周良飞与大庆市萨尔图区人民*、第三人大庆市大成经贸有限公司商品房预售合同纠纷一案

黑 龙 江 省 大 庆 市 中 级 人 民 法 院

民 事 判 决 书

（2001）庆民初字第35号

原告周良飞，男，1965年出生，汉族，大庆金田商场个体业主，住浙江省永嘉县桥头镇田前村。

委托代理人孟繁旭、高险峰，黑龙江省孟繁旭律师事务所律师。

被告大庆市萨尔图区人民*，住所地，大庆市萨尔图区。

法定代表人赵希江，职务区长。

委托代理人吕继民，男，1956年1月18日出生，汉族，大庆市萨尔图区非公有制经济委员会主任，住大庆市萨尔图区东风新村6-1楼3单元101室。

委托代理人王喜龙，男，1972年9月18日出生，汉族，大庆市萨尔图区*法律顾问，住哈尔滨市建安头道街313号楼55号。

第三人大庆市大成经贸有限公司。住所地大庆市萨尔图区萨大路南一路口。

法定代表人渠敬年，职务经理。

委托代理人王淑清，大庆市衡平律师事务所律师。

原告周良飞与被告大庆市萨尔图区人民*、第三人大庆市大成经贸有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2001年3月23日诉至大庆市中级人民法院，本院依法组成合议庭，于2001年5月24日公开开庭审理了此案，原告周良飞及委托代理人高险峰、孟繁旭，被告大庆市萨尔图区人民*委托代理人吕继民、王喜龙，第三人大成经贸有限公司委托代理人王淑清出庭参加诉讼，本案现已审理完毕。

原告诉称：原告于1998年10月9日向被告预交购房款385 000.00元，并于1999年9月23日与被告签订了编号为323号的“会战大街房屋使用权出售合同”，被告承诺该房屋拥有合法产权。原告于1999年 9月18日入户后，才得知该处房屋不具有合法建设手续。属于违法建筑，并且至今未通过验收，不能正常使用，该合同属于无效合同。请求（一）确认原、被告签订的“会战大街房屋使用权出售合同”无效；（二）判令被告返还原告购房款人民币385 000.00元、隔断面积损失3 784.50元及经济损失24 601.00元。

被告辩称，被告与原告签订的精品屋出售合同合法有效，不存在解除合同的事实和法律依据。该合同是双方在公平自愿、等价有偿、诚实信用原则下签订的。被告严格按照有关规定办理了金田商场的建设规划、用地、工程规划许可证等手续。并且进行了质量验收，办理了土地使用证和房屋产权证。并对安全隐患正在予以妥善解决。因此，房屋出售合同合法有效，应驳回原告的诉讼请求。

第三人答辩称：本案是买卖合同，合同是有效的，房屋不是开发性质，根据合同法的规定，各种证照和建筑许可证可以补办，第三人是垫资建房，向原告收取的购房款是经与大庆市萨尔图区人民*协商同意。收回来的费用是折抵大庆市萨尔图区人民*所欠的工程款，故对于原被告之间所形成的房屋买卖第三人不应承担任何责任。

本案争议焦点，双方签订的商品房使用权出售合同是否有效？

庭审中原告举证：房屋使用权出售合同、公证书、房屋使用权成交通知单、收款票据。经过庭审质证，被告无异议。本院予以采信。

被告举证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程质量等级认定书、房屋所有权证、防火证。经庭审质证，原告及第三人均无异议，本院对其真实性予以认定。

