原告河北省对外贸易运输唐山公司诉被告孙艳明房屋租赁合同纠纷及被告反诉原告赔偿损失一案

河北省唐山市路北区人民法院

民 事 判 决 书

（2003）北民重字第86号

原告（反诉被告）河北省对外贸易运输唐山公司

法定代表人王文奎，经理

委托代理人王更生，该公司副经理

委托代理人贾宝存，唐山威远律师事务所律师。

被告（反诉原告）孙艳明，女，一九五七年十月十七日生，汉族，河北省保定市人，原唐山市路北区建设路申华美食城业主，住唐山市路北区铁路楼四0九楼二门二0一室。

委托代理人陈明生，男，一九五四年八月二十日生，汉族，唐山市人，唐山铁路房管总站*，现住唐山市路北区铁路楼四0九楼二门二0一室（与被告系夫妻关系）

委托代理人张子君，唐山华岩律师事务所律师。

原告河北省对外贸易运输唐山公司诉被告孙艳明房屋租赁合同纠纷及被告反诉原告赔偿损失一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王更生、贾宝存及被告诉讼代理人陈明生、张子君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告河北省对外贸易运输唐山公司诉称，二00一年四月我单位与胡卫恒签订了租赁合同，我单位将办公楼承租给胡卫恒开饭店，租期二年，自二00一年三月十日至二00三年三月十日，年租金八万元，上打租。二00一年七月胡卫恒经我单位同意，将饭店转租给被告，并签了转租合同，合同内容不变，租期改为二00一年四月十日至二00三年四月十日。但被告自二00一年七月以来，拒绝交纳房租，故起诉要求被告给付所欠租金，并解除租赁合同。

被告孙艳明答辩并反诉称，我根本不认识胡卫恒，通过二00一年七月二十六日《唐山晚报》广告知道胡卫恒要将饭店转让。胡卫恒提出租期二年，年租金八万元，必须将饭店全部用品买下计九万二千元，如果我想租还可以延长两年到二00五年。二00一年七月三十一日胡卫恒带我见到被告副经理王更生、经理王文奎，王文奎同意按胡卫恒和我说的签合同。在王更生的办公室里我和胡卫恒、王更生商量着签了合同，王更生说胡卫恒已交租金五万元，让我与胡卫恒把帐算清楚，然后把被告和胡卫恒签的合同撕毁。当日晚上我将十一万元交给胡卫恒的妻子熊玉杰，胡卫恒却拿走了新签的合同。我投入三十三万八千九百零五元对饭店进行了装修，同时办理饭店开业手续，只由胡卫恒处找到合同复印件一份，胡卫恒说合同已给了被告。饭店于二00一年九月十八日开业，几天后河北妇兴房地产开发有限公司向我收水电费，我才知道被告已将房地产卖给了河北妇兴房地产开发有限公司，不久就要拆迁，我才知道上当受骗了。现在我的饭店已被停水无法正常经营，至二00二年九月已无法经营，故反诉要求撤销合同或判决合同无效，由被反诉人赔偿我的损失，包括利润损失。

反诉被告河北省对外贸易运输唐山公司反诉答辩称，反诉原告与胡卫恒如有纠纷我们一概不知，可另行解决。自转租合同签订后，反诉原告已实际占有和使用了我单位房产，应按合同约定交付租金，原告未交租金是违约行为，应承担违约责任。反诉原告、胡卫恒与我单位签订转租合同后，反诉原告拒绝将该合同给我单位并拒绝与我单位重新签订合同，所提供的合同复印件没有原件对照，原件本由我单位王更生执笔，约定的租期也是两年而不是四年。在反诉原告租房时，我单位已提前将土地置换给河北妇兴房地产开发有限公司告知反诉原告，转租合同签订后我单位、河北妇兴房地产开发有限公司曾向反诉原告提出再签新合同，被反诉原告拒绝，我单位和河北妇兴房地产开发有限公司未提出解除合同问题，反诉原告未经我方同意私自装修房屋是违法的，其损失不受法律保护，况且反诉原告挣钱盈利也不存在损失。应驳回反诉原告的诉讼请求。

经审理查明，二00一年二月二十六日原告与胡卫恒签订了房屋租赁合同一份，原告将其北大门起第二门口上下两层约五百平方米房屋租赁给胡卫恒开办饭店，租期自二00一年三月十日至二00三年三月十日，年租金八万元，每半年交一次，首次五万元于二00一年二月二十六日前交纳，其余于九月十日前交清。二00一年七月三十一日原告同意胡卫恒将房屋转租给被告，原被告签订了房屋租赁合同，约定原告将上述房屋租赁给被告使用，年租金八万元，原告称约定租期二年，被告称约定租期四年，因原被告均未提供该合同原件，现租期无法确定。胡卫恒租赁房屋时已向原告交房租五万元，接受胡卫恒的饭店时，被告给付胡卫恒饭店用品转让费九万元，未使用房租一万八千元等共十一万元。后被告对饭店进行了装修，添置了设备，拟定饭店名称为唐山市路北区建设路中华美食城并挂出了牌匾，在工商登记注册后正式定名为唐山市路北区建设路申华美食城。

