小区设备管理

居民小区里的共用设施设备，是指在物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。那么小区设备管理应是怎样的？来介绍一下吧。

小区设备管理

(一)房屋、设备、设施运行中的管理保障

房屋、设备、实施的安全正常运行,是维护保养服务的主要任务,也是物业管理的目标之一,它是业主工作、生活秩序正常的保障。为此,在房屋、设备、设施运行中要建立一些列的安全操作制度,定期巡视检查,发现问题及时处理,用质量来控制操作,用制度来约束规范。

(二)房屋、设备、设施运行中的保养

这是维护保养服务工作中的重点工作,这工作可分如下几项

1、三级保养制

日常维护保养,是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑,发现小故障及时排除,及时做好紧固工作以及文字记录存档等。

一级保养,是由设备操作人员与设备维修人员按照计划进行保养维修工作。主要包括对设备局部解体,进行清洗、调整,按照设备磨损规律进行定期保养。

二级保养,是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,使设备能够达到完好状态的保养。

2、房屋、设备、设施的点检

房屋设备的点检是指根据要求用检测仪器、仪表或人的经验判断。对房屋、设备、设施运行的关键部位进行定点检查。通过日常点检和定期点检可及时发现房屋、设备、设施的隐患,避免和减少突发故障,提高房屋、设备、设施的完好率。正确使用、合理养护,革新改进,以降低维修率,增加使用功能,延长使用寿命,提高经济效益。

3、在房屋、设备、设施运行中的修理(含业主自管设备设施的维修)

由于各种因素的存在,房屋、设备、设施在运行中总会发生破损,修理工作就是要将所发生德破损进行修复或更换零件,排除故障,使其恢复原有使用价值和功能,消除隐患,切实保障人身和设备安全。根据房屋、设备、设施的故障及损坏情况,维修可分为如下几类。

(1)零星维修工行工程。零星维修工程是指对房屋、设备、设施进行日常养护、检修,

以及为排除运行故障而进行的局部修理。零星维修通常只要修复、更换少量易损零件,调整某些部件工况和精度。

(2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常及定期的全面检修,对房屋、设备、设

施部分拆卸修理和更换少量易损部件,使设备恢复和达到应用的标准和技术性能,并维持正常运转到下一次小修。

(3)大修工程。大修工程是指对设备进行定期的全面检修,将设备(构件)全部(部

分)拆卸,更换不合格的主要部(构)件及零部件,使设备基本恢复原有性能。

(4)更新和技术改造。当房屋、设备、设施使用到一定年限后,技术性能落后、效率

低,能耗大或污染环境日益严重或已失去了修缮的价值,则必须淘汰更换和更新更高技术性能的设备,提高和改善技术性能。

4、房屋、设备、设施突发性事故的应急处理

意外事故的发生总难预料,这就要求物业管理人员平时要有忧患意识,防患于未然。在管理上要拟出各种突发事件应急处理预案,在制度上要制定严格的巡回检查制度,将事故隐患消灭在萌芽状态。在人员技术上要常举行各种应急处理模拟演练,强化员工应变处理能力。在物质上要储备好各种处理突发事件的应急器材。