建设工程房地产开发经营合同纠纷案
【基本案情】
2011年1月7日，巨X公司与忠X公司签订了《投资协议》，约定由忠X公司负责成都市武侯区X路27、29、31、33及十二北街一号的土地的拆迁整理、巨X公司投义资金，双方合作实施该土地的开发经营，整个项目以中拓公司名义运作，忠X公司负责办理旧城改造立项批复、建设用地规划许可证和拆迁许可证等相关证书，并确保与武侯区危旧房*签订土地整理投资协议，若在2011年5月31日前，忠X公司未能取得上述全部合法文件，巨X公司有权解除协议;忠X公司应当在2011年IO月前完成拆迁安置工作
【律师分析】
巨X公司应将与忠X公司合作的情况随时告知忠X公司，听取忠X公司的意见，若忠X公司不同意巨X公司与忠X公司将达成的补充协议或新的合同时，忠X公司有权收回投资款，并由巨X公司按已付款总额的30%进行补偿。
【判决结果】
巨X公司与忠X公司签订的《共同投资协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。通过该协议，巨X公司与忠X公司形成了共同投资房地产开发合同关系，双方应依据该合同履行义务。
依照法律相关规则判决如下：
一、解除原告四川忠X建设工程有限公司与被告四川省巨X建设工程有限责任公司于2011年1月28日签订的《X路土地整理及合作开发项目共同投资协议书》;
二、被告四川省巨X建设工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告四川忠X建设工程有限公司返还投资款300万元;
三、被告四川省巨X建设工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告四川忠X建设工程有限公司支付补偿金30万元;
四、驳回原告四川忠X建设工程有限公司其它诉讼请求。如果未按奉判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
【办案总结】
本案是一起典型的房地产联合开发经营合同纠纷案，起诉之前原告曾要求被告返还300万元投资款并支付600余万元补偿金，最终经过各方面努力，本律师本着全面维护当事人利益尽可以减少损失原则，最终被告只承担了极少部分补偿金，本案中被告对裁判结果较为满意，并未提起上诉。
成都市武侯区人民法院
民事判决书
(2013)武侯民初字第X号
原告四川忠X建设工程有限公司。住所地：成都市武侯区X西路X号。法定代表人X，董事长。
委托代理人X，四川X律师事务所律师。
委托代理人X，四川X律师事务所律师。
被告四川省巨X建设工程有限责任公司。住所地：成都市青羊区锦里东路X号X栋X单元X楼X号。
法定代表人陈X。
委托代理人王生帅，四川高维律师事务所律师。
被告四川忠XX置业有限公司。住所地：成都市武侯区X路X号4楼7号。
法定代表人陈X。
委托代理人黎X，四川君X律师事务所律师。
被告陈1，男，汉族，X年X月X日出生，住成都市X区X街X号7栋5楼3号。
委托代理人黎X，四川君X律师事务所律师。
被告陈2，男，汉族，X年X月X日出生，住成都市X区X路X号2栋7楼4号。
委托代理人黎X，四川君X律师事务所律师。
被告程X，男，汉族，X年X月X日出生X区X路222号12栋1单元302号。
委托代理人黎X，四川君X律师事务所律师。
第三人X达，男，汉族，X年X月X日出生X区X村X号6栋9单元2楼l号。
原告四川忠X建设工程有限公司(以下简称忠X公司)诉被告四川省巨X建设工程有限责任公司(以下简称巨X公司)、四川忠XX置业有限公司(以下简称忠X公司)、陈1、陈2、程X，第三人X达房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告忠X公司委托代理人X、X，被告巨X公司委托代理人王生帅，被告忠X公司、陈1、陈2、程X共同委托代理人黎X，第三人X达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告忠X公司诉称，巨X公司拟与忠X公司共同完成位于成都市武侯区X路27、29、31、33号及十二北街l号的土地整理及开发项目，双方于2011年1月7曰签订了《X路土地整理项目投资协议书》(以下简称《投资协议》)，约定由巨X公司负责出资，忠X公司负责土地拆迁整理，整理完毕后以忠X公司名义合法取得土地使用权，双方共同对上述土地开发经营并按约分配利益。