广州市华隆兆业投资发展公司与广州市东方宾馆股份有限公司租赁纠纷上诉案

广东省高级人民法院

民事判决书

（2000）粤高法民终字第279号

上诉人（原审被告）：广州市华隆兆业投资发展公司（以下简称华隆公司）。地址：广州市中山四路42号广州图书馆大楼四楼。

法定代表人：卢俊雄，总裁。

委托代理人：罗裕敏，广东荔湾律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州市东方宾馆股份有限公司（以下简称东方宾馆？。地址：广州市流花路120号。

法定代表人：龙丕泉，董事长。

委托代理人：章震亚、唐剑锋，均为广州正平天成律师事务所律师。

原审被告：广州东方时代广场有限公司（以下简称时代广场公司）。地址：广州市流花路东方宾馆东楼。

法定代表人：陈延，经理。

委托代理人：罗裕敏，广州市荔湾律师事务所律师。

原审被告：卢俊雄，情况不祥。

原审第三人：广东三元麦当劳食品有限公司。地址：中国广州市人民北路668号蓝宝石大厦8楼813―820号。

法定代表人：邢春华，董事长。

委托代理人：卢志杰、潘攸云，广州金鹏律师事务所律师。

原审第三人：黄电子，东方时代广场第3120、3121、2200号铺承租户。

原审第三人：黄传彬，东方时代广场第2052号铺承租户。

原审第三人：林镇华，东方时代广场第2140号铺承租户。

原审第三人：李少强，东方时代广场第3026号铺承租户。

原审第三人：蔡丽萍，东方时代广场第2146号铺承租户。

原审第三人：金静，东方时代广场第3069号铺承租户。

原审第三人：陈穑，东方时代广场2196号铺承租户。

原审第三人：邓慧芳，东方时代广场3059号铺承租户。

原审第三人：李婉仪，东方时代广场2183号铺承租户。

原审第三人：麦月兰，东方时代广场2135号铺承租户。

原审第三人：邓丽霞，东方时代广场2138、2139号铺承租户。

原审第三人：霍爱灵，东方时代广场2078号铺承租户。

原审第三人：李土贵，东方时代广场2079号铺承租户。

原审第三人：陈顺淦，东方时代广场3083号铺承租户。

原审第三人：刘卫红，东方时代广场2048号铺承租户。

原审第三人：纬佳有限公司，东方时代广场3038、3039号铺承租户。

原审第三人：黎炳昌，东方时代广场3091号铺承租户。

原审第三人：何剑雄，东方时代广场2011号铺承租户。

原审第三人：温劲成，东方时代广场2040号铺承租户。

原审第三人：刘次雄，东方时代广场3021号铺承租户。

原审第三人：张美玉，东方时代广场2050号铺承租户。

原审第三人：梁伟泰，东方时代广场2008号铺承租户。

原审第三人：陈益国，东方时代广场2015号铺承租户。

原审第三人：林国霖，东方时代广场208号铺承租户。

原审第三人：李汉生，东方时代广场3013号铺承租户。

原审第三人：容渭全，东方时代广场2519号铺承租户。

原审第三人：梁绍强，东方时代广场2564号铺承租户。

原审第三人：何建华，东方时代广场3066号铺承租户。

原审第三人：赵恒沛，东方时代广场3108、3109号铺承租户。

原审第三人：李伟深，东方时代广场2014号铺承租户。

原审第三人：冯奕星，东方时代广场2055号铺承租户。

原审第三人：王彬，东方时代广场2024号铺承租户。

原审第三人：籍忠亮，东方时代广场3033号铺承租户。

原审第三人：谭润如，东方时代广场3101号铺承租户。

原审第三人：梁锦泉，东方时代广场3105号铺承租户。

原审第三人：陈进国，东方时代广场2151号铺承租户。

原审第三人：林雪峰，东方时代广场2147号铺承租户。

原审第三人：李张月好，东方时代广场2173号铺承租户。

原审第三人：邓泳谊，东方时代广场3086号铺承租户。

原审第三人：刘汉文，东方时代广场2047号铺承租户。

原审第三人：陈家全，东方时代广场2201号铺承租户。

原审第三人：长泽武吉，东方时代广场3093号铺承租户。

原审第三人：郝建国，东方时代广场2009、2010、3013、3014、3045号铺承租户。

原审第三人：谢超群，东方时代广场首层A13号铺承租户。

原审第三人：曹小冰，东方时代广场2082号铺承租户。

原审第三人：黎文俊，东方时代广场3023号铺承租户。

原审第三人：卢盛容，东方时代广场3096号铺承租户。

原审第三人：梁敏诗，东方时代广场2077号铺承租户。

原审第三人：杨海，东方时代广场2021号铺承租户。

原审第三人：阮夏名，东方时代广场3065号铺承租户。

原审第三人：周国雄，东方时代广场3003号铺承租户。

原审第三人：邓展燕，东方时代广场F4号、F29号铺承租户。

原审第三人：杨孝标、吕勇，东方时代广场2176号铺承租户。

原审第三人：范贤英，东方时代广场3075号铺承租户。

