上诉人惠东县房产管理局因不履行法定职责一案
广东省惠州市中级人民法院
行政判决书
（2002）惠中法行终字第07号
上诉人（原审被告）惠东县房产管理局。
法定代表人李惠强，局长。
诉讼代理人蔡建文、李天宋均为惠东县房产管理局*。
被上诉人（原审原告）张伟锋，男，1965年6月出生，汉族，香港居民，现住香港柴湾区小西湾村瑞隆楼1602室。
诉讼代理人陈志军，广东翔伟律师事务所律师。
第三人刘桂元，男，45岁，汉族，惠东县人，现住惠东县大岭镇蕉田打鼓王C栋2号。
第三人李苑，女，40岁，汉族，惠东县人，现住惠东县大岭镇蕉田打鼓王C栋2号，系刘桂元之妻。
上诉人惠东县房产管理局因不履行法定职责一案，不服惠东县人民法院（2001）行初字第5号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
案经原审法院审理认为：被告惠东县房产管理局在核准发出粤房共证字第3559880号《房屋所有权证》和粤房共证字第0358624号《房屋共有权保持证》的行政行为中，没有依照*司法部、*建设部一九九一年八月三十一日联合发出的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第四条规定办理，违反法定程序，依法应予撤销。原告的诉讼请求有理，应予支持。依照《*行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目之规定，参照*司法部、*建设部《关于房产登记管理中加强公证的联会通知》第四条，判决：
撤销惠东县房产管理局一九九七年一月十四日发出的粤房证字3559880号《房屋所有权证》和粤房共证字第0358624号《房屋共有权保持证》。
上诉人惠东县房产管理局上诉称：一、重审法院的判决缺乏事实根据。办理房产过户手续时，李菊芳曾反复说过，因其夫在港忙，走不开，要求由其办理过户手续，并出示其夫写的不够规范的委托书办理过户手续。因此，此事实只有李菊芳到庭才可证实。原审法院在李菊芳未到庭的情况下作出判决，是缺乏事实根据的。二、重审法院没有对被上诉人的诉讼时效进行审查，违反了诉讼程序。被上诉人超出诉讼时效提起行政诉讼，已失去请求法院保护的权利。位于惠东县大岭镇蕉田打鼓王C栋2号的楼房原一直由李菊芳及其两个儿子居住。1996年9月，李菊芳以自己及被上诉人的名义，把房产转让刘桂元、李苑夫妇。但被上诉人在得知楼房被卖后，直到1999年1月4日及1999年3月30日才向上诉人提出要求撤销刘桂元、李苑《房屋所有权证》和《房屋所有权保持证》。再者，被上诉人在明知权益被损害后，仍在1997年把李菊芳申请出港定居，对楼房被卖也在未提出异议。1998年11月27日，李菊芳出港后，被上诉人向五华法院提出同李菊芳离婚，在离婚诉讼中被上诉人并未提出楼房的追偿问题，这再次说明其对其妻卖房的默认和放弃追偿的言行确实存在，因此在法院审理被上诉人的离婚案件中，被上诉人也未提楼房被卖的分享处理意见。且五华法院也认定被上诉人夫妻存续期间的房屋已被李菊芳处理，已无其他财产。对此判决，被上诉人没上诉已示服判。由此可证明被上诉人对楼房转让事后是同意的。所以被上诉人在楼房转让三年多不声明追偿也不起诉，说明其已放弃起诉追偿权。依据《行政诉讼法》第三十九条的规定，被上诉人的起诉已超过诉讼期限。综上，请求上级法院撤销原判，驳回被上诉人的起诉。
被上诉人张伟锋答辩称：一、上诉人称“重审法院的判决缺乏事实根据”是无理的。原审法院以上诉人在缺少法定公证文书的情况下颁发房产证，违反法定程序而撤销，是根据《行政诉讼法》第五十四条及司法部、建设部的有关文件。上诉人是在1997年1月14日颁发的房产证，现却要李菊芳到庭才可证实其颁发房产证的行为是否合法，是没有理由的。李菊芳不管是否到庭，对本案的处理没有任何影响，因上诉人的发证行为是违反程序颁发的。二、上诉人认为被上诉人提起诉讼已超过诉讼时效的理由不成立。1、上诉人称在李菊芳卖掉房屋的第三年，才提出撤销《房屋所有权证》，这与事实不符。答辩人虽知道1996年9月房屋被卖之事，但房屋的过户手续是在1997年1月。因此答辩人不可能在未办出证件时，要求撤销还不存在的证件。答辩人是在1998年11月25日才知道房屋被过户的，一个多月后答辩人即申请撤销错误证件。至于答辩人到1999年10月才提起行政诉讼，是因上诉人接到答辩人的申请后一直未作答复。根据最高院关于执行《行政诉讼法》解释第三十九条的规定，只要行政机关在接到申请60天后，申请人就可以提起行政诉讼。至于何时提起法律未作规定。退一步说，既然答辩人在1999年1月4日已向上诉人提出要求，那么诉讼时效便依法中断。2、上诉人称答辩人在明知权益受侵害后仍想办法将李菊芳申请出港，不是事实。李菊芳何时出港答辩人不清楚，但申请出港的时间不是1997年。且本案要查明的是上诉人办理过户手续是否违法，李菊芳何时出港不是本案的审理范围。3、上诉人称1998年11月27日提出离婚时并未提及楼房被卖后的追偿问题，这是默许和放弃追偿的行为。