同日，巨X公司与忠X公司及其股东陈1、陈2、程X签订了《借款抵押合同》，约定先由巨X公司借款2000万元给陈1、陈2、程X，若此后X路土地整理项目能够合法运作，巨X公司则以该借款作为投资;该合同还约定借款期限至2011年10月31日止，期限届满，陈1、陈2、程X应一次性返还借款并按年借款额的20%支付补偿金。2011年1月28日，巨X公司与忠X公司签订了《X路主地整理项目投资补充协议》(以下简称《投资补充协议》)，约定如解除投资协议，忠X公司在解除后5个工作日内应返还巨X公司已支付款项，并按照每年200h的标准支付补偿金;忠X公司以已经取得的成国用(2009)字第X号土地使用权进行抵押担保，并于2011年2月2日前办理抵押登记。之后，巨X公司邀请原告忠X公司共同参与该项目的合作开发，两公司于2011年1月28日签订了《X路土地整理及合作开发项目共同投资协议书》(以下简称《共同投资协议》)，约定由忠X公司代巨X公司向陈1、陈2、程X支付2000万元用以履行巨X公司在《借款抵押合同》中的义务，忠X公司享有因出资而获得的部分利益;如至2011年10月31日忠X公司不能获得该项目的国有土地使用权，由债务方返还2000万元并支付约定比例的补偿金。同日，忠X公司与巨X公司、忠X公司、陈1、陈2、程X签订了“《付款确认协议》，约定忠X公司应当代替巨X公司直接将2000万元支付给忠X公司。签订合同后，忠X公司立即将300万元汇入陈1、陈2、程X指定的账户。另2010年8月18日，巨X公司以X达名义向忠X公司借款，忠X公司实际支付给巨X公司200万元作为依据上述合同对巨X公司的付款。忠X公司总计已支付500万元。但忠X公司和巨X公司却并未在合同约定的期限内即2011年2月2日前办理土地使用权抵押登记，其先期违约行为给忠X公司继续付款带来了风险。而且，忠X公司还远远超过约定的2011年10月31日的最后期限，至今也未办理并取得该项目旧城改造立项批复、建设用地规划许可证、拆迁许可证等约定义务，致使忠X公司合同目的无法实现。忠X公司多次要求巨X公司及忠X公司退款，均无果。故原告诉至法院，请求判令：1.解除忠X公司与巨X公司于2011年1月28日签订的《共同投资协议》;2.巨X公司返还原告投资款200万元，并按每年20%支付原告补偿金直至还清为止;3.忠X公司退还原告投资款300万元，并按每年20%支付原告补偿金直至还清为止;4.巨X公司、忠X公司、陈1、陈2、程X对上述债务承担连带责任。被告巨X公司辩称，巨X公司与忠X公司之间仅签订了《共同投资协议》及付款协议，巨X公司与忠X公司之间签订的合同不能作为认定巨X公司与忠X公司权利义务关系的依据;巨X公司无任何违约行为，忠X公司要求解除《共同投资协议》没有法定或约定事由;忠X公司确实依据《共同投资协议》代巨X公司向忠X公司支付了300万元，但这300万元系忠X公司向巨X公司支付的投资款而不是借款，忠X公司代巨X公司向忠X公司付款300万元后，2011年6月10日、6月22日忠X公司已将该300万元退还给巨X公司。忠X公司受X达之委托支付给巨X公司的200万元发生于双方签订《共同投资协议》的半年前，X达向忠X公司出具了借条，该200万元与本案所争议的投资款退还问题没有联系，忠X公司亦无权向巨X公司主张该200万元;巨X公司与忠X公司未约定土地抵押事项，也未约定补偿金，请求驳回原告全部诉讼请求。被告忠X公司辩称，忠X公司与忠X公司无任何权利义务关系。忠X公司在《付款确认协议》的签字仅仅是确认了忠X公司代替巨X公司向忠X公司支付先期投资款2000万元。忠X公司向忠X公司支付的300万元是代巨X公司支付，忠X公司与忠X公司之间无任何法律关系，忠X公司无权要求忠X公司还款。况且忠X公司已经于2011年6月10日、6月22日将300万元退还给巨X公司，请求驳回原告对忠X公司的诉讼请求。被告陈1辩称，陈1与忠X公司的唯一联系是在《付款确认书》上有陈1签字，但该《付款确认书》未见陈1应向忠X公司履行的义务，陈1与忠X公司之间无任何权利义务关系，请求驳回原告对陈1的诉讼请求。被告陈2、程X共同辩称，陈2、程X与忠X公司没有任何法律关系，甚至《付款确认书》上也无二人签字，忠X公司要求陈2、程X承担连带责任没有事实及法律依据，请求驳回原告对陈2、程X的诉讼请求。
