长寿县食品禽蛋经营部与长寿区房产管理局、重庆金山投资开发有限公司房屋拆迁合同纠纷一案

重庆市第一中级人民法院

民事判决书

（2005）渝一中民再终字第310号

抗诉机关重庆市人民检察院。

原审原告（二审被上诉人）长寿县食品禽蛋经营部。住所地重庆市长寿区凤城镇校园路14号。

法定代表人李勇勤，经理。

原审被告（二审被上诉人）重庆市长寿区房产管理局。住所地重庆市长寿区凤城镇向阳路17号。

法定代表人洪其昌，局长。

委托代理人焦东平，男，1966年1月22日生，汉族，该局办公室副主任，住重庆市长寿区凤城镇凤岭路19-1-3-7-1号。

委托代理人黄书香，重庆市渝州律师事务所律师。

原审第三人（二审上诉人）重庆金山投资开发有限公司。住所地重庆市渝中区中山三路155号。

法定代表人王金山，董事长。

委托代理人聂静，重庆三力律师事务所律师。

委托代理人袁颖，该公司职工。

长寿县食品禽蛋经营部（下称禽蛋经营部）与长寿区房产管理局（下称房管局）、重庆金山投资开发有限公司（下称金山公司）房屋拆迁合同纠纷一案，本院于2003年12月19日作出（2003）渝一中民终字第3422号民事判决，禽蛋经营部不服向检察机关提出申诉，重庆市人民检察院作出渝检民抗[2004]66号民事抗诉书，向重庆市高级人民法院提起抗诉，重庆市高级人民法院将该案交由本院再审。本院以（2005）渝一中民监字第128号民事裁定书决定对本案进行再审。本院依法组成合议庭，于2005年3月23日公开开庭进行了审理。重庆市人民检察院指派重庆市人民检察院第一分院唐恒军、江敏出庭履行职务。原审原告禽蛋经营部的法定代表人李勇勤，原审被告的委托代理人焦东平、黄书香，原审第三人金山公司的委托代理人聂静、袁颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原一审判决认为，关于安置位置问题，依照我国法律规定，民事法律行为的一个重要条件，就是当事人意思表示真实。就本案而言，原告在拆迁以前在原房平街层即第三层有部分营业用房。其在签订拆迁协议时，根据当时的地形而误认为第三层就是平街层。故约定在二、三层还房。现新建房屋的平街层为第四层，与原告的真实意思及合同目的、本意不一致。导致这一情况的发生，系原告重大误解所致，故原约定在二、三层还房，亦非原告真实意思表示。至于第三人称在“签订拆迁协议之前设计图已绘制完毕并告知原告”的问题，本院认为，设计图虽绘制于1997年4月，但只能证明该图绘制时间的事实。本案在审理中，第三人并未提供其履行了告知义务的证据来证明其主张；尤为重要的是，原告系商业服务企业，其经营门面所处位置直接影响到赖以生存的条件和经济效益的好坏，如按第三人所称已向原告提供了设计图或告知了楼层分布情况，原告作为商业服务企业不可能不知道平街层的经营门面与负楼层的房屋不同的商业价值，这明显不合常理，更与日常生活经验法则相悖。因此，第三人的设计图虽绘制于签协议之前，但与原告是否知道楼层情况没有必然的因果关系，且第三人也未能提供证据证明其将设计图提供给了原告或履行了相关告知义务，其主张本院不予支持。现原告要求在第四层即平街层还房，实际是对拆迁协议在非真实意思表示的情况下所约定的还房位置的变更。因此，应根据原告的真实意思、企业性质、特定的合同目的、本意在及“原地还房”（即平街层）的约定，在新建房屋的第四层34轴线处部分安置还房。其余部分可在第三层还房。关于应还房屋面积问题：原告与其他单位于1979年12月合建房屋时，批准的建筑面积为362.1m2，竣工面积为523m2，超建160.9m2.对于该超建部分是否属于违章建筑的范围，应由相关行政机关依照职权作出认定和处理。重庆市第一中级人民法院虽然在第三人与被告的行政诉讼生效判决中责令被告在涉及原告等单位房屋面积的问题上重新作出具体行政行为，仅是要求行政机关作出某一行政行为。