练铜新与佛山市顺德区泰禾物业管理有限公司物业管理纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004）佛中法民五终字第1298号

上诉人（原审被告）：练铜新，男，汉族，住所：佛山市顺德区德胜岸北西路华宝新村第4座203号。

委托代理人：李炽炎，住所：佛山市顺德区德胜岸北西路华宝新村第4座203号。

被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区泰禾物业管理有限公司（原顺德市泰禾物业管理有限公司，以下简称泰禾公司），住所：佛山市顺德区大良红岗工业区顺安棉纺织企业原公司办公楼二楼之2.

法定代表人：梁国成，总经理。

委托代理人：洪广恒、杨志林，该公司职员。

原审第三人：佛山市顺德区华宝房产实业有限公司（原顺德市华宝房产实业有限公司，以下简称华宝房产公司），住所：佛山市顺德区大良红岗工业区。

法定代表人：何学志，总经理。

委托代理人：郑辉，广东海顺律师事务所律师。

原审第三人：广东华宝集团公司（以下简称华宝集团），住所：佛山市顺德区大良顺峰山工业区。

法定代表人：罗继烈，总经理。

委托代理人：郑辉，广东海顺律师事务所律师。

上诉人练铜新因物业管理纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2004）顺法民一初字第591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。

原审判决认定：第三人原顺德市华宝房产实业有限公司是第三人广东华宝集团公司的子公司，具有独立法人资格。被告向第三人原顺德市华宝房产实业有限公司购买了顺德市大良区华宝新村4-203的房屋后，与第三人原顺德市华宝房产实业有限公司签定了物业管理协议，委托第三人原顺德市华宝房产实业有限公司行使华宝新村的物业管理权，由被告支付物业管理费给第三人原顺德市华宝房产实业有限公司。2000年12月30日第三人原顺德市华宝房产实业有限公司通过第三人广东华宝集团公司与原告签定了《华宝新村物业管理移交确认书》，将包括被告的房屋在内的华宝新村房屋的物业管理权移交给原告负责，双方约定由原告维持第三人原顺德市华宝房产实业有限公司与华宝新村的业主签定物业管理协议，物业管理权移交后，与华宝新村物业管理有关的一切债权债务由原告自行负责。确认书签定后，原告便在华宝新村实施物业管理行为。根据被告与第三人顺德市华宝房产实业有限公司签定的《代收华宝新村物业管理费、水费协议书》，被告每月应支付物业管理费54.74元（按房屋建筑面积0.6元/m2计付），从1999年7月开始至2003年5月，被告没有支付物业管理费。2001年7月24日顺德市物价局作出《关于“华宝新村”住宅小区综合物业管理服务收费的批复》，同意原告收取物业管理服务费标准为按住宅单位建筑面积0.6元/平方米计付。

原审判决认为：原告对华宝新村物业管理权的取得，虽不符合《广东省物业管理条例》中规定的取得方式，但其在接管华宝新村后，对华宝新村的居住环境进行了改善，并对华宝新村提供了保安服务、公共场所服务，实际上已对华宝新村实施了物业管理行为，被告也接受了原告的物业管理和服务，因此原、被告之间已形成了事实上的物业管理关系。由于原告对华宝新村进行了管理，为小区提供了服务，根据民法中公平原则、权利义务一致原则，原告有收取管理费的权利，而被告实际上接受了物业管理和服务，享受了利益，有支付相应的物业管理费的义务。原告要求被告按照顺德市物价局规定的华宝新村的物业管理收费标准支付拖欠的物业管理费，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付拖欠期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。依据《*民法通则》第四条、《广东省物业管理条例》第二十七条第一款的规定，判决：被告练铜新应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告顺德市泰禾物业管理有限公司物业管理费及利息共2646.96元（其中管理费2353.82元、利息293.14元）。

上诉人练铜新不服上述判决上诉称：一、被上诉人泰禾公司不具备对上诉人的物业管理资格。上诉人与被上诉人之间从来就没有物业管理委托关系，根据《广东省物业管理条例》第十七条规定：业主委员会委托物业管理公司提供物业管理服务，双方应遵循平等、自愿原则签订物业管理委托合同。被上诉人在签订《华宝新村物业管理移交确认书》时不具备物业管理收费资格，其取得物业管理收费的时间为2001年8月9日，而签订确认书的时间为2000年12月30日，故当时被上诉人不具备物业管理资格，所签订的物业管理移交也是无效的。二、被上诉人与第三人华宝集团签订的《华宝新村物业管理移交确认书》对上诉人不具有法律效力。上诉人虽然与第三人华宝房产公司签订了《代收华宝新村物业管理费、水费协议书》，但华宝房产公司作为一个独立的企业法人，其权利义务应由其独立行使和承担，而不应有其他人行使，更何况涉及业主的权利义务。《合同法》规定：合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意。但被上诉人与第三人华宝房产公司既未通知上诉人，也未取得上诉人同意，故其转让行为无效。三、被上诉人与上诉人之间不存在事实上的物业委托关系。华宝房产公司移交物业管理权的对象应该是华宝新村业主委员会，而不是被上诉人。被上诉人既未经业主委员会委托，也未经业主大会同意，就强行进入华宝新村，强行收取所谓的管理费，实际上这是一种强买强卖的服务，根本不是自愿的。对我公平何在？综上所述，被上诉人不具备对上诉人的物业管理资格，上诉人自始至终也未认可，被上诉人即使有物业管理行为也只是被上诉人单方面的行为，与上诉人无关，上诉人没有义务向被上诉人支付所谓的物业管理费。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

上诉人练铜新在二审期间没有提交新证据。

被上诉人泰禾公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判、驳回上诉。

原审第三人华宝房产公司、华宝集团述称：同意一审判决结果，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人泰禾公司、原审第三人华宝房产公司、原审第三人华宝集团在二审期间均没有提交新证据。

经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：虽然泰禾公司对华宝新村物业管理权的取得存在一定瑕疵。但是，从本案的证据分析来看，泰禾公司实际上对华宝新村实施了管理行为，而上诉人也享受了泰禾公司的管理利益。故泰禾公司有收取物业管理费的权利，上诉人也有支付相应物业管理费的义务。上诉人上诉认为其不是自愿接受泰禾公司的管理，但其本人并没有提供证据证明其曾对泰禾公司的管理提出异议。从民法的公平原则、权利义务一致原则考虑，上诉人理应支付相应管理费，原审判决处理妥当，应予维持。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费120元，由上诉人练铜新负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴逸

审 判 员 刘海

审 判 员 罗凯原

二○○四年十一月五日

书 记 员 吴亚平