第三人X达述称，X达在忠X公司两次借款都不是真实的借贷关系，X达并未收到任何款项。300万元的借款合同巨X公司已认可确已收到忠X公司支付的300万元投资款，与X达无关。200万元的借条，是因为忠X公司与巨X公司合作投资致民路项目，当时还没有签订合同忠X公司怕支出200万元后收不回来，就要求X达出具借条有所保障。该200万元借款忠X公司是直接支付给巨X公司的，与X达也没有关系。
经审理查明：
一、2011年1月7日，巨X公司与忠X公司签订了《投资协议》，约定由忠X公司负责成都市武侯区X路27、29、31、33及十二北街一号的土地的拆迁整理、巨X公司投义资金，双方合作实施该土地的开发经营，整个项目以中拓公司名义运作，忠X公司负责办理旧城改造立项批复、建设用地规划许可证和拆迁许可证等相关证书，并确保与武侯区危旧房*签订土地整理投资协议，若在2011年5月31日前，忠X公司未能取得上述全部合法文件，巨X公司有权解除协议;忠X公司应当在2011年IO月前完成拆迁安置工作，若2011年12月31日前未实际拆迁完毕，则巨X公司有权终止协议，忠X公司应返还巨X公司已经投入的资金，并按照投资总额的30%向巨X公司作出补偿;鉴于该项目尚未能实际成立，臣X公司先期向忠X公司提供借款2000万元(具体内容见双方的《借款及抵押合同》)。若日后该项目合法运作，上述借款将自动转化为巨X公司的投资款。二、2011年1月7日，即巨X公司与忠X公司签订《投资协议》当日，巨X公司与陈1、陈2、程X及忠X公司签订了《借款及抵押合同>，约定巨X公司出借2000万元给陈1、陈2、程X三人，忠X公司为该笔借款向巨X公司承担连带保证责任，忠X公司另以成都市武侯区X路27、29.31.33及十二北街一号的土地使用权为陈1、陈2程X提供抵押担保;还约定巨X公司将出借给陈1、陈2、程X的2000万元付至成都X金海投资有限公司的成都农商银行华阳永安支行X账户，若日后《X路土地整理项目投资协议书>约定的投资项目合法运作，巨X公司的借款可以折抵70%股权。借款期限至2011年10月31日止，借款期限届满，陈1、陈2、程X应一次性向巨X公司返还借款并按照年借款额的200h支付补偿金。
三、2011年1月28日，巨X公司与忠X公司签订了《投资补充协议》，约定双方共同设立项目部，并约定了项目部人员组成、利润分配、财务管理等问题，同时约定：1.若在2011年5月31日前，忠X公司未能取得土地拆迁的合法文件，则巨X公司可以解除本协议，巨X公司通知忠X公司解除本协议5个工作日内，忠X公司应当将巨X公司文付的款项返还给巨X公司，并按照每年20%的标准向乙方支付补偿金忠X公司应当与巨X公司在补充协议签订5日内到成都市国土局对成国用[2009]字第X号土地证所载土地进行抵押登记。忠X公司如不配合抵押登记，2011年1月7日签订的《借款及抵押合同》终止，忠X公司应当承担违约责任。四、2011年1月28日，巨X公司与忠X公司签订了共同投资协议书》，称鉴于巨X公司已与忠X公司签订了《投资协议》，忠X公司同意与巨X公司共同出资以完成巨X公司在《投资协议》中的义务，忠X公司应获得相应权利。双方约定：巨X公司负责以自己的名义与忠X公司签订《土地整理投资协议》及在忠X公司获得土地使用权后与其签订《合作开发协议》，办理项目前期的拆迁及相关工作，待忠X公司取得上述项目的土地使用权后，由巨X公司负责项目开发的具体事宜;忠X公司向本项目提供投资资金，均以巨X公司的名义投入本项目，不参与项目经营，但有权监督项目的实施，并与巨X公司按本协议的约定共同有巨X公司在项目中应取得的相关收益。根据原告巨X公司与忠X公司签订的
