建筑物区分所有权

建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。

中文名：建筑物区分所有权

实质：所有权

相关概念：所有权；物权；担保物权

1、建筑物区分所有权定义

建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。

该所有权的客体和使用上均具有独立性。建筑物区分所有权包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分等享有的所有权，对电梯、过道等共有部分享有的共有和共同管理的权利。

建筑物区分所有权

建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格而言，与物权客体须为独立物，以及一物一权主义原则不相符合。但是依社会观念，一建筑物区分为若*分，各有该部分的所有权，应为常有之事，而且这样也不妨碍物权的公示，无害于交易安全。基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，须具备一定条件，才可以在作为建筑物区分所有中专有权的客体。这些条件如下：

(1)须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其它部分隔离。

(2)须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要界定标准，应为该区分的部分有无独立的出入门户。

(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。

2、建筑物区分所有权特征

1．复合性，由建筑物区分所有权、共有所有权及成员权等三要素构成，且区分所有人的身份也具有多重性，既是专有权人又是共有所有人还是管理建筑物的成员权人，此有别于单一的不动产所有权。

2．整体性，指区分所有权人的专有权、共同所有权及成员权三者共为一体不可分离。在转让、继承、抵押时应将三者一起转让、继承、抵押。

建筑物区分所有权

3．专有权的主导性，在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有权具有主导性：

(1)区分所有人取得专有部分所有权即取得共有部分共有权及成员权；(2)专有部分所有权的大小决定共有权及成员权的大小；(3)区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及成员权并不单独登记。

4．建筑物区分所有权的客体是兼有独立用途部分和必要共同设施的建筑物。

3、建筑物区分所有权法律规定

根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：

一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。

二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。

建筑物区分所有权

三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。

业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。如行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，像装修房子时不能破坏建筑物的整体结构;在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品;对公共部分行使共有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定;认缴建筑物共有部分的维护资金等。

4、建筑物区分所有权的特征

1、建筑物区分所有权的客体具有整体性。建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上区域所有的所有权形式。

2、建筑物区分所有权的内容具有多样性。建筑物区分所有权是由专有权、共有权和管理权(成员权)三个部分组成。

3、建筑物区分所有权的本身具有统一性。建筑物区分所有权不是权力的组合，而是一个独立、统一、整体的权利。

4、建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。建筑物区分所有权的权利人拥有了专有权就必然拥有共有权、管理权。

5、物业车库问题

《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《物业管理条例》第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

建筑物区分所有权

第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

①如果开发商未将地下车库的建筑面积计算到共摊面积中;也未承诺无偿提供地下车库;同时也未将建造地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应归属于开发商。但是即便如此，开发商也不能把车库出售给任何非业主。如果按建设规划要求，开发商必须为小区业主提供车库，则开发商只能将车位在出售住宅时一同出售给小区内的业主所有，此时，出售所得价款应归开发商所有。

②如果开发商已经将地下车库的建筑面积计算到共摊面积中或为吸引购房者购房，承诺无偿提供地下车库;或将建设地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应属于全体业主所有。当然，经全体业主大会同意，可以确定该车库的专有使用权，即部分业主可以通过专有使用权取得对停车场的使用权，使用费归全体业主所有，用于物业管理之需。