原审第三人：杨孝标，东方时代广场2148、2149、2192号铺承租户。

原审第三人：马正强，东方时代广场2031号铺承租户。

原审第三人：潘爱卿，东方时代广场2194、2155号铺承租户。

原审第三人：肖天佑，东方时代广场2115号铺承租户。

原审第三人：陈佩霞，东方时代广场2159号铺承租户。

原审第三人：梁小烨，东方时代广场3084号铺承租户。

原审第三人：王捷，东方时代广场3106号铺承租户。

原审第三人：林树美，东方时代广场3002号铺承租户。

原审第三人：杨倩萱，东方时代广场3102号铺承租户。

原审第三人：何淑芳，东方时代广场2145号铺承租户。

原审第三人：李桂兰，东方时代广场2190号铺承租户。

原审第三人：冯才，东方时代广场3016号铺承租户。

原审第三人：李锦棠，东方时代广场2104号铺承租户。

原审第三人：甘振中，东方时代广场3061号铺承租户。

原审第三人：钟君祥，东方时代广场3113号铺承租户。

原审第三人：梁雄波，东方时代广场2178号铺承租户。

原审第三人：黄树坚，东方时代广场2157号铺承租户。

原审第三人：李进隆，东方时代广场2046号铺承租户。

原审第三人：林秋生，东方时代广场3058号铺承租户。

原审第三人：欧阳明，东方时代广场3103号铺承租户。

原审第三人：叶观华，东方时代广场3092号铺承租户。

原审第三人：张坚荣，东方时代广场3029号铺承租户。

原审第三人：何志红、谢生，东方时代广场3114、3115号铺承租户。

原审第三人：赵一虹，东方时代广场2141号铺承租户。

原审第三人：鲁榕，东方时代广场2168、2169号铺承租户。

原审第三人：黄洁华，东方时代广场3017号铺承租户。

原审第三人：信和工业有限公司，东方时代广场3010、3011、3012、3035号铺承租户。

原审第三人：黄克伟，东方时代广场3085号铺承租户。

原审第三人：陈楚煌，东方时代广场3100号铺承租户。

原审第三人：吴洽波，东方时代广场3112号铺承租户。

原审第三人：吴坑洪，东方时代广场3111号铺承租户。

原审第三人：秦永霖，东方时代广场2085号铺承租户。

原审第三人：梁敏航、秦燕玲，东方时代广场3068号铺承租户。

原审第三人：曾芷君，东方时代广场3098号铺承租户。

原审第三人：何迪文，东方时代广场3071、3072、3073号铺承租户。

原审第三人：黄荣根，东方时代广场2172、2174号铺承租户。

原审第三人：何雅萍，东方时代广场2081号铺承租户。

原审第三人：刘政，东方时代广场2022、2023号铺承租户。

原审第三人：冯健忠、吴疆，东方时代广场3042号铺承租户。

原审第三人：梁镇强，东方时代广场2180号铺承租户。

原审第三人：美亚中国投资有限公司，东方时代广场3116、3117、3118、3119号铺承租户。

原审第三人：叶正溪，东方时代广场2045号铺承租户。

原审第三人：马坚毅，东方时代广场2156、2157号铺承租户。

原审第三人：潮安官塘瓷艺制品厂，东方时代广场3015号铺承租户。

原审第三人：黄长水，东方时代广场运动城9号铺承租户。

原审第三人：张为锡，东方时代广场2142号铺承租户。

原审第三人：谢礼文，东方时代广场3067号铺承租户。

原审第三人：张听，东方时代广场3104号铺承租户。

原审第三人：陈佩芹，东方时代广场3074号铺承租户。

原审第三人：广州百佳超级市场有限公司（以下简称百佳公司）地址：广州市流花路东方时代广场三楼。

法定代表人：戴利健，董事长。

原审第三人：洪虹，东方时代广场2065号铺承租户。

原审第三人：邱东梅，东方时代广场有口福食街第11号铺承租户。

原审第三人：广州邝氏美容用品商店，东方时代广场2号铺承租户。

法定代表人：邝美莉，经理。

原审第三人：陈予丰，东方时代广场3018、3019号铺承租户。

原审第三人：广东省汇昌综合贸易公司，东方时代广场东翼31B―1号铺承租户。

法定代表人：黄昌梁，总经理。

原审第三人：韵高时装商行，东方时代广场东翼34号铺承租户。

法定代表人：郑泳梓，经理。

原审第三人：黄海平，东方时代广场2051号铺承租户。

原审第三人：潮阳市曼妮芬服装有限公司，东方时代广场东翼内衣区16号铺承租户。

法定代表人：林升智，职务：总经理。

原审第三人：刘美孝，东方时代广场2177号铺承租户。丽莎商行负责人。

原审第三人：刘少敏，东方时代广场2175号铺承租户。

原审第三人：广州市星华贸易有限公司，东方时代广场东翼童装区承租户。

法定代表人：潘呈样，经理。

原审第三人：潘呈祥，东方时代广场东翼36号铺承租户。

原审第三人：王雨红，东方时代广场2182号铺承租户。

