江西省南昌市工商行政管理局与中国人民保险公司南昌分公司等联合开发房地产合同纠纷上诉案

法公布（2002）第17号

*最高人民法院

民 事 判 决 书

（2001）民一终字第4号

上诉人（原审被告）：南昌市工商行政管理局，住所地江西省南昌市丁公路l11号。

法定代表人：杜志刚，负责人。

委托代理人：沈浩大，江西浩大律师事务所律师。

委托代理人：谭礌，君泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中国人民保险公司南昌分公司，住所地江西省南昌市八一大道l50号。

法定代表人：侯江平，总经理。

委托代理人：尹蓉蓉，江西赣洪律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中国人寿保险公司江西省分公司营业管理部，住所地江西省南昌市八一大道150号。

负责人：肖晓华，总经理。

委托代理人：龚有泉，该营业管理部*。

委托代理人：尹蓉蓉，江西赣洪律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：南昌市商业银行，住所地江西省南昌市船山路379号。

法定代表人：宋建成，行长。

委托代理人：徐鸿明，该银行*。

委托代理人：何大年，江西豫章律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：江西省长江工贸总公司．住所地江西省南昌市沿江大道28号。

法定代表人：吴有保，总经理。

委托代理人：史应勇，该公司经理助理。

原审被告：南昌市市场建设开发公司，住所地江西省南昌市丁公路111号。

法定代表人：杨旺水，经理。

上诉人南昌市工商行政管理局与被上诉人中国人民保险公司南昌分公司、中国人寿保险公司江西省分公司营业管理部、南昌市商业银行、江西省长江工贸总公司及原审被告南昌市场建设开发公司联合开发房地产合同纠纷一案，江西省高级人民法院于1999年8月2日做出（1998）赣高法民初字第2号民事判决，南昌市工商行政管理局、南昌市商业银行不服该判决，向本院提起上诉，本院于1999年12月31日以（1999）民终字第154号民事裁定将本案发回重审。江西省高级人民法院重审后，于2000年11月14日做出（2000）赣高法民初字第2号民事判决、南昌市工商行政管局对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：圆形大厦又称赣江工贸大厦，位于南昌市沿江路北端，建筑设计38层，总面积63，536 平方米，其土地使用权原为南昌市人民*划拨给南昌市东湖区商品房开发公司。1991年9月16日南昌市沿江北路旧城改造指挥部决定，圆形大厦工程由南昌市工商行政管理局（以下简称市工商局）开发建设。从1991年12月起，市工商局分别与东湖区商品房开发公司、南昌食杂批发部签订土地转让和房屋拆迁安置协议，与江西建筑设计院签订工程设计合同，与南昌勘测工程公司、南昌县二建公司签订工程勘察、施工合同。上述合同签订后，市工商局向东湖区商品房开发公司和南昌食杂批发部支付土地转让费和拆迁安置费1024万元，并先后支付设计费1，388，693.45元，勘察工程费、“三通一平”、编审费等 3，339，869.36元，共计14，968，562.81元，其中部分款项是1993年3月以后由江西省长江工贸公司（以下简称工贸公司）从大厦指挥部专户转付的。1992年7月9日，市工商局与万寿宫商城百货公司（以下简称商城百货公司）签订《关于共同建设赣江工贸大厦的协议》，约定：赣江工贸大厦预计总投资约1.2亿元，市工商局贷款2，000万元，作为对大厦的投入，组织大厦销售，办理大厦证、照等有关手续，协助商城百货公司组织施工以及工程质量和进度的监督检查；大厦建成后，销售款先偿还双方贷款及利息，所获利润按5：5分成，大厦未销售部分按5：5分配产权。同日，市工商局给南昌市第一建筑工程公司出具委托书，载明全权委托商城百货公司负责大厦工程资金组织与使用、工程管理及指挥。1992年7月10日，商城百货公司与南昌市第一建筑工程公司签订建设工程施工合同，约定：赣江工贸大厦由南昌市第一建筑工程公司按包工包料承发包制承建，包括土建、设备安装、装饰装修等工程，合同价款为1.2亿元。