房地产贷款

房地产贷款通常是指房地产开发经营企业或土地储备机构发放的与房地产开发经营活动有关的贷款。

1、释义

房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。关于房地产贷款的概念可以从两个角度来表述。

一是贷款的用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买房地产（其中典型的是城镇居民购买商品住房），用于租用房地产（但比较少见）。

二是指以房地产作担保的贷款，具体为房地产抵押贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司以房地产作抵押向银行贷款，用该贷款购买煤炭。典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。

2、分类

房地产贷款分类

3、特点

政策性

地产业的产业关联性强，对国民经济的发展具有重要意义，也是容易产生投机的行业，不论是拉动经济增长，还是防止经济过热，对房地产业的宏观调控都一直是各国整体经济调控的重点。鉴于房地产贷款的重要性，我国银行业监督管理部门对银行发放房地产贷款的利率、期限、自有资金的比例、开发项目应具备的条件、担保方式等均有规定，并根据经济发展的状况不时调整。

区域性

房地产位置的固定性，决定了房地产市场的区域性，不同地区的房地产价格、供需关系存在巨大的差异，因而要求银行针对不同地区实施不同的房地产贷款投放力度和贷款组合控制，要求不同的自有资金比例和抵押率。

非流动性

目前我国银行监管部门禁止发放房地产流动资金贷款。

4、期限

房地产贷款多为中长期贷款

5、利率

一般采用浮动利率，按照中国人民银行有关贷款利率政策及我行贷款利率管理规定，在合同中进行约定。

6、相关费用

房地产企业贷款各项收费均通过合同进行约定。

7、适用客户

1.申请土地储备贷款：受*主管部门委托负责土地的征用、收购、整理、储备和出让的机构或企业。

2.申请住房开发贷款：开发建造向市场租售的经济适用住房或各档次商品住宅的房地产开发企业。

3.申请商用房开发贷款：开发建造向市场租售的用于商业和商务活动的写字楼、办公楼、商场、商铺等商用房的房地产开发企业。

8、申请条件

申请土地储备贷款需满足以下条件：

房地产贷款

1.已取得企（事）业法人资格，已在相关部门办理营业执照并办理年检手续；

2.所在地*已建立土地储备管理制度，其能够通过统一收购、统一征用和统一交易实现对土地一级市场的垄断和管理；所在地的土地收购、储备、出让、房地产评估等行业的市场行为较为规范；

3.所从事的土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方法律、法规和政策，有较为完善的工作规章制度和财务管理制度；

4.具备一定的资本金，有一定的抗风险能力，能够从土地转让收益中提取一定比例的留存收益或采用其他方式补充资本金；

5.所申请贷款拟收购、征用、储备的土地的利用总体规划和年度利用计划已基本明确。

6.已获得当地人民银行颁发的有效的贷款卡/证；

7.申请的贷款须与具体地块相对应，土地储备贷款应落实抵押担保及其他必要的担保方式，贷款金额不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不能超过2年；8.需在中国银行开立存款账户，并办理一定量的存款和结算业务。

申请住房或商用房开发贷款需满足以下条件：

1.经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业；

2.开发项目与本身的资质等级相符；

3.已办理当地人民银行颁发的有效的贷款卡/证；

4.贷款用途符合国家产业政策和有关法规；

5.具有健全的经营管理机构、合格的领导班子及严格的经营管理制度；

6.经营、财务和信用状况良好，具有偿还贷款本息的能力；

7.能够落实中国银行认可的担保方式；

8.需要在中国银行开立存款账户，并办理一定量的存款和结算业务；

9.所从事的项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金及动工，土地使用权终止时间不能早于贷款期终止时间；

10.开发的项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景；

11.开发的项目的工程预算、施工计划符合国家和当地*的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；

12.开发的项目自有资金（指所有者权益）应达到项目预算总投资的35％，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

9、办理流程

1.持有关资料向中国银行及各级分、支行的公司业务部门提出借款申请；

2.提供中国银行认可的足额担保（包括保证、抵押、质押方式）；

3.借款申请须经当地中国银行公司业务部门初审合格后才被受理；

4.当地中国银行公司业务部门需要调查企业情况，并完成内部评审程序；

5.贷款申请经审查通过后，双方如能就借款借款合同、抵押合同、担保合同的条款达成一致意见就可以签署合同；

6.办理合同约定的抵押登记等有关手续；

7.上述程序完成后，您就可以提出提款申请；银行会将贷款资金按时存入您的账户。

10、相关数据

2017年

中国证券报2018年1月22日报道，中国人民银行日前发布2017年四季度金融机构贷款投向统计报告。数据显示，截至2017年末，金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿元，同比增长12.7%，增速比上年末低0.8个百分点；全年增加13.5万亿元，同比多增8782亿元。

报告指出，房地产贷款增速回落。截至2017年末，人民币房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末低6.1个百分点；全年增加5.6万亿元，同比少增1087亿元。个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。

2018年第一季度

广州日报2018年4月23日报道，中国人民银行近日发布一季度金融机构贷款投向统计报告显示，一季度末，金融机构人民币各项贷款余额125万亿元，同比增长12.8%，增速比上年末高0.1个百分点；一季度增加4.9万亿元，同比多增6339亿元。

值得关注的是，房地产贷款总体增速回落。一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上年末低0.6个百分点；一季度增加1.9万亿元，占同期各项贷款增量的比重比上年水平低2个百分点。

而在租赁房和保障房建设整体提速的背景下，开发贷款出现较快增长，房产开发和地产开发贷款同比分别增长25.3%和2.2%，增速分别较上个季度提高3.6和10.2个百分点。