原审第三人：广东省工艺美术总公司，东方时代广场3087、3088、3089、3090号铺承租户。

法定代表人：颜家焕，总经理。

原审第三人：李文龙，东方时代广场3024号铺承租户。

原审第三人：肖路、梁卫雄，东方时代广场3081铺承租户。

原审第三人：谭国伟，东方时代广场2042号铺承租户。

原审第三人：饶穗如，东方时代广场食街F10号铺承租户。

原审第三人：关瑞德，东方时代广场东翼12号铺承租户。

原审第三人：林耀强，东方时代广场3099号铺承租户。

原审第三人：广州经济技术开发区美溢纺织制衣有限公司，东方时代广场2107号铺承租户。

法定代表人：谭瑶珍，董事长。

原审第三人：顺德利诚织造厂有限公司，东方时代广场2016―2019号铺承租户。

法定代表人：杨利行，董事长。

原审第三人：吴镇昌，东方时代广场3079号铺承租户。

原审第三人：林春木，东方时代广场2170、2186号铺承租户。

原审第三人：苏州骏河日用品有限公司上海分公司，东方时代广场东翼童装区承租户。

法定代表人：小泽辉久男，总经理。

原审第三人：安莉芳服装有限公司广州分公司，东方时代广场东翼2号和东翼内衣区17号承租户。

负责人：张武峰，市场部副经理。

原审第三人：广州沿岸商贸有限公司，东方时代广场运动城承租户。

法定代表人：*平，董事长兼总经理。

原审第三人：杭州长龙鞋业有限公司，东方时代广场东翼童装区承租户。

法定代表人：游秀琴，董事长。

原审第三人：吕一心，东方时代广场大堂4、5、15号铺承租户。

原审第三人：广东三商华字时装有限公司，东方时代广场东翼27―28号铺承租户。

法定代表人：周学志，董事长。

原审第三人：何笑卿，东方时代广场2167号铺承租户。

原审第三人：程根杨，东方时代广场东翼30A号铺承租户。

原审第三人：阮越，东方时代广场东翼30号铺承租户。

原审第三人：唐务辉，东方时代广场2143号铺承租户。

原审第三人：陈翠芳，东方时代广场东翼3lA号铺承租户。

原审第三人：莫秀珍，东方时代广场2134号铺承租户。

原审第三人：邱献华，东方时代广场食街F9号铺承租户。

原审第三人：王珍宝，东方时代广场2136号铺承租户。

原审第三人：邝月娜，东方时代广场2166号铺承租户。

原审第三人：吕慧文，东方时代广场食街F15号铺承租户。

原审第三人：伍铭洲，东方时代广场大堂1号铺承租户。

原审第三人：中国建设银行广州市分行东方时代广场办事处，东方时代广场大堂2号铺承租户。

原审第三人：王露琳，东方时代广场大堂7、8、9号铺承租户。

原审第三人：黄穗华，东方时代广场大堂16号铺承租户。

原审第三人：黄东，东方时代广场大堂17号铺承租户。

原审第三人：陈国真，东方时代广场大堂18号铺承租户。

原审第三人：东方茶艺轩，东方时代广场大堂东承租户。

原审第三人：刘恩弟，东方时代广场木人巷左1铺承租户。

原审第三人：陈日洪，东方时代广场木人巷左1A铺承租户。

原审第三人：郑燕芬，东方时代广场木人巷左1B铺承租户。

原审第三人：林检泉，东方时代广场木人巷左2铺承租户。

原审第三人：杨静兰，东方时代广场木人巷右1铺承租户。

原审第三人：梁兆荣，东方时代广场广场木人巷右2铺承租户。

原审第三人：罗绮玲，东方时代广场广场木人巷右3铺承租户。

原审第三人：碧宏珠宝玉器行，东方时代广场广场木人巷右4铺承租户。

原审第三人：新南方寻呼台，东方时代广场广场木人巷右5铺承租户。

原审第三人：张志文，东方时代广场广场木人巷右6铺承租户。

原审第三人：李伟广、张建军，东方时代广场广场木人巷右7、8铺承租户。

原审第三人：顺德威灵房产有限公司，东方时代广场大堂2号铺旁承租户。

原审第三人：流溪河房地产开发有限公司，东方时代广场大堂左扶梯旁承租户。

原审第三人：韦志，东方时代广场大堂10号铺承租户。

原审第三人：深圳瑞拜斯皮具革制品有限公司，东方时代广场1号铺旁承租户。

原审第三人：练雪明，东方时代广场大堂7、11号铺承租户。

原审第三人：深圳市匡子实业有限公司，东方时代广场东翼1号铺承租户。

原审第三人：莱莉花时装有限公司，东方时代广场东翼13号铺承租户。

原审第三人：陈丽雯，东方时代广场东翼16号铺承租户。

原审第三人：乐天公司，东方时代广场东翼17号铺承租户。

原审第三人：润美服饰经销部，东方时代广场东翼20号铺承租户。

原审第三人：广州金伯利商行，东方时代广场东翼20B、22号铺承租户。

原审第三人：潘权辉，东方时代广场东翼24―26号铺承租户。

原审第三人：三越公司，东方时代广场东翼29号铺承租户。

原审第三人：车广平，东方时代广场东翼31B―2承租户。

原审第三人：广东新年利服饰有限公司，东方时代广场东翼32号铺承租户。

原审第三人：杨宝冬，东方时代广场东翼33号铺承租户。