之后，南昌市第一建筑工程公司进场施工。1993年2月18日，该大厦正负零工程完成后，市工商局、南昌市万寿宫城市信用社（以下简称万信社，该社 1998年1月8日并入南昌市商业银行）与中国人民保险公司南昌市分公司（现分立为两个公司：中国人民保险公司南昌分公司、中国人寿保险公司江西省分公司营业管理部，以下一并称为市保险公司）签订《联合开发三十八层圆形大厦1－10层裙楼工程协议书》，约定：三方对圆形大厦共出资6，000万元进行开发，市保险公司考虑到市工商局、万信社已对大厦投资约2，200万元，为保持同等投资金额，在本协议生效后的当月内先将1，000万元划入大厦基建账户，市工商局和万信社共同补足3，000万元，从1993年3月起，市保险公司每月15日前投入200万元，至投完3，000万元止；市工商局负责大厦的建设手续及有关减、免税费的手续；裙楼所需费用（凭国家有关规定和正式发票）由市保险公司承担50％，市工商局、万信社承担50％，三方承担整个筹建工作；第一期工程指整个10层以下的裙楼工程，市保险公司享有1－10层50％的产权，如6，000万元不能完成此工程项目，则由万信社负责出资；如三方中的任何一方资金不能如期到位，则应向另两方承担整个工程款10％的违约金。协议签订后，市保险公司通过转帐先后分23笔转入万信社2，465万元，另有存款404万元及利息359，717.1元转为投资款，万信社对上述款项均向市保险公司出具了收据，并注明该款项为按合同付工程款。1993年5月13日万寿宫商城发生火灾，市工商局无力对大厦工程继续投资，遂成立了赣江工贸大厦指挥部，由工贸公司法定代表人吴有保任总指挥，继续组织施工。1993年9月6日，吴有保代表南昌市市场建设开发公司（以下简称市场开发公司，市工商局的下属企业）与市保险公司签订《三十八层圆形大厦部分房声权交易合同书》，约定：市场开发公司将12层裙楼部分按江西省建筑设计院建施平面图轴线划分房产经界线，南面半部分房产18，123.86平方米及南端912平方米庭院（空地）卖给市保险公司，房产每平方米平均价格暂定2，200元（含水、电全部设施，空调管道、铝合金门窗、外墙装饰及其他设计配套设施），工程结束后，市场开发公司根据承建单位的实际造价及占用土地的实际费用凭发票向市保险公司结算，市场开发公司协助办理房产交易费用及统筹代办的水、电增容费用；市场开发公司必须在 1994年6月8日前全部完成裙楼工程，并交付市保险公司使用；市保险公司必须按合同在1993年度完成3，000万元（含土地费）的投资，自市保险公司使用该房产之日起，如市保险公司所支付的房产款不足数额，应在90日内全部支付给市场开发公司，逾期市保险公司应付投资总额10％的金额给市场开发公司作违约论处。市工商局作鉴证单位在该合同上盖章。吴有保代表万信社在该合同上加盖了万信社的公章。之后，双方办理了房屋产权交易手续，市保险公司支付了房产交易费187，227.37元，1993年9月25日南昌市房产交易管理所下发了房产成交通知书。1994车3月，大厦工程停工至今。现大厦工程形象进度为：裙楼l一12层的框架结构已建成，主楼含地下室已建三层。1998年6月18日，市保险公司以市工商局未能办理工贸大厦用地及建设的合法手续，且已无力继续投资建设为由，对市工商局、南昌市商业银行（以下简称市商业银行）提起诉讼，请求法院判决联合开发协议无效，由市工商局、市商业银行返还市保险公司投资款29，236，994.47元。诉讼期间，一审法院追加工贸公司为本案的第三人。

另查明，1997年l月10日，市工商局补办了工贸大厦的立项手续，同年1月13日南昌市土地局批复同意将原划拨给东湖区商品房开发公司的该宗土地转划拨给市工商局，但明文规定该划拨用地不得转让或联合开发。次日，南昌市规划局给市工商局核发了《工贸大厦建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。1999年7月9日南昌市土地局批复同意市工商局办理土地出让手续。同年8月20日，南昌市房产管理局为市场开发公司颁发《商品房预售许可证》。同年10月20日，南昌市土地局向市工商局颁发了国有土地使用证。但市工商局未取得南昌市*批件，未与南昌市土地局签订土地出让合同，未缴纳土地出让金，也未依法将该土地使用权转让给市场开发公司。

