二手房使用年限及计算方式

现如今的生活就算是一套二手房，价格也是涨到了一般人支付不了的地步，当购买了一套二手房，购房者就应该保障这套二手房能够满足今后生活所需的居住年限。避免今后房屋产权到期，不得不另谋房住的情况发生，为了不让“当我老了，我该去哪儿”的情况发生，二手房购买者还是好好看看二手房使用年限是怎么计算吧。

一、土地使用权年限的界定

目前，我国一般性质的住宅使用年限是70年，二手房的使用年限是70年减去已使用年数。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权出让年限按下列用途分类：

1.居住用地七十年；

2.工业用地五十年；

3.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

4.商业、旅游、娱乐用地四十年；

5.综合或者其他用地五十年。

《*城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》内明文规定规定，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

在我国，土地使用权的获得途径主要有两种：出让和划拨。

1.土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让取得国有土地使用权的，是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。

2.划拨土地使用权：指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地，一般是公益事业，学校、医院、军事用地，国家机关办公用地、公路，国家重点建设工程、国有企业等。

三、二手房使用年限具体计算方式

1、已购公房、央产房。

已购公房和央产房同属福利分房制度下的“产物”。取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。

(1)若是以划拨方式取得的，即从该楼的房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

(2)若是以出让方式取得，其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准，一般是从竣工日期算起。

2、二手商品房、经济使用房。

经济适用房的土地使用年限是以基楼盘原始竣工的时间为准，而这一种土地使用年限的计算方式也等同于二手商品房。因此，经济使用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的，这点二手房购房者应该晓得。

关于二手房使用年限的规定及其剩余使用年限，购房者应该在看房选房的时候就向房管局进行咨询，不能听信卖方或者中介的一家之言，这也是对自己的权益一种保障。