上诉人何学标、符丽文与被上诉人佛山市三水千叶花园房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004）佛中法民五终字第1165号

上诉人（原审原告、反诉被告）何学标，男，1967年5月7日出生，汉族，住所：佛山市南海区里水镇沙涌管理区湖州村。

上诉人（原审原告、反诉被告）符丽文，女，1967年12月12日出生，汉族，住所：佛山市南海区里水镇沙涌管理区湖州村。

上列两上诉人委托代理人：梁辰，广东天正达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市三水千叶花园房地产有限公司（以下简称千叶花园公司），住所：佛山市三水区西南镇广海西路森林公园内。

法定代表人：李朗辉。

委托代理人：胡伟明，广东海际明律师事务所律师。

上诉人何学标、符丽文因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2004）三法民壹初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。

原审判决认定：何学标、符丽文与三水市乐宜居房地产有限公司（现更名为千叶花园）于2001年3月19日签订《商品房购销合同》合同约定千叶花园公司将位于三水森林公园内的B1区22号（现名为荷花苑）别墅一套（含装修）卖给何学标、符丽文，建筑面积158m2，每平方米4320元，总房价为682560 元。该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积差不超过±1%，上述房价款保持不变；房屋实际面积与暂测面积差超过±1%，总房价不变，每平方米价格按实际面积调整。何学标、符丽文在2001年4月1日前支付房屋总价款的30%即205560元，2001年4月20日前支付房屋总价款的70%即477000 元。何学标、符丽文如未按合同约定的时间付款，自应付款之次日起按月利率0.8%支付逾期利息。逾期30天，按累计应付款的5%支付违约金，至付清房价款之日止。千叶花园公司应于2001年12月31日前将验收合格的房屋交付何学标、符丽文使用。千叶花园公司如未能按合同规定的期限交付房屋，从规定交付房屋最后期限的次日起，按月利率0.8%支付逾期利息；逾期超过9个月，千叶花园公司按何学标、符丽文已付房价款的5%支付违约金，至房屋交付之日止。另合同规定房屋交付的标准为：1、外墙：主要用外墙漆，局部装饰位置用仿石砖或石湾美术砖，MPO-006（240×60×10）渐变砖。2、内墙面：厅房、卫生间、厨房均为水泥砂浆抹灰过面；天花顶用混合砂浆抹面。3、楼地面：楼面含楼梯踏步、阳台、露台均用水泥砂浆找平20厚；地面均用素土夯实，C15素混凝土100厚，1：2水泥砂找平20厚。4、楼梯扶手栏杆：由住户自定，费用自负。5、门窗要求：外墙窗为茶铝浅绿色玻璃，天台、露台、外开门为浅绿色玻璃门，门框料76.2×44.5×1；进出门为防盗门（公寓1个，别墅为前后门各1个）；室内所有门位置只留洞。6、屋面及屋顶：屋面（露台、天台）用 1：2水泥砂浆20厚；屋顶（指斜屋顶）为深灰色英红彩瓦帖面，平滑型，古岩灰-M37；屋面露台用铸铁栏杆，压顶用钢筋混凝土浇筑。7、厨房无洁具无案台，只设有地漏或排水位置，卫生间无洁具，有地漏或排水位置。8、水电设施：给水、排水管网按设施要求设置，每户设独立的水表、电表各1个，室内照明线路按暗装设置，无灯具及开关，电话、电视线路暗装到位。9、室外设施：设小型化粪池1个（型号：2#），排污、排水沟（管）接至小区规划路旁，室外踏步台及散水均按图施工。合同签订后，何学标、符丽文于2001年3月15日向千叶花园公司支付首期房价款205556元，2001年4月10日，千叶花园公司收到了何学标、符丽文余下所有的购房款477000元。2001年6月3日，何学标、符丽文与千叶花园公司双方又签订《有关商品房（别墅）室内装修标准的变更协议》1份，更改了上述合同关于房屋装修的约定，约定房屋改由何学标、符丽文负责装修，总房价款变更为477000元。