一审期间，法院委托江西建银投资咨询有限公司（以下简称建银公司）对赣江工贸大厦的工程造价以及投资情况进行了鉴定，结论为：大厦主楼地下室至第二层、裙楼主体工程造价为23，207，659.7元（未含基础以上建筑发生的管理、财务费用）。市工商局按协议或竣工资料应付土地转让费以及前期开发费用等计18，148，214.08元，实际已付14，968，562.81元。市保险公司转入大厦指挥部 361帐户的资金2465万元；转入万信社在市农行国际业务部定期储蓄款404万元，该款分两笔转入，1992年11月2日转入278万元，同年11月5 日转入126万元，1993年11月4日和11月7日万信社向市保险公司出具了两张注明根据协议收工程款的收款收据，计人民币4，399，717.1元（本金404万元，一年期存款利息359，717.1元），并收回了万信社1992年11月4日、11月7日向市保险公司开具的两张三年期定期存单，市保险公司以这两张收款收据入账，作为向赣江工贸大厦的投资；1993年9月25日直接转帐给南昌市房产交易管理所缴交大厦产权交易管理费 187，227.37元。

一审法院审理认为：市工商局以其从东湖区商品房开发公司和南昌食杂批发部转让取得的土地，与市保险公司、万信社签订联合开发协议，是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除应办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续，市工商局未办理大厦建设及用地合法手续，即与市保险公司、万信社合作建房，不符合《*城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》45条、第46条规定的房地产转让的基本条件。呈然市保险公司履行了协议，市工商局在本案诉讼前也补办了立项、建设及划拨用地手续，但市土地局明文指出该划拨土地不得擅自转让或联合开发，若需转让或联合开发，须再行办理土地使用权审批手续，尽管1999午7月，市土地局根据南昌市领导批示，同意将原划拨土地使用权转为出让国有土地使用权，并给市工商局颁发了国有土地使用权证，但市工商局未依法与市土地局签订国有土地使用权出让合同，未交纳土地出让金，*也未明确市工商局可享受出让金减免缓等政策，其补办的国有土地使用权出让手续不完整，且至今一直未补办合建审批手续和土地使用权变更登记手续，三方联合开发协议不符合最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定的有效条件。市场开发公司系市工商局下属具有独立法人资格的企业，其既非圆形大厦的投资建设者，也非该土地使用权人，虽然南昌市房产管理局为其颁发了大厦《预售商品房许可证》，但因其对圆形大厦所占土地不享有使用权，无权对圆形大厦进行处分，且各方在庭审中均承认部分房产权交易合同实际是三方联合开发协议的延续和变更，市场开发公司不享有合同权利，也未实际履行合同义务，故三方联合开发协议和部分房产权交易合同应属无效。市工商局作为提供土地的一方，对此应负主要过错责任。市保险公司对联合开发协议未作认真审查，且明知市场开发公司对圆形大厦不享有产权，仍与其签订部分房产权交易合同，并向南昌市房产交易所具函表示愿承担法律责任，亦应承担一定的过错责任，其向南昌市房产交易所支付的交易管理费 187，227.37元自行负担。因市场开发公司与市保险公司签订房产权交易合同经市工商局同意并鉴证，且其实际并不享有合同权利，可不承担民事责任。从联合开发协议和房产交易合同的内容看，万信社实际上是与市工商局作为合同一方，不享有独立的权利，亦无履行合同的事实，只负责大厦建设资金的运转，开具收款收据，因联合开发合同无效，大厦房产依法归市工商局所有，万信社对市保险公司的投资及损失可不承担民事责任。至于市保险公司存入万信社的404万元及利息，万信社已与市保险公司进行了结算，解除了储蓄关系，该款已转为市保险公司投资款，且工贸公司承认该款已由其支配使用，部分用于圆形大厦建设，故万信社可不再对市保险公司承担支付义务。万寿宫商城百货公司是受市工商局全权委托负责圆形大厦资金组织与使用，工程管理及指挥，与市工商局形成了委托关系，其为大厦建设与他人产生的民事法律后果，依法应由市工商局承担，因其不是联合开发协议和房产交易合同的当事人，无权以自己的名义向市保险公司主张权利．其与市工商局委托所形成的债权债务关系，与本案审理的联合开发协议不是同一法律关系，可与市工商局另行协商或起诉解决，故工贸公司的主张不予支持。判决：一、市保险公司与市工商局、万信社签订的《联合开发三十八层圆形大厦1－10层裙楼工程协议》以及市场开发公司与市保险公司签订的《三十八层圆形大厦部分房产权交易合同书》无效；二、圆形大厦裙楼在建工程的所有权归市工商局所有。市工商局返还市保险公司投资款29，049，717.1元及同期同类银行贷款利息（从1994年1月7日起计算至本判决限期还清之日止）；三、驳回市保险公司其他诉讼请求；四、上述款项限于本判决生效后一个月内付清，逾期按《*民事诉讼法》第二百三十二条规定执行。一审案件受理费186，195元，鉴定费120，000元，合计306，195元，由市工商局负担 244，966元，市保险公司负担61，229元。