五、此后，巨X公司与忠X公司、忠X公司、陈1签订了
六、2011年1月28日，忠X公司向忠X公司出具委抚书，要求忠X公司将300万元付至《借款及抵押合同》中指定的成都X金海投资有限公司的成都农商银行华阳永安支行X账户。忠X公司支付了该款项，忠X公司向忠X公司出具了收据。庭审中巨X公司、忠X公司均确认收到被告忠X公司上述投资款300万元。七、2011年1月28日，X达与忠X公司签订了借款合同，约定X达向忠X公司借款300万元，忠X公司需将该300万元支付至成都X金海投资有限公司的成都农商银行华阳永安支行X账户。
八、忠X公司已将忠X公司代巨X公司支付的300万元退还给了巨X公司。忠X公司出示了向巨X公司退款300万元的银行转账凭证，巨X公司向忠X公司出具了收到忠X公司退还投资款300万元的收据。庭审中，巨X公司亦认可忠X公司已将300万元返还巨X公司。九、2010年8月18日，X达向忠X公司借款200万元，忠X公司应X达之要求将款项转入巨X公司账户。X达向忠X公司出具了借条。忠X公司认为此款亦是忠X公司根据《X路土地整理及合作开发项目共同投资协议书>支付给巨X公司的投资款。X达亦认为该借款是忠X公司向巨X公司支付的投资款。
十、至庭审辩论终结时，忠X公司尚未能获得成都市武侯区X路27、29、31、33及十二北街一号土地的全部国有土地使用权证;至庭审辩论终结时，忠X公司未在国土管理部门办理将成国用【2009】字第X号土地证所载土地抵押给巨X公司的抵押登记手续。
以上事实有《X踣土地整理项目投资协议书》、《借款及抵押合同》、《X路土地整理项目投资补充协议》、《X路土地整理及合作开发项目共同投资协议书》、《付款确认协议》、银行凭证、忠X公司向忠X公司出具的付款委托书及收据、X达向忠X公司出具的200万元借条及300万元借款合同及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，巨X公司与忠X公司签订的《共同投资协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。通过该协议，巨X公司与忠X公司形成了共同投资房地产开发合同关系，双方应依据该合同履行义务。
巨X公司与忠X公司之间签订了两份协议《投资协议书》、《投资补充协议》;巨X公司还与陈1、陈2、程X及忠X公司签订了《借款及抵押合同》.通过上述三份合同，巨X公司与忠X公司形成了共同投资合作房地产开发合同关系，同时巨X公司为降低投资风险与陈1、陈2、程X形成了借款合同关系。根据合同相对性原则，忠X公司不是上述三份合同当事人，不能依据上述三份合同主张权利。忠X公司未参与签订，但其在《付款确认协议书》中盖章反映出忠X公司清楚巨X公司与忠X公司之间的共同投资关系及巨X公司与陈1、陈2、程X之间的借款合同关系，还清楚其将要支付的2000万元是代巨X公司向忠X公司支付的投资款。《付款确协议》7对中拓公司、巨X公司、忠X公司、陈1、陈2、程X之间的权利义务进行约定，忠X公司、陈1、陈2、程X亦未承诺同意对巨X公司对忠X公司之债务承担连带责任，忠X公司要求忠X公司、陈1、陈2、程X对巨X公司债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。本案争议焦点为：一、《共同投资协议》是否应当解除，300万元投资款应否返还。本院认为，《共同投资协议》约定：巨X公司应将与忠X公司合作的情况随时告知忠X公司，听取忠X公司的意见，若忠X公司不同意巨X公司与忠X公司将达成的补充协议或新的合同时，忠X公司有权收回投资款，并由巨X公司按已付款总额的30%进行补偿。该条款赋予了忠X公司极大的合同解除权，即忠X公司只要不同意巨X公司与忠X公司将达成的新的补充协议或新的合同时，忠X公司即有权解除合同并要求收回投资款及要求巨X公司按照已付款总额的30%进行补偿。