2003年8月6日，千叶花园公司发给何学标、符丽文《交楼通知书》1份，主要内容为：1、办理有关的交收手续。2、缴交其他费用19655元。3、缴交花园管理费及别墅管理费等相关费用。何学标、符丽文收到《交楼通知书》后，因不同意缴交千叶花园公司要求的费用，故至今未有接收房屋。2003年9月19 日，讼争房屋验收合格。尔后，何学标、符丽文起诉请求判令千叶花园公司按购房合同及补充协议全面履行义务，支付违约利息103032元（要求计至正式交楼为止，现暂计至2004年3月31日）。千叶花园公司为此反诉请求判令：1、何学标、符丽文支付综合配套设施费8500元、物业维修基金4000元、管道煤气安装费4000元、公共设施使用费1万元、财产意外险240元、围栏费用8513.39元、物业管理费120元/月，从2002年12月1日起算至 2004年3月31日，共计16个月，合计39680.91元。

原审判决认为，何学标、符丽文与千叶花园公司双方签订的《商品房购销合同》及《有关商品房（别墅）室内装修标准的变更协议》，是双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护。何学标、符丽文依约履行合同义务支付了房价款，千叶花园公司却没有依约交付房屋给何学标、符丽文使用，应负违约责任。何学标、符丽文起诉要求千叶花园公司全面履行合同义务，其中主要是立即交付房屋，支付违约金等，合法有理，予以支持。但何学标、符丽文要求千叶花园公司按月利率千分之八支付违约金，无充分依据。根据合同约定，千叶花园公司逾期交楼在九个月之内的，按月利率千分之八支付违约利息；千叶花园公司逾期交楼在9个月以上的，按应付款的5%支付违约金。千叶花园公司逾期交楼超过9个月，故其应付何学标、符丽文的违约金为477000×5%=23850元。何学标、符丽文请求的违约金计算错误，应予更正。千叶花园公司对违约金的辩称合法有理，予以采信。千叶花园公司反诉何学标、符丽文支付综合配套设施费、财产意外险、围栏费用，由于千叶花园公司无提供收取该些费用的合法依据，不予支持。千叶花园公司反诉何学标、符丽文支付管道煤气安装费，由于何学标、符丽文有权选择是否需要安装管道煤气，在何学标、符丽文未作出选择前，千叶花园公司无权要求何学标、符丽文支付该费用。千叶花园公司反诉何学标、符丽文支付公共设施使用费，根据合同第二十二条第一款：“乙方的房屋仅作商品房（别墅）使用，……乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关的公共部分和设施……”的规定，千叶花园公司请求无理，不予支持。千叶花园公司反诉何学标、符丽文支付物业管理费、物业维修基金，由于该些费用属于后期费用，与本诉无关，不予审理。依照《*民事诉讼法》第六十四条第一款、《*合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《*民法通则》第一百零八条的规定，判决如下：一、千叶花园公司在本判决生效之日起十日内将符合合同要求的位于佛山市三水区森林公园内的荷花苑（B1区）22号别墅一套交付何学标、符丽文使用。二、千叶花园公司在本判决生效之日起十日内支付何学标、符丽文违约金23850元。逾期给付，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回何学标、符丽文其他诉讼请求。四、驳回千叶花园公司对何学标、符丽文的诉讼请求。案件受理费3571元，由何学标、符丽文负担2714元，千叶花园公司负担857元。反诉费1597元由千叶花园公司负担。

