年轻人买房最纠结的几个问题

在一部分人极力劝阻另一部分人不要买房时，国家却不断出台诱惑政策降低首付比例、减免税费让我们开干。这一次，又要相信谁呢？

其实我不太同意“绝不要买房”的观点，更加不同意“大家都必须要买房”，因为每个人所在地方不同，对于买房的收益预期以及他自身条件与房价的匹配度都是不一样的。

那么，买房遇到这些纠结点，该怎么办呢？

买二手房还是买新房

经常收到朋友们对应该买新房还是买二手房的提问，此处是我对两者价格背后逻辑的小结，供大家参考：

二手房交易价格由散户决定，价格公开透明，价格合理的可能性更大；而新房在某个区域的供应很集中，甚至经常只有一个楼盘，其价格可由该开发商决定（当然开发商也会结合自己的成本、市场情绪来定价）。

新房和二手房的区别类似IPO和二级市场，IPO价格肯定有虚高的，比如市场好的时候，开发商肯定报的价格高于市场接受价格（开发商在蓄客、价格测试等手段都比二手房卖家丰富的多，区域供应的垄断格局也有利于少数卖家形成价格同盟）；

但在市场低迷期，开发商反倒可能因为资金问题和回款压力，定出一个非常低的价格（比如接近甚至低于同等地段的二手房）。

假设买300万的房子，新房和二手房实际的税费应该各是多少呢？

新房的话，因为绝大多数都是期房，买的时候一般没什么税，首套房90平米以下、公积金贷款的话可以20%首付，商贷30%首付；但收房或办房产证时，最大头是契税和公共维修基金，还有办房产证的登记费之类，可能几百块。契税的话，普通住宅1.5%（300万应该属于这个档次），高端住宅3%（每个城市的普通住宅标准不一样），公共维修基金一般按购房款的2-3%征收，也就是4-6万，另外如果收房时面积与买房时不一样，还要补差价等。注意下，以前开发商都代收契税的，方便后期办产证，现在很多项目可由业主到地税局缴。

二手房的话，涉及的税种比较多，不同房子差异大，非常复杂。大头有个人所得税、营业税、契税等，本来应该由卖方缴纳的，但实际上基本由买方承担，一般是中介费1-3%（搜房现在0.5%，值得一看）；

个人所得税，卖方购入满5年的唯一住房销售，免征个人所得税，不满的话按成交价和购入价的差价收20%；

营业税，今年4月1日开始执行新的政策，不满2年，按成交价5.6%缴纳，满2年的且为普通住房（满足单价、面积等一系列条件，各城市不一样）免征，满两年且为非普通住房，按成交价和购入价的差价5.6%；

契税，按买家所购房产为首套还是二套、面积区分，普通住宅：90平米以下首套1%，二套3%；90-140平米首套1.5%，二套3%；非普通住宅3%，别墅4%。

还有土地增值税、印花税等，一般额度不大。

除上述之外，如果所购房产为央产房和已售公房，可能还涉及补交土地出让金等内容。总体而言，二手房买卖税费极其复杂，因此，尽量挑选次新房（入住五年以上），这样多半卖家属于满五唯一，可避免不少税。

还有一个需要注意的是，二手房的交易价一般高于评估价和过户指导价，如果选择按揭的话，除了正常的30%首付外，补差价、税费、中介费等加起来可能要10-20%，这是一笔不小的开支，因此买二手房一定注意以合理的价格过户，以降低总体税费成本和首付压力，必要时可寻求专门的中介公司指导办理。

想在北京买房。你建议买市区小一点旧房的还是郊区大一点的新房呢？

取决于家里的人数、总的预算和未来多久可能有能力改善。如果五年以内不需要考虑孩子上学、老人帮着带的问题，还是靠市区更好，升值潜力更大，居住通勤成本也不高。

但如果家里人比较多，马上就有小孩，老人帮着看，尽量看大两居和三居更好些，如果在市区的价格够不着，可以考虑郊区，很多开发商都会建学校之类，配套还是不错，老人住起来也更舒适。

郊区的房子要注意地铁线和*规划，并要实地考察地铁线与小区的距离，这对未来的居住便利性、潜在升值空间十分关键，应尽量选择建筑规模较大、开发商品牌较好、学校商业等配套齐全、物业管理较好的小区。

以北京为例，一平米多付出2000块但获得更好的配套是值得的。市区的房子的话，要注意不要选择建筑年代太久的，比如80年代或更早，建筑质量一般，后期改造成本很高，拆迁的可能性也不大。

除了刚刚说的区域、大小之外，买新房、二手房还有什么区别？有什么注意事项？

答：现在一手房还有不少不是全装修，因此入住头几年许多还在装修。这个可能对生活有影响。另外比较偏远也不利于出行。

二手房有个好处就是基本都已入住，装修得户数不是太多。因此可以睡个安稳觉。此外你年纪不大，如果社交比较多的化，住市区也有便利。等小孩出生再换大房也不迟。

一手房的好处就是全新小区，车位比较充足。另外新房质量设计往往也比老物业要好（当然还要看具体项目）。如果不介意郊远一些，遇到自己喜欢的买下也是一个不错的选择。