上诉人李小能因与被上诉人济源市五龙口供销社租赁合同纠纷一案

河南省高级人民法院

民事判决书

（2002）豫法民一终字第355号

上诉人（原审被告、反诉原告）李小能，女，1958年出生，汉族，住济源市五龙口镇尚后村。

委托代理人武和义，济源市148法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告、反诉被告）济源市五龙口供销社。

法定代表人郭山河，该社主任。

委托代理人赵高科，济源148第二法律服务所法律工作者。

上诉人李小能因与被上诉人济源市五龙口供销社（下称供销社）租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2002）济民一初字第2696号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审经审理查明：1996年11月李小能、供销社签订了一份租房协议，协议约定：李小能承包经营生产杂品门店，占用供销社营业房二间，每年每间房租费 1800元，承包经营期限从1996年11月1日至1999年10月31日，三年共交房租费10800元。合同签订后李小能交清了10800元。1997 年4月，因供销社对营业执照进行集体审验，李小能将营业执照交给供销社，因未交审验费，致李小能使用的营业执照未审验，供销社也未将营业执照还给李小能，后供销社为案外人李占伦办理了在尚庄经营农业生产资料的营业执照，李占伦又将营业执照转给李建平经营。1997年济源市人民检察院驻五龙口检察室对李小能的钢丝床（3个）、磅（1个）予以扣押，供销社对扣押行为进行了协助。物品被扣押后，李小能以防止物品被盗为由将房门上锁。1999年10月31日合同期满后，双方也未续签合同，该二间营业房仍由李小能上锁至今，未返还给供销社。

原审认为，供销社、李小能于1996年11月签订的租房协议书属双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定义务履行。1997年4月，供销社对营业执照进行集体审验时，因李小能未交纳审验费，致其使用的营业执照未审验，供销社也未将营业执照返还给李小能，李小能已丧失经营资格，合同目的已不能实现。双方在无法实际履行合同的情况下，未采取有效措施解除合同，对因此而扩大的损失均应承担一定的责任。在合同到期后，李小能未将房屋交还给供销社，对因房屋闲置给供销社造成的损失应当承担主要责任。供销社未及时采取有效措施防止损失扩大，也应承担一定责任。在1997年5月至1999年10月31日期间，确定供销社按双方约定租金的50%退还李小能已交的租金，自1999年11月1日起，李小能按双方约定租金的60%赔偿供销社因房屋闲置而造成的损失。供销社要求李小能支付租金利息，理由不足，不予支持。李小能提出的1995年因房屋改造造成其物品丢失问题和1996年3月因化肥降价应得价差问题，与本案所涉合同不属同一法律关系，本案不予涉及。据此，该院判决：一、李小能将其占用的两间营业房返还给供销社。二、自1999 年11月1日起，李小能按每月每间90元的标准赔偿供销社房屋损失（计算至返还房屋之日止）。三、供销社返还李小能合同期内租金4500元。四、驳回供销社要求支付租金利息的诉讼请求。本判决第一、二、三项，限判决生效后五日内履行完毕。案件受理费374元，反诉费382元，共计756元，由供销社负担 340元，李小能负担416元。

李小能不服原审判决，向本院上诉称：原审认定事实不清，判决错误，我与供销社签订的租赁协议属有效协议，在我按约履行协议时，供销社借审验执照之际，以营利为目的，将我所经营的门市部的执照转卖他人，致使合同无法履行，合同到期后未把我所租赁的房屋交给供销社，是因为供销社存在上述违约行为，其应承担违约责任，请求二审法院依法改判。

供销社答辩称：合同约定年检费应由承包人负担，李小能不按工商部门的要求和合同的约定履行其义务，其存在违约行为，应承担主要责任，另，李小能称我社将执照转卖他人，没有事实依据，合同到期后李小能拒不交回所租房屋，严重侵害了国家利益，应驳回其上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。

本院认为：原审认定的供销社、李小能于1996年11月签订的租房协议属双方真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，本院予以确认。李小能租赁供销社房屋的目的是为了开展生产经营，不仅为了承租房屋，更主要的是为了通过承租供销社的房屋而获得一定的生产经营资格，取得生产经营的执照，不能取得生产经营的执照，李小能就失去了租赁供销社房屋的目的。但是，在集体审验承租人营业执照时，供销社却将李小能的营业执照扣押，这虽然是由于李小能未交审验费用，但供销社应催促李小能交费并讲明相应的后果方能采取相应的措施，而供销社则擅自扣押该执照，并将该执照转让给其他人用于生产经营，由此，导致李小能不能正常生产经营，不能实现租赁的目的，据此，供销社应退还部分租金，对李小能不能正常的租赁经营进行补偿，退回的比例为1997年5月至1999年10月31日期间，双方约定租金的50%，因此，原审法院判决由供销社退还给李小能一定比例的租金正确，本院予以维持。1999年11月1日租期届满后，在双方没有续签租赁合同的情况下，李小能本应将所承租的房屋腾出交给供销社，但李小能继续占用所承租的房屋，据此应给供销社以补偿，每月补偿的租金数额按双方约定租金比例的50%加以确认，由于李小能占用房屋是因供销社的原因引起纠纷没有妥善解决的因素，也有供销社怠于行使权利使损失扩大的因素，故李小能按双方约定的租金的50%赔偿给供销社。原审认定事实清楚，责任划分欠妥，应予改判。根据《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：

一、维持济源市人民法院（2002）济民一初字第2696号民事判决第一、三、四项。

二、变更该判决第二项为自1999年11月1日起，李小能按每月每间75元的标准赔偿供销社房屋损失（计算至返还房屋之日止）。

一审案件受理费374元，反诉费382元，计756元，由供销社负担378元，李小能负担378元。二审案件受理费756元，由供销社负担378元，李小能负担378元。

本判决为终审判决。

审 判 长 桑连喜

代理审判员 胡 越

代理审判员 宋丽萍

二○○二年九月十二日

书 记 员 王 波