上诉人丁沪、徐惠珠、丁加元因居间合同纠纷一案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2005）沪二中民二（民）终字第1838号

上诉人（原审被告、反诉原告）丁沪，男，1946年12月2日出生，汉族，住上海市横浜路63弄8号。

上诉人（原审被告、反诉原告）徐惠珠，女，1947年5月1日出生，汉族，住址同上。

上诉人（原审被告、反诉原告）丁加元，男，1984年8月23日出生，汉族，住址同上。

上述三上诉人的共同委托代理人张恩，上海市锦泓律师事务所律师。

上述三上诉人的共同委托代理人刘道荣，上海市锦泓律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）上海祥泰咨询服务有限公司，住所地上海市乌鲁木齐南路128号。

法定代表人樊国安，董事长。

被上诉人（原审原告、反诉被告）上海祥泰咨询服务有限公司分公司，住所地上海市金鼎路366号。

负责人王夏。

上述两被上诉人的共同委托代理人朱凯，上海市光大律师事务所律师。

上述两被上诉人的共同委托代理人桂建平，上海市光大律师事务所律师。

上诉人丁沪、徐惠珠、丁加元因居间合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2005）普民三（民）初字第1613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明： 2005年1月，丁沪、徐惠珠（出售方）与案外人蔡誉昆、王秀英（买受方）及上海祥泰咨询服务有限公司分公司（以下简称“祥泰分公司”）签订房地产居间合同，约定丁沪、徐惠珠、丁加元将上海市靖边路299弄32号501室房屋委托祥泰分公司出售给买受人。合同第三条约定的委托事项为出售房屋和办理交易过户手续，合同第四条约定居间方完成委托人事项的，应支付佣金人民币7800元，但在祥泰分公司完成居间服务的事项后，丁沪、徐惠珠、丁加元却未能按约支付该佣金。现上海祥泰咨询服务有限公司（以下简称“祥泰公司”）、祥泰分公司诉至法院，要求依法判令丁沪、徐惠珠、丁加元共同支付佣金人民币7800元。因丁沪、徐惠珠、丁加元委托祥泰分公司支付了相关费用，故在该公司还留有余款人民币72.33元，祥泰公司、祥泰分公司同意在佣金中扣除该部分。

2005年1月28日，丁沪将人民币9100元交于祥泰分公司，该分公司出具收据并写明代办契税、印花税。2005年2月28日，丁沪、徐惠珠、丁加元取得出售房屋的产权证。2005年3月14日，祥泰分公司的工作人员应鸣出具情况说明，表示“因受到维修基金未及时交纳（建行发票未到）原因的制约，小产证办理搁置，直至 2005年2月20日收到上述维修基金单子，2月21日即将有关资料交到房产局办理丁沪小产证。故原承诺2月20日办交易过户未能兑现”。同日，丁沪支付了营业税和其他城市维护建设税共计人民币11096.80元。2005年3月20日，买卖双方至上海市普陀区房地产交易中心办理了过户手续。现丁沪、徐惠珠、丁加元提起反诉，要求判令祥泰公司、祥泰分公司赔偿经济损失人民币11096.80元。

原审另查明，祥泰分公司的工作人员应鸣办理了该房屋的交房手续。2005年2月20日应鸣至物业公司领取了维修基金凭证。

原审审理中，双方当事人就上海市商品住宅维修基金收款凭证上的日期“2005年1月31日”所表示的意思各执一词，丁沪、徐惠珠、丁加元认为该日期表示 2005年1月31日该凭证由银行交给物业公司，祥泰公司、祥泰分公司认为系银行收到维修基金的日期。原审法院于2005年7月7日依法至建设银行上海市普陀曹杨支行调查，被告知该日期系银行打印该凭证的日期，至于银行交给物业公司的日期应在2005年2月初。2005年7月11日，原审法院依法至上海阳光投资集团物业管理有限公司（出售房屋的物业公司）进行调查，被告知物业公司于2005年2月2日收到该维修基金凭证。物业公司在收到凭证后不通知业主领取，但在业主办理交接手续时曾告知业主在十个工作日内去物业公司询问凭证是否到物业公司。

原审法院认为：祥泰公司、祥泰分公司起诉的理由是丁沪、徐惠珠、丁加元在祥泰分公司完成居间合同所约定的义务后未支付佣金，对此，丁沪、徐惠珠、丁加元表示愿意支付，但应扣除丁沪、徐惠珠、丁加元在祥泰分公司处余留的钱款，祥泰公司、祥泰分公司亦表示同意，故对祥泰公司、祥泰分公司的诉请应予支持。丁沪、徐惠珠、丁加元要求祥泰公司、祥泰分公司承担损失的依据是祥泰分公司的工作人员应鸣出具的情况说明，该说明中应鸣承诺在2005年2月20日前办理交易手续。但对于祥泰公司、祥泰分公司违反该承诺应负的违约责任并无约定，且本案反诉的标的是根据上海市*于2005年3月7日实施的政策规定应支付的税收，一方面这是双方当事人在签订居间合同时都未预料到的，即使祥泰公司、祥泰分公司存在违约，也是其在订立合同时未能预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失；另一方面该税收是丁沪、徐惠珠、丁加元作为出卖人、纳税人必须履行的纳税义务，因此，丁沪、徐惠珠、丁加元将该税收作为损失要求祥泰公司、祥泰分公司承担无法律依据和合同约定，不予支持。据此，原审法院作出判决：一、丁沪、徐惠珠、丁加元应于判决生效之日起十日内给付上海祥泰咨询服务有限公司、上海祥泰咨询服务有限公司分公司佣金人民币 7727.67元；二、对丁沪、徐惠珠、丁加元要求上海祥泰咨询服务有限公司、上海祥泰咨询服务有限公司分公司赔偿经济损失人民币11096.80元的诉讼请求不予支持。一审案件受理费人民币322元，由上海祥泰咨询服务有限公司、上海祥泰咨询服务有限公司分公司负担人民币22元，丁沪、徐惠珠、丁加元负担人民币300元。反诉案件受理费人民币454元，由丁沪、徐惠珠、丁加元负担。