何学标、符丽文不服上述判决，向本院提起上诉称：何学标、符丽文与千叶花园公司签订的《商品房购销合同》约定：千叶花园公司逾期交楼在9个月的，按月利率千分之八支付违约利息；逾期交楼超过9个月的，按应付款的5%支付违约金。一审法院认为：本案千叶花园公司交楼时间超出9个月，因此，千叶花园公司应付何学标、符丽文违约金是477000×0.05=23850元。一审法院如此判决，何学标、符丽文认为会造成以下极不合理的现象：假如千叶花园公司违约不按期交楼的时间在9个月或9个月以内，千叶花园公司按约定应支付的违约金为477000元（总房价款）×9个月×0.008=34344元；而千叶花园公司一旦超出9个月交楼，千叶花园公司所应支付给何学标、符丽文的违约金是477000×0.05=23850元。这样看来，千叶花园公司违约迟延交楼在9个月内，违约金是34344元；而千叶花园公司违约迟延交楼时间超出9个月甚至超过10年交楼，千叶花园公司的违约金都是23850元。那么逾期交楼时间越短，支付的违约金越多；逾期交楼时间越长，过错方反而支付违约金越少，且无论逾期多长时间，违约金只能是总房款的5%.看起来这种违约金的赔付方法并非对有过错违约方的惩罚，而是对有过错方违约行为的一种放纵和鼓励，这样势必造成违约的过错方可以肆无忌惮毫不顾忌违约，而作为无过错方何学标、符丽文的无尽的痛苦及不断扩大的损失却得不到相应补偿。这显然违背合同法有关违约条款的立法宗旨，有悖公平原则。按照合同第12条约定，我方有权按交付房屋价款向千叶花园公司追偿违约利息。千叶花园公司逾期交楼超过9个月的，可以选择违约的处理方式，但只是赋予我方有权选择何种方式，千叶花园公司是没有选择权的。根据我国《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。从本案的实际情况来看，何学标、符丽文与千叶花园公司所约定的交楼时间是2001年12月31日，但千叶花园公司所要交付的标的物是在2003年9月19日才验收合格，至今尚未交楼，已整整拖延2年半的时间尚不履约。因此何学标、符丽文认为违约所造成的何学标、符丽文的实际损失远远超出约定的违约金。何学标、符丽文在一审庭审时也一再要求法院应按因千叶花园公司过错所导致的实际损失赔偿给何学标、符丽文，但一审法院却对何学标、符丽文的请求不予支持。请求二审法院：1、撤销一审判决第二、三项判决；2、判令千叶花园公司支付何学标、符丽文实际损失103032元（此款按千分之八暂计至2004年3月31日，要求计至交楼为止）；3、一、二审诉讼费由千叶花园公司承担。

千叶花园公司答辩称：何学标、符丽文与千叶花园公司签订的《商品房购销合同》合法有效，受法律保护，对双方均有约束力。合同约定逾期交楼按月利率0.8% 支付逾期利息，逾期交楼超过9个月的按已付房款5%支付违约金。该约定没有违反相关强制性规定，是合同双方签约时在公平协商的情况下的真实意思表示，原审法院依该约定计算违约金并无不当之处。若何学标、符丽文提出的其可以选择何种违约的处理方式可实现的话，那么我方也可按应付款向何学标、符丽文追偿违约金。按合同约定，何学标、符丽文只能按5%计算违约金。何学标、符丽文提出其因逾期交楼造成的实际损失远远超出约定的违约金，要求千叶花园公司支付其实际损失为103032元，这个要求没有任何依据。何学标、符丽文没有提供任何事实和证据说明实际的确定的损失，而是依已付款的千分之八自2002年12月1 日至2004年3月31日计算，而这个计算方法既不是合同约定又不是法律规定更不是事实上的损害结果。原审法院依据合同的约定来确定违约金计算方法，在这一点上没有不合理之处。何学标、符丽文请求对其“实际损失”依法予以增加没有任何事实或法律根据，依法应予驳回。

经审查，对于原审判决认定的事实，本院予以确认。另查明：

何学标、符丽文（作为乙方）与千叶花园公司（作为甲方）于2001年3月19日签订的《商品房购销合同》第十二条约定如下：“甲方逾期交付的违约责任。除本合同第十一条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在3个月内按0.8%利率计算；自第6个月起，月利息则按0.8%利率计算。逾期超过9个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第2种约定，追究甲方的违约责任：1．终止合同，甲方按乙方累计已付款的×％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲乙方据实赔偿。2．甲方按乙方累计已付款的5％向乙方支付违约金，合同继续履行。”

一审诉讼中，何学标、符丽文提供了千叶花园公司于2003年10月15日向何学标、符丽文出具的《证明》，该证明内容为：“兹有何学标、符丽文先生（小组）在我公司购买了座落在荷花苑（B1区）22号别墅一套，建筑面积158平方米。该房购房总金额为￥682560元整。特此证明。请协助办理。”

