来在出手的时候也能卖出更高的价格呢？

绝大多数的情况是这个道理，但你还需要知道下列几点。

(1)得房率根据建筑高度划分

所谓的得房率高或者是低，它都是有界限的，基本是按楼层划分。

6F-11F的楼层，由于只有一部电梯或没有电梯，得房率可以做到88%-92%。

11F-18F的楼层，由于多了一部电梯（两部），同时楼梯是消防楼梯面积更大一点，得房率自然也会下来，正常在78-81%。如果能买到得房率在84%的，可以算非常非常优秀的产品了。

18F-33F的楼层不光有两部电梯，还必须有两部消防楼梯，所以它的得房率会进一步的下降，基本上在75~78%左右。

超过33F，也就过了一百米以上进入超高层的范畴，得房率也基本可以做到74%-78%左右。

与住宅不同的是写字楼，因存在大量的公共空间，因此得房率仅在55-60%左右。所以在选购写字楼的时候，得房率是一个重要的参考指标。

(2)高得房率“陷阱”

经常可以看到市场上有人宣传说，我们得房率可以做到98%、99%，甚至可以做到超过100%的得房率。

但是，这个所谓的得房率实际是开发商自己发明的。

只不过是把赠送的面积加上实际套内面积，然后再除以你的建筑面积，得出来得房率，这么算真的有可能超过百分之百。

市面常见的拓展区域一般包括露台、飘窗、一层小院、阁楼和地下室等，都是不计入建筑面积的。

也就是说，只要开发商在设计时预留空间，就有无数改造拓展的可能。

这也一度成为开发商最有效的营销卖点。

03最后

得房率是影响所购住宅的使用面积，也是衡量住宅舒适度的重要指标。

购房者在对于“得房率”数值大小进行选择时，不应该片面的一味选择高数值，应该结合实际情况，进行全面的考量。

当得房率超过合理的限度时，一定要注意辨别，可能是以牺牲居住品质为代价换来的。

相反，改善品质小区的得房率都不会太高，因为要做更多公共空间来满足住户需求，类似挑高入户大堂等。