原审法院判决后，丁沪、徐惠珠、丁加元不服，向本院提起上诉称：祥泰分公司的工作人员应鸣于2005年1月24日办理房屋交房手续时，就被告知应在十个工作日内去物业公司询问维修基金凭证是否到达，因此祥泰分公司未能按约在2005年2月20日前办理交易手续，应依法承担违约赔偿责任。如祥泰公司、祥泰分公司在约定时间内办理了交易手续，丁沪、徐惠珠、丁加元不属于2005年3月7日起实施的房产营业税及城市维护建设税的征收对象，可得利益不会减少，因此祥泰分公司迟延履行行为与丁沪、徐惠珠、丁加元的经济损失有直接因果关系，祥泰公司、祥泰分公司迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。请求二审依法改判。

被上诉人祥泰公司、祥泰分公司辩称：双方当事人之间就领取维修基金事宜没有委托关系，丁沪、徐惠珠、丁加元要求祥泰公司、祥泰分公司承担违约责任缺乏事实依据。即使存在委托关系，也属于口头无偿委托，在祥泰公司、祥泰分公司不存在故意或重大过失情况下，要求祥泰公司、祥泰分公司承担赔偿责任，缺乏法律依据。丁沪、徐惠珠、丁加元主张的损失系国家向其征收的税款，这是其理应承担的义务，该税项的增加是双方当事人都无法预见的，因此不应作为经济损失要求祥泰公司、祥泰分公司承担。请求二审驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

另查明，应鸣于2005年1月24日办理了本市靖边路299弄32号501室房屋的交房手续。

本院认为：丁沪、徐惠珠、丁加元与祥泰分公司签订居间合同后，祥泰分公司的工作人员应鸣办理了所涉房屋的交房手续并领取了维修基金凭证，且维修基金凭证也是办理该房屋产权过户手续的必备资料，因此应鸣领取维修基金凭证是履行居间合同中祥泰分公司居间义务的行为。鉴于应鸣系祥泰分公司的工作人员及本案居间合同中祥泰分公司的经办人，故应鸣在情况说明中确认曾承诺2005年2月20日办理交易过户手续的行为代表祥泰分公司，其后果应由祥泰公司、祥泰分公司承担。由于祥泰分公司迟延办理交易过户手续，致使丁沪、徐惠珠、丁加元根据新的税收规定缴纳的税款与其在2005年2月20日应缴税款相比多支出人民币 11096.80元，丁沪、徐惠珠、丁加元预期的可得利益亦相应减少，因此，祥泰分公司的过错与丁沪、徐惠珠、丁加元遭受的经济损失人民币 11096.80元之间存在因果关系，但该笔费用支出的直接原因是税收政策的调整。囿于*税收政策的调整是祥泰分公司签约及履约时无法预见的，亦不属于不可抗力，故根据公平原则，该笔经济损失人民币11096.80元应由祥泰公司、祥泰分公司与丁沪、徐惠珠、丁加元分担。原审法院对丁沪、徐惠珠、丁加元主张的经济损失处理不当，本院予以纠正。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项及《*合同法》第五条、第六条之规定，判决如下：

一、维持上海市普陀区人民法院（2005）普民三（民）初字第1613号民事判决第一项；

二、撤销上海市普陀区人民法院（2005）普民三（民）初字第1613号民事判决第二项；

三、被上诉人上海祥泰咨询服务有限公司、上海祥泰咨询服务有限公司分公司共同赔偿上诉人丁沪、徐惠珠、丁加元经济损失人民币5548.40元。

一审案件受理费人民币322元，由上诉人丁沪、徐惠珠、丁加元负担人民币300元，被上诉人上海祥泰咨询服务有限公司、上海祥泰咨询服务有限公司分公司负担人民币22元。反诉案件受理费人民币454元，由上诉人丁沪、徐惠珠、丁加元负担人民币227元，被上诉人上海祥泰咨询服务有限公司、上海祥泰咨询服务有限公司分公司负担人民币227元。二审案件受理费人民币454元，由上诉人丁沪、徐惠珠、丁加元负担人民币227元，被上诉人上海祥泰咨询服务有限公司、上海祥泰咨询服务有限公司分公司负担人民币227元。

本判决为终审判决。

审 判 长  李 蕾

代理审判员  卞晓勇

代理审判员  金 辉

二○○六年一月十六日

书 记 员  李 媛