在行政机关作出行政行为之前，不应由行使司法权的人民法院代替行使行政权的行政机关作出认定。但鉴于该部分存在争议，处于不确定状态，故对该争议部分不纳入本案处理，待相关行政机关作出认定处理后，再根据具体情况进行处理。在原建的523m2房屋中，原告有138m2，应按照比例分摊超建部分的42.45m2后，尚有95.55m2，加上另外的88m2，本案应解决的房屋面积的183.55m2.关于过渡期延长的责任问题：根据本案事实和证据，引发争议并导致过渡期的延长，系当事人混合过错所致，双方均应承担责任。1、原告的责任在于其根据当时的地形而误认为第三层就是平街层，故只约定在二、三层还房，导致新房建成后因平街层为第四层而为安置楼层问题引发争议。此争议虽系原告重大误解所造成，但系原告自己主观失误所引起，故原告在主观上有过错，应承担相应责任。2、第三人的责任在于将本应安置原告的房屋在安置以前就出售他人，从根本上留下了引发争议的隐患，并导致不能履行安置原告的义务。在争议发生后，其明知已不能履行相关义务，又不愿采取作价补偿的方式来处理；同时，又不顾客观实际情况，以因历史上造成的原产权登记时某些资料不全为由，全盘否定原告所享有的产权，从根本上推卸安置责任，故第三人应承担履行不能的主要责任。关于被告应否承担责任及何种责任的问题：被告与第三人签订的协议虽名为联合改造协议，但协议中无任何联合改造的实质内容。根据该协议的约定，是由第三人投资开发受益，委托被告代办拆迁安置工作。因此，被告与第三人之间实际是一种委托关系，其基于第三人的委托，在授权范围内所从事的委托事宜所发生的后果，依照法律规定，应由第三人承担。至于第三人所称被告受益的问题，是指其向被告代办拆迁事宜所支付的费用，被告是否应当收取，不应在本案中处理。同时，被告虽然以自己的名义与原告签订拆迁协议，但符合《*合同法》第402条的规定。依照该条规定，被告与原告签订的协议，直接约束原告与第三人。因此，被告在本案中不应承担任何形式的民事责任。综上，被告受第三人的委托与原告签订拆迁协议，符合法律规定，该协议直接约束原告与第三人，第三人应承担安置原告的民事责任。原告的房屋面积为183.55m2，按照拆迁协议在平街层“还一半”的约定，第三人应在现房的第四层即平街层34轴线处安置原告91.755m2.由于第三人已将该处的房屋出售他人，其在事实上已不能履行安置义务，故应根据第三人在此处售房的平均售价4871.22元折价补偿原告，不再支付该部分的延长过渡期的经济损失补助费，该部分原已领取的经济损失补助费13，766.25元应予扣除。其于91.755m2由第三人在第三层还房安置原告。同时，对于延长过渡期间的经济损失补助费，亦由第三人按照1992年《重庆市房屋拆迁管理条例》第47条规定的比例及责任向原告支付，但应扣减原已领取及多领取的经济损失补助费（因原按226m2计付）、搬迁费和先予执行的费用。遂判决：一、第三人重庆金山投资开发有限公司给付原告长寿县食品禽蛋经营部房屋折价款447，056.21元，扣减原已领取的搬迁费及经济损失补助费23，698.25元，实付423，357.96元；二、第三人重庆金山投资开发有限公司在现房第三层还房安置原告长寿县食品禽蛋经营部非住宅房91.755m2；三、第三人重庆金山投资开发有限公司支付原告长寿县食品禽蛋经营部自1999年6月起至2003年8月止的延长过渡期的经济损失补助费32，143.97元，扣减先予执行的21000元，实付11，143.97元；上述第一、二、三项自本判决生效后10日内履行。四、第三人重庆金山投资开发有限公司自2003年9月起，每月给付原告长寿县食品禽蛋经营部延长过渡期的经济损失补助费688.31元，至原告的房屋安置完毕时止；五、被告长寿区房产管理局不承担民事责任；六、驳回原告长寿县食品禽蛋经营部其他诉讼请求。