《共同投资协议》还约定，如至2011年10月31日忠X公司不能获得成都市武侯区信路27、29.31.33号及十二北街1号土地使用权，则由债务方给予返还并支付约定比例补偿。巨X公司与忠X公司签订的《投资补充协议》，约定忠X公司应当将成国用【2009]字第X号土地证所载明的土地进行抵押给巨X公司并办理登记，但忠X公司一直未能按照合同约定办理抵押登记手续。该情况的发生必然导致合同条款相应发生变化，必然需要新的协议对未能办理土地抵押登记一事进行协商处理。忠X公司不同意巨X公司与忠X公司签订的合同发生变化即无论巨X公司与忠X公司达成任何新的协议，忠X公司均不同意。此情况下忠X公司有权解除合同，故忠X公司要求解除约定应由“债务方”给予返还并支付约定比例的补偿。本院认为，《共同投资协议》系巨X公司与忠X公司所签订，根据协议忠X公司支付的300万元是代巨X公司向忠X公司进行的支付，该协议只能约束合同当事人即巨X公司与忠X公司。合同当事人在合同中为第三人设立义务，且未得到第三人的承诺，为第三人设立义务的约定无效。故此处“债务方”只能是指巨X公司，忠X公司、陈1、陈2、程X不负有返还义务。二、巨X公司应否返还忠X公司向X达借款200万元。X达在忠X公司处的借款200万元，除忠X公司与X达陈述该款系忠X公司根据《共同投资协议》支付给巨X公司的投资款外无任何证据证明该点内容。X达向忠X公司借款时间2010年8月18日早于《共同投资协议》签订时间2011年1月28日，在巨X公司不认可的情况下，无法确认忠X公司与X达所述属实，故忠X公司该诉讼请求本院不予支持，忠X公司可另案诉争。三、巨X公司是否应当按照每年20%向忠X公司支付补偿金。巨X公司与忠X公司签订的《共同投资协议》涉及到返还投资款支付补偿金的条款有两条：第一条，如至2011年10月31日或者本项目不能合法运作即忠X公司不能获得该项目的国有土地使月权，则作为借款，由债务方给予返还并给予“约定比例”的补偿;第二条，巨X公司应将与忠X公司合作的情况随时告知忠X公司，听取忠X公司的意见，若忠X公司不同意巨X公司与忠X公司将达成的补充协议或新的合同时，忠X公司有权收回投资款，并由巨X公司按已付款总额的30%进行补偿。从上述两条表述可看出，巨X公司与忠X公司之间并未约定按照每年200%,支付补偿金。若按此诉请，巨X公司应当向忠X公司支付的补偿金将高达700万(2011年1月付款至今已超过三年半)，超过了巨X公司与忠X公司之间按已付款总额的10%进行补偿的约定，本院对忠X公司该诉讼请求在300万元的300万范围内予以支持，即巨X公司应向忠X公司支付补偿金30万元。
据此，依照《*合同法》第六十条、第九十三条，《*民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、解除原告四川忠X建设工程有限公司与被告四川省巨X建设工程有限责任公司于2011年1月28日签订的《X路土地整理及合作开发项目共同投资协议书》;
二、被告四川省巨X建设工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告四川忠X建设工程有限公司返还投资款300万元;
三、被告四川省巨X建设工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告四川忠X建设工程有限公司支付补偿金30万元;
四、驳回原告四川忠X建设工程有限公司其它诉讼请求。如果未按奉判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
案件受理费60800元，由原告四川忠X建设工程有限公司负担24500元;由被告四川省巨X建设工程有限责任公司负担36300元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市级人民法院。
审判长刘X
代理审判员张X
书记员黄X
建设工程房地产开发经营合同纠纷案
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