这种说法是违背事实的。答辩人最早提出离婚是在1997年3月31日。当时并不知房屋被卖之事，因此向五华法院提出离婚时提出了处理房屋的要求。五华法院认为房产在惠东，因此于1998年8月25日致函惠东法院，要求其受理。1998年11月答辩人拿五华法院的函件准备到惠东法院起诉查阅房管资料时，才知房屋过户之事。惠东法院认为房屋已办理过户，不再是夫妻财产，故没有受理答辩人的起诉。答辩人无奈只好又回到五华法院就离婚问题进行第二次起诉。因此，不是答辩人不提出房屋追偿要求，而是无法提出。本案是一宗行政案件，答辩人与李菊芳的离婚民事行为不是本案的审理范围。上诉人在诉讼过程中也无权收集证据。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求上级法院驳回上诉，维持原判。
第三人刘桂元、李苑辩称：一、李菊芳卖房是被上诉人真实意思表示。1、上诉人把结婚证、身份证、委托书等交给其妻作处理房屋之用。2、卖房时被上诉人与李菊芳是夫妻，房屋是夫妻共同财产，在夫妻关系存续期间不告，离婚后才告是何目的。房屋已办证予我，我已是房屋的合法权属人。二、李菊芳卖房是与被上诉人串通的，有欺骗性。1、李菊芳拿到房钱后，被上诉人把她申请出港，目的是不让我们办理过户手续。2、把李菊芳申请出港后，被上诉人以为找不到李菊芳了，因此要求撤销已办理的房产证件。3、离婚时被上诉人并没提及房屋被卖之事，离婚后才提起是没有法律依据的。三、被上诉人委托其妻卖房，又申请她出港，然后要回房屋是有预谋的。
经审理查明，1993年，被上诉人在惠东县大岭镇蕉田打鼓王C栋2号购买了一块宅基地，并领取了该宅基地的建筑许可证。1994年，被上诉人在该宅基地建起一幢三层半楼房，该楼房由被上诉人之妻李菊芳及二个儿子居住。1996年9月17日，李菊芳以自己和被上诉人的名义，将该房屋以9.9万元卖给李苑、刘桂元夫妇。1996年12月，李菊芳向上诉人提交了结婚证、委托书、被上诉人的香港居民身份证复印件、买卖房屋协议书、（城东）房交申字第456号房屋买卖合同书、房地产确权登记（交易评估）审批表及房屋买卖申请审批表等有关材料，要求将惠东县大岭镇蕉田打鼓王C栋2号的房屋过户给李苑、刘桂元夫妇。1997年1月14日，上诉人核发了粤房证字第3559880号《房屋所有权证》和粤房共证字第0358624号《房屋共有权保持证》。1997年1月20日上诉人将该两证颁发给李苑、刘桂元夫妇。被上诉人得知房屋被过户他人后，曾分别于1999年1月4日和1999年3月30日，向上诉人申请撤销被上诉人颁发给李苑、刘桂元夫妇的《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》。因得不到上诉人的答复，被上诉人于1999年10月7日向原审法院提起行政诉讼，要求判决上诉人撤销《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》。
另查，上诉人在办理惠东县大岭镇蕉田打鼓王C栋2号楼房过户手续时，未对李菊芳提交的写明被上诉人委托李菊芳处理房产内容的委托书，按规定进行公证。
本院认为，对于诉讼时效问题，上诉人颁发房产证的行为是在1997年1月14日，根据《最高人民法院关于执行〈*行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，对涉及不动产的具体行政行为的诉讼期限是20年，因此，被上诉人于1999年10月7日向人民法院提起行政诉讼并未超过诉讼时效。上诉人认为被上诉人提起行政诉讼已超过诉讼时效的主张不符合有关法律规定，本院不予采纳。被上诉人系香港居民，根据《广东省城镇房地产权登记条例》第七条第二款、司法部、建设部联合发出的司公通字（1991）第117号《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第四条的规定，上诉人在办理惠东县大岭镇蕉田打鼓王C栋2号的楼房过户手续时，上诉人须对李菊芳提交的被上诉人的卖房委托书，委托有关机构进行涉外公证。上诉人在没有委托有关机构进行涉外公证的情况下，就办理了本案所涉房产的过户手续，违反了法定程序，依法应予以撤销。因本案审查的焦点是上诉人办理房产过户手续的合法性问题，故第三人李菊芳未到庭参加诉讼不影响本案的审理。综上所述，上诉人上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，本院予以维持。依照《*行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费100元，由上诉人惠东县房产管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 刘 烨
代理审判员 邓耀辉
二00二年五月十七日
书 记 员 郑丽君
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