原二审判决认为，房管局与禽蛋经营部签订的《长寿县单位自管公房，私有房屋拆迁补偿，产权调换、过渡安置协议》是双方真实意思表示，该协议内容不违背法律、法规规定应属有效。房管局与金山公司签订的《联合改造长寿县旧城校园路片区协议书》其实质是房管局出项目，金山公司出资的联合建房行为。根据合同相对性原理，房管局以其自己的名义与禽蛋经营部签订拆迁、补偿、安置协议应该由房管局对禽蛋经营部承担拆迁、补偿、安置的义务。房管局与金山公司对关于拆迁安置的约定，仅是联建双方的内部协议，不能对抗被拆迁人，因此被拆迁人要求房管局履行拆迁安置协议，履行安置义务是正确的，其请求本院予以支持。现双方就还房位置发生争议。按照双方合同约定“还房位置在原地二、三层各一半”。原审将安置房的部分面积折价的判决没有事实和法律依据，该判决不当，应予纠正。房管局应按其约定在原地的二、三层对禽蛋经营部予以安置。关于延长过渡期的经济损失补助费的问题，在此应当分清造成延长过渡期的责任。首先应当明确出资方金山公司是否在约定的时间内交房。本案查明的案件事实是，金山公司已在约定的时间内竣工，并向房管局作了可以进行安置的报告。其次，安置的位置是否正确。本案查明的案件事实是，金山公司提供给房管局对禽蛋经营部进行非住宅安置的房屋位置与房管局、禽蛋经营部的约定完全相符。另外还应分清安置房屋的时间。金山公司1999年4月向房管局提出安置报告，房管局7月召开安置会议。由此，金山公司不承担逾期安置的责任。房管局应当承担5-7月延期过渡补偿费。关于164.9m2违章建筑的扣减，原审判决对其处理的原则与方法亦是正确的。根据上述安置房屋的面积、位置所陈述的理由，造成至7月份以后的延期过渡的责任，应由禽蛋经营部自行承担。原审对延长过渡期补偿的判决不当，应予改判。至于已由金山公司超付的补偿费，不在本案中解决。据此判决：一、维持重庆市长寿区人民法院（2001）长民初字第486-5号民事判决第六项。二、撤销重庆市长寿区人民法院（2001）长民初字第486-5号民事判决第一、二、三、四、五项。三、由重庆市长寿区房产管理局在长寿县凤城镇校园路石佛寺步行街商住楼第二、三层各一半还房安置长寿县食品禽蛋经营部非住宅183.55m2.四、由长寿区房产管理局支付长寿县禽蛋经营部自1999年5月起至1999年7月止的延长过渡期的经济损失补助费。上述第三、四项自本判决生效后10日内执行。

检察机关抗诉称，终审判决拆迁人安置房屋二、三层予禽蛋经营部，而否定禽蛋经营部要求安置平街层及下一层是错误的。1、禽蛋经营部于1992年9月14日取得的房产证上记载的楼层为二、三层，用途均为营业用房，拆迁位置为原“老地方火锅”处，因第三层有一天桥与至区武装部的公路相连，故第三层与公路形成平街层。2、原长寿县房管局于1997年5月21日以自己的名义与禽蛋经营部签订的《长寿县单位自管公房、私有房屋拆迁补偿、产权调换、过渡安置协议》中对于还房位置及楼层，双方约定为“在原地二、三层各一半”。由于双方在签订协议时没有见到设计图纸，只能根据当时禽蛋经营部营业用房所处位置约定在原地二、三层各一半还房。原地第三层为平街层，现新建房平街层为第四层。因此，根据禽蛋经营部签订合同的真实意思、企业性质、特定的合同目的、本意，双方关于还房位置约定中的“原地三层”所指向的就是新建房屋的第四层。3、禽蛋经营部原营业用房已拆除，地形地貌发生了变化，但长寿区房管局和禽蛋经营部均认可原营业用房即“老地方火锅”就是现房的第四层（即平街层）。4、由于金山公司已将现房第四层（平街层）出售他人，其事实上已经不能履行安置义务，使禽蛋经营部要求安置现房的主张无法实现，故应折价安置。