市工商局不服一审判决，向本院上诉称：一审判决认定上诉人未交土地使用权出让金，补办的出让手续不完备不符合客观实际，根据国家法律规定，三方签订的联合开发协议应为有效：市保险公司主张的404万元及利息应为储蓄存款，虽然万信社给市保险公司出具了两张收款收据，但这两张收据是假的，且该笔款项未用于大厦建设，一审判决由上诉人归还该笔款项是错误的；造成联合开发协议和房产交易合同无效，双方均有过错，一审判决由上诉人承担全部过错责任和利息损失显属不当，市保险公司应承担相应的过错责任和损失，请求二审法院依法改判。市保险公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院认为，《联合开发三十八层圆形大厦l－10层裙楼工程协议书》系市工商局、万信社与市保险公司签订的联合开发房地产项目的协议书，签订协议时，市工商局作为出地方，不享有该大厦的土地使用权，未办理大厦建设及用地的合法手续，虽然1997年1月南昌市土地局批复同意将原划拨给东湖区商品房开发公司的该宗土地转划拨给市工商局，但明确规定该划拨用土地不得转让或联合开发，本案二审期间，南昌市土地局虽然同意将原划拨土地使用权转为出让国有土地使用权，给市工商局颁发了国有土地使用权证，但市工商局至今未与市土地局签订土地使用权出让合同，未交纳土地出让金，未办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续，故一审法院根据国家相关法律规定，认定联合开发协议为无效是正确的，市工商局关于联合开发协议有效的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。《三十八层圆形大厦部分房产权交易合同书》系市场建设公司与市保险公司签订的买卖房产的合同，但市场建设公司不是该房产的所有人，对该房产不具有处分权，一审判决认定该合同无效并无不当。关于市工商局上诉提出市保险公司存入万信社的404万元系储蓄存款的法律关系问题，根据审计部门的鉴定结论，可以认定市保险公司与万信社对该404万元已经办理了终止储蓄存款的法律关系，因为万信社收回了定期储蓄存单，并于1993 年11月4日和11月7日给市保险公司出具了两张注明根据协议收取工程款的收据，计4，399，717.1元（本金404万元，利息359，717.1 元），市保险公司以这两张收款收据入帐，作为向赣江工贸大厦的投资，表明了该款已由储蓄存款转为市保险公司对大厦的投资款。至于该笔资金转为投资款后，是否全部用于大厦建设系另一法律关系，与市保险公司无关，本案不予审理。市工商局认为万信社出具的收款收据是假的，但未提供足够的证据，故对市工商局的该项上诉请求不予支持。市工商局提出造成合同无效，市工商局与市保险公司均有过错，应根据各自的过错程度承担责任和分担损失的上诉请求有理，应予支持。本案的损失主要体现为投资款的利息，市工商局作为提供土地的一方应负主要过错责任、市保险公司未对合同认真审查，且明知市场开发公司不是该大厦的所有人，仍与之签订部分房产权交易合同，并具函表示愿承担法律责任，亦应承担相应的过错责任，一审判决由市工商局返还市保险公司投资款本金及全部利息不妥，应予纠正。根据市保险公司在本案中的过错程度，其应自行承担向南昌市房产交易所支付的交易管理费，并承担投资款利息损失部分的30％，市工商局应返还市保险公司全部投资款并赔偿该款同期同类贷款利息损失的70％。据此，根据《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）顶之规定，判决如下：

一、维持江西省高级人民法院（2000）赣高法民初字第2号民事判决第一项、第三项和第四项；

二、变更江西省高级人民法院（2000）赣高法民初字第2号民事判决第二项为：圆形大厦裙楼在建工程由南昌市工商局接收，市工商局返还市保险公司投资款29，049，717.l元并赔偿该款同期同类银行贷款利息的70％（从1994年l月7日起计算至本判决限期还清之日止）。

一审案件受理费、鉴定费按原判决执行。二审案件受理费186，195元，由市工商局负担148，956元，市保险公司负担37，239元。

本判决为终审判决。

审　判　长

胡仕浩

审　判　员

张　章

代理审判员

贾劲松

二○○一年五月八日

书　记　员

王冬颖