第三人举证：大庆市萨尔图区人民*所出具的产权面积证明、萨区*向大庆市人民*请求确权的请示报告、房屋所有权证。经庭审质证，原、被告无异议，本院予以确认。

对本院委托大庆市中级人民法院司法诉讼证据鉴定中心所做的房屋使用费的鉴定进行质证，各方均无异议，本院予以确认。

综合以上证据及诉辩双方的理由，本院认定事实如下：

1998年，被告大庆市萨尔图区人民*（以下简称“萨区*”）对位于辖区内的会战大街进行整体规划改造，开发建筑金田商场。1998年6月23日开工，1999年6月3日竣工，建筑面积10865.5平方米。原告购得金田商场大楼一层A1区009号房屋，并进行了公证。1998年10月9日，原告向大庆市广联建筑安装工程有限公司（以下简称广联公司，系被告下属企业，代被告收款）交纳了预购房屋款385 000.00元。1999年9月14日向黑龙江金城建筑安装工程有限公司交纳了安装隔断款3 784.50元，金城公司撤销后，其债权债务均由大成公司负担。1999年12月24日，原告与大庆市萨尔图区会战大街管理委员会（萨区*成立的临时机构）签订了“会战大街房屋使用权出售合同”。约定：被告将金田商场大楼一层A1区009号，建筑面积22.35平方米，使用面积为15平方米的房屋使用权出售给原告，出售期限为40年（产权属萨区*），自2000年1月1日至2039年12月31日止。合同规定，原告在使用权限内有权出租、转让给第三方使用，但必须征得被告同意。被告萨区*变更产权，不影响合同效力。

被告方于1998年12月以出让方式办理了国有土地使用证，使用年限至2038年12月30日；1998年12月31日办理了建设用地规划许可证； 1999年8月19日经大庆市工程质量监督站验收合格，发给了工程质量等级认证书；1999年12月20日办理了建设工程施工许可证；2000年3月16 日办理了建设工程规划许可证；2000年6月办理了房屋所有权证；2001年6月28日办理了防火证。金田商场于1999 年9 月18 日开始营业。经本院委托大庆市司法诉讼证据鉴定中心鉴定，原告房屋使用费为 27 613.63元，鉴定费5 775.00元。

另查，第三人大成经贸有限公司（以下简称“大成公司”，因原黑龙江金城建筑工程有限公司已被注销，其债权债务由第三人大成公司承担）在房屋出售期间也收取了部分房款，因建设方萨区*拖欠承建方大庆市大成经贸有限公司的工程款，第三人作为垫资人收取的款项，萨区*同意抵扣了所欠的工程款。

本院认为，被告萨区*以城市改造为由，在位于会战大街原金田商场的位置开发建筑房屋，通过预售方式将其所建的房屋出售给原告，约定出售使用权40年（产权归萨区*），并与原告签订了房屋使用权出售合同。被告又以大庆市萨尔图区建设局名义办理了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等证件。因此应认定被告的行为是一种房地产开发经营行为。而房地产开发经营者应为具备企业法人条件，经工商行政管理部门登记并核发营业执照的房地产企业或兼营企业。且《房地产开发企业资质管理规定》中明确规定了“房地产开发企业应具备一定资质及相应条件”。萨区*不具备房地产开发主体资格，不能以开发主体的名义从事开发建设房屋并以开发商的名义预售商品房屋，房地产开发经营者预售房屋，应当是在取得国有土地使用证和预售商品房许可证后，才能进行房屋预售。本案中被告萨区*在未取得前述证照情况下，预售房屋，也违反了有关法律规定，故应认定双方签订的商品房使用权出售合同无效。对原告退房返款及赔偿隔断损失的诉讼请求，本院予以支持。被告应返还周良飞购房款和隔断款损失及利息。原告应返还房屋，并给付房屋使用费。原告请求其他经济损失无具体诉讼请求，且无相关证据佐证，不予支持。

第三人大成公司（金城公司注销后，债权债务已归大成公司）虽然也收取了部分房款，但因萨区*同意顶抵欠大成公司的工程款，应视为萨区*收到了购房款，返还原告房款的责任应由被告萨区*负担。

依照《*房地产管理法》第四十四条及《*民法通则》第五十八条、六十一条之规定，判决如下：

一、原、被告签订的商品房使用权出售合同无效；

二、被告大庆市萨尔图区人民*返还原告周良飞购房款385 000.00元、隔断损失3 784.50元，两项利息 24 627.30元，合计413 411.80元；

三、原告周良飞于本判决生效十日内将房屋返还被告大庆市萨尔图区人民*。并给付被告大庆市萨尔图区人民*房屋使用费27 613.63元。

以上二、三项折抵后，被告大庆市萨尔图区人民*还应返还原告周良飞人民币385 798.17元，于本判决生效后三个月内付清。

四、第三人大庆市大成经贸有限公司不承担民事责任。

五、驳回原告的其它诉讼请求。

案件受理费8 285.00元（已交1 037.50元），鉴定费5 775.00元，由被告大庆市萨尔图区人民*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。

审 判 长 谢连志

代理审判员 肖传森

代理审判员 闫子路

2001年9月12日

书 记 员 王东辉