经再审审理查明，原长寿县商业局按照原长寿县计委（79）69号文的批准，于1979年12月修建三层楼房一幢。批准的建筑面积为362.1m2，实际竣工面积为523m2.超建160.9m2.后在办理产权手续时，登记在禽蛋经营部名下为142m2（其余部分分别登记在其他两个单位名下），并于1981年11月1日取得房产营业证。后在复查换证过程中更正为138m2，并于1992年9月14日取得房产证。该证记载楼层为二、三层。此外，禽蛋经营部另有88m2的房屋一幢，于1989年11月5日取得房产证。故禽蛋经营部共有房屋226m2，用途均为营业用房。为了加快长寿校园路旧城改造，房管局与金山公司于1997年4月11日签订《联合改造长寿县旧城校园路片区协议书》，约定由金山公司承担该片区的拆迁、安置、补偿、过渡及项目投资等资金；委托房管局代办拆迁、安置、补偿工作，费用由金山公司承担。金山公司向房管局支付管理费16万元，代办拆迁费10万元，安置补偿费18万元，该项目由金山公司投资并受益等。房管局于同年5月21日以自己的名义与禽蛋经营部签订了《长寿县单位自管公房，私有房屋拆迁补偿，产权调换、过渡安置协议》。约定过渡期限为24个月，如超过过渡期限，按《重庆市房屋拆迁管理条例》（1992年）第47条规定执行。对于还房位置及楼层，双方约定为“在原地二、三层各一半”，除此，对超安面积的结算也作了约定。该协议签订后，禽蛋经营部领取了相关过渡费用后，房屋被拆除，由金山公司进行改造建设。

该改造工程于1999年4月竣工，同年4月10日，金山公司向房管局书面报告：“我司与贵局联合改造的石佛寺旧改商住楼于4月9日竣工验收，请贵局对住宅部分A栋5-11楼2、3号房……共计五十套，非住宅按贵局与饮食、付食、禽蛋经营部三家拆迁单位所签订的还房协议C栋1-3层进行安置、还房、入住”。时任房管局副局长的魏之顺收悉报告后在金山公司报告上作了批注，未对被拆迁单位还房位置在C栋1-3层提出异议。同年5月在安置还房过程中，禽蛋经营部认为被撤迁房原有一层是平街，新建房也应还平街层及以下一层（即新建房屋第三、四层）为由，拒绝接受新建安置房屋第二、三层。 1999年7月房管局组织拆迁办、拆迁公司、金山公司、禽蛋、商业局等负责人参加的拆迁安置还房会，因安置位置等发生争议，至今未予安置。

另查明，该改造项目工程的房屋名称为长寿县凤城镇校园路4、6、8号，A、B、C三幢房屋。该工程项目立项立为房管局，拆迁人为房管局，建设规划许可证仍批给房管局。A、B、C三幢房屋设计图于1997年4月由长寿县建筑设计室设计、出图，同年6月，长寿化工总厂设计所对C幢设计图作了部分修改，即在原设计为九层基础上增加两层，共十一层，C栋下面位置未作变动。

上述事实，有安置协议、旧城联合改造协议、房屋设计图及修改图、竣工报告、安置报告、庭审笔录等随案为据，足以认定。

本院认为，房管局与禽蛋经营部签订的《长寿县单位自管公房，私有房屋拆迁补偿，产权调换、过渡安置协议》是双方真实意思表示，该协议内容不违反法律、法规禁止性规定，应属有效。原房管局与金山公司签订的《联合改造长寿县旧城校园路片区协议书》其实质是房管局出项目，金山公司出资的联合建房行为。根据合同相对性原理，房管局以其自己的名义与禽蛋经营部签订拆迁、补偿、安置协议应该由房管局对禽蛋经营部承担拆迁、补偿、安置的义务。房管局与金山公司对关于拆迁安置的约定，仅是联建双方的内部协议，不能对抗被拆迁人，因此被拆迁人要求房管局履行拆迁安置协议，履行安置义务是正确的，其请求本院予以支持。现双方就还房位置发生争议。被拆迁人禽蛋经营部原营业用房位置客观上位于当时地理位置的第二、三层，且第三层有一天桥与至区武装部的公路相连形成平街层属实，该经营部是明知的，但仍与房管局签订了还房位置为“原地二、三层各一半”的安置协议。“原地二、三层”蕴含安置位置在原地、楼层应是第二层、第三层之意，用于安置的房屋应是新建房而非原旧房，新房设计图已于签订协议前绘制而出，且至房屋竣工时，该房的地基水平标高未作任何变动，金山公司在将非住宅安置房屋交付房管局时，房管局并未提出异议。故原终审判决按协议约定安置禽蛋经营部于新建房屋第二、三层是正确的。检察机关抗诉称应安置新建房屋平街层及下一层给禽蛋经营部，因平街层客观上位于新房楼层的第四层，与协议约定不符，故对其理由本院不予支持。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《*民事诉讼法》第一百八十四条第一款、第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：

维持本院（2003）渝一中民终字第3422号民事判决。

本判决为终审判决。

审 判 长 罗邦伦

审 判 员 许 申

代理审判员 章若微

二00五 年 四 月 二十八 日

书 记 员 杨 静