本院认为：双方当事人对于一审判决对于房屋的交付以及驳回千叶公司的反诉请求均无异议，依法应予维持。本案双方当事人签订的《商品房购销合同》是参照建设部及国家工商总局监制的商品房购销合同的示范文本而签订的，双方争议焦点在于对合同第十二条的理解存在争议的问题，即逾期超过9个月时违约责任应当如何确定的问题。根据《*合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，从前述《商品房购销合同》第十二条所使用的词句来看，只要千叶花园公司逾期交楼，就应当支付违约利息。当逾期达到一定期限即9个月时，再计算违约金5%.如果按千叶花园公司的理解，超过9个月之后的违约责任仅为5%，则还少于尚未超过9个月的违约利息，这明显不合乎常理。综上，本院认定该合同条款的真实意思表示是违约利息与违约金同时计算。何学标、符丽文上诉对于违约责任计付办法的理由成立，本院予以支持。而何学标、符丽文起诉仅主张违约利息而不再主张违约金，应予准许。原审判决对此合同条款的认定错误，本院予以纠正。关于千叶花园公司逾期交楼的违约截止时间的确定问题。千叶花园公司实际书面通知何学标、符丽文收楼的时间为2003年8月6日，因当时讼争商品房尚未竣工验收，不能交付使用，故其通知不符合合同约定及法律规定的条件，不能认定其已经履行通知交付之义务。讼争商品房的竣工验收时间为千叶花园公司于书面通知之后不久即同年9月 19日，竣工验收合格之后，千叶花园公司不再书面通知何学标、符丽文收楼。其在诉讼中主张曾经以口头方式通知何学标、符丽文收楼，何学标、符丽文承认千叶花园公司与其一直就交楼问题进行交涉过，但同时主张千叶花园公司必须按其要求交纳有关的费用。而诉讼中何学标、符丽文提供了千叶花园公司于2003年10 月15日向何学标、符丽文出具的、为了办理契证和按揭使用的《证明》，因此，根据双方当事人在二审期间的陈述以及《证明》所印证，应当认定在竣工验收之后一直有就交、收楼一事进行磋商，而由于千叶花园公司于竣工验收合格之后不再书面通知何学标、符丽文收楼，本院据此确定2003年10月15日是千叶花园公司履行了向何学标、符丽文通知交楼的义务。但是，何学标、符丽文至今尚未办理收楼手续，造成这种状态的原因，主要是由于千叶花园公司要求何学标、符丽文交纳有关费用而何学标、符丽文拒绝交纳千叶花园公司要求交纳的有关费用，双方磋商未果而造成。何学标、符丽文在诉讼中主张千叶花园公司以此为由拒绝向何学标、符丽文交楼，以及千叶花园公司主张何学标、符丽文拒绝接收房屋，均未能提供充分的证据证实其各自主张。因双方当事人在合同中并未约定要交纳有关的费用，故出卖人一方不能以买受人未交纳有关的费用而拒绝交楼。因此，本案中，应当认定千叶花园公司与何学标、符丽文对于具备交楼条件之后何学标、符丽文至今尚未收楼均存在一定的过错，均应当承担相应的不利后果，本院确定按双方约定的违约利息计算办法的50%计算，计算至本院确定交楼之日止，即从2003年 10月16日起至本判决确定交楼之日止以房价款477000元按月利率0.8%的50%计付。对于合同约定交楼之日起至具备交楼条件且已经通知交楼之日止的违约利息，仍然按照双方当事人在《商品房购销合同》第十二条约定的计算办法计付，即从2002年1月1日起至2003年10月15日止以房价款 477000元按月利率0.8%计付。综上，何学标、符丽文要求计付违约利息至实际交楼之日止，部分有理，本院对有理部分予以支持。对于无理部分，不予支持。

据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：

一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2004）三法民壹初字第107号民事判决第一、三、四项；

二、变更广东省佛山市三水区人民法院（2004）三法民壹初字第107号民事判决第二项为：佛山市三水千叶花园房地产有限公司在本判决生效之日起10日内向何学标、符丽文支付违约利息，违约利息的计付分两段计算，从2002年1月1日起至2003年10月15日止以房价款477000元按月利率0.8%计付，从2003年10月16日起至本判决确定交楼之日止以房价款477000元按月利率0.8%的50%计付。逾期给付，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审本诉受理费3571元，由何学标、符丽文负担714元，千叶花园公司负担2857元。一审反诉费1597元，由千叶花园公司负担。二审受理费5168元，由何学标、符丽文负担517元，千叶花园公司负担4651元。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 建 兴

审 判 员 林 义 学

代理审判员 仇 文 华

二○○四年十月十一日

本件与原件核对无异

书 记 员 肖 建 国