二000年八月原告将上述房屋占用的土地使用权转让给河北妇兴房地产开发有限公司，并办理过户手续。二00一年七月三日原告关于*改革的请示得到中国外运（集团）河北公司批准，原告以资产置换的形式买断职工工龄方案，较重要的环节就是原告与河北妇兴房地产开发有限公司合作开发上述房屋所在土地一万五千七百六十七点四三平方米，并转让房产权。二00一年八月二十二日原告出具证明办理转让上述房屋在内的房产权手续。二00二年四月五日原告与河北妇兴房地产开发有限公司签订了房地产买卖契约，约定于二00一年八月二十九日原告将上述房屋所在房地产正式交付给河北妇兴房地产开发有限公司，二00二年四月二十四日河北妇兴房地产开发有限公司办理了房屋所有权证。二00二年三月二十五日原告来院起诉要求被告给付所欠租金三万元并解除租赁合同。

本案在审理中，被告称饭店开业几天后河北妇兴房地产开发有限公司向其收水电费，才知道原告已将房地产卖给他人，有可能拆迁，以原告未给其租赁合同原件，原告与胡卫恒以欺诈手段致使其受到损失为由提出反诉，要求撤销合同或认定合同无效并由反诉被告赔偿损失。二00二年五月河北妇兴房地产开发有限公司以改供水管道，申请撤表为由通知原告自二00二年五月十一日上午八时停止供水，原告开始无法正常营业，至二00二年九月饭店已无法经营，原告停业至今。本院委托唐山市路北区价格事务所对原告饭店土建、内外装修、外装饰、装潢及原告购买的饭店设备进行了价格鉴定，二00二年十二月十一日唐山市路北区价格事务所以二 00二年十一月十二日为价格鉴定基准日作出鉴定结论，上述标的物总价值为二十六万一千三百六十一元。被告支付评估费六千二百元。

本院认为，《*合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第四十二条规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。原被告于二00一年七月三十一日签订了房屋租赁合同，当时租赁房屋的土地使用权已发生变更，房屋产权的变更和原告的企业改革也正在谋划和进行中，原告有义务告知被告这些与订立合同有关的重要事实，如不履行该义务，必然会使被告产生重大误解或在违背真实意思的情况下订立合同。被告称在订立合同时已将土地使用权变更等告知原告，无充分证据证实，本院不予确认。根据《*民法通则》的有关规定，原告的行为构成欺诈；根据《*合同法》第五十四条的规定，原告要求撤销房屋租赁合同，理据充分，本院应予支持。

被撤消的合同自始没有法律的约束力，原告依据该合同要求被告给付房租依法不予支持；同时因原告的缔约过错，被告装修、装潢及添置饭店设备的损失应由原告赔偿，被告给付胡卫恒饭店设备折款及未使用房租等共十一万元，该损失应考虑被告经营饭店的时间由本院酌情确定由原告赔偿六万五千元。被告要求原告赔偿饭店盈利损失，应考虑被告在饭店经营期间已知道前述租赁房屋的重要事实，有义务采取适当措施防止损失扩大，至其停业时应不存在盈利预期，被告的该主张理据不足，本院不予支持。但是自二00一年八月一日至二00二年九月底期间，原告虽无权收取房租，被告也没有根据无偿占用上述房屋经营饭店，按公平原则，应参照双方约定的年租金标准确定被告应给付原告的房屋占用费。依照《*合同法》第五条、第六条、第四十二条、第五十四条、第五十六条、第五十八条之规定判决如下：

一、撤销原告河北省对外贸易运输唐山公司与被告孙艳明签订的房屋租赁合同。

二、被告按每年八万元给付原告自二00一年八月一日至二00二年九月底期间的房屋占用费。

三、由反诉被告赔偿反诉原告装修、装潢、添置饭店设备及给付胡卫恒转让费损失共计三十二万六千三百六十一元，饭店的装修、装潢附属物及全部设备归反诉被告所有。

四、价格评估费六千二百元由原告负担五千元，被告负担一千二百元，上述二、三、四项于本判决生效后十日内执行。

一审案件受理费一万四千一百三十元由原告负担一万二千三百一十五元，被告负担一千八百一十五元。

二审案件受理费一万四千一百三十元由原告负担一万二千三百一十五元，被告负担一千八百一十五元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审 判 长：刘连军

审 判 员：刘殿金

陪 审 员：舒世昌

二00四年二月二十日

书 记 员：何 颖