原审第三人：天河盛宝贸易公司，东方时代广场东翼37号铺承租户。

原审第三人：广州三星彩色冲印部，东方时代广场东翼38号铺承租户。

原审第三人：徐小冰，东方时代广场东翼童装部承租户。

原审第三人：王少红，东方时代广场东翼二楼麦当劳侧承租户。

原审第三人：番禺市桥华昌游戏机厂，东方时代广场东翼二楼承租户。

原审第三人：叶子英，东方时代广场东翼皮具区9号铺承租户。

原审第三人：广东省揭东县恒安贸易有限公司，东方时代广场东翼皮具区10号铺承租户。

原审第三人：广州伟晟皮具有限公司，东方时代广场东翼皮具区11号铺承租户。

原审第三人：中外合作梅州恒丰金属皮具有限公司，东方时代广场东翼皮具区11―1号铺承租户。

原审第三人：越秀区双帆贸易部，东方时代广场东翼女装区12号铺承租户。

原审第三人：番禺翡翠制衣有限公司，东方时代广场东翼女装区13号铺承租户。

原审第三人：中山金三角成衣有限公司，东方时代广场东翼女装区14号铺承租户。

原审第三人：东莞冠龙制衣有限公司广州分公司，东方时代广场东翼内衣区15号铺承租户。

原审第三人：深圳颖雅实业有限公司，东方时代广场东翼女装区18号铺承租户。

原审第三人：番禺翡翠制衣有限公司，东方时代广场东翼女装区19号铺承租户。

原审第三人：张自权，东方时代广场东翼女装区20号铺承租户。

原审第三人：深圳邓皓时装设计有限公司，东方时代广场东翼女装区21号铺承租户。

原审第三人：广州安诺基贸易有限公司，东方时代广场东翼女装区24号铺承租户。

原审第三人：樊勇，东方时代广场东翼童装区11A铺承租户。

原审第三人：广东大雄鹰玩具有限公司，东方时代广场东翼童装区承租户。

原审第三人：广州中威日用品企业有限公司，东方时代广场东翼童装区承租户。

原审第三人：广州创信鞋品服饰有限公司，东方时代广场东翼童装区承租户，原审第三人：澳门佰得童装有限公司，东方时代广场东翼童装区承租户。

原审第三人：花都市北兴服装实业有限公司，东方时代广场东翼童装区承租户。

原审第三人：广州市越秀区新域百货经营部，东方时代广场东翼童装区承租户。

原审第三人：广东妍兴童装屋，东方时代广场东翼童装区承租户。

原审第三人：香港新卓实业有限公司，东方时代广场东翼童装区承租户。

原审第三人：许景贤，东方时代广场东翼童装区承租户。

原审第三人：潘绍强，东方时代广场东翼童装区承租户。

原审第三人：陈怀乐，东方时代广场东翼童装区承租户。

原审第三人：范绮华，东方时代广场东翼童装区承租户。

原审第三人：广州市高乐文教体育用品有限公司，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：广州迪斯贸易有限公司，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：广州保税区富钧国际贸易有限公司，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：广州骏丽有限公司，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：东山区万邦体育用品商行，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：吴听，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：广州快译通企业策划顾问有限公司，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：潘权辉，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：星华公司，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：张海文，东方时代广场2076号铺承租户。

原审第三人：广州市通田经济发展有限公司，东方时代广场2152一2153号铺承租户。

原审第三人：广州皇冠体育用品有限公司，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：深圳市集众华贸易有限公司，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：广州保税区麦斯卡发展有限公司，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：广州荣新发展有限公司，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：广州科利斯贸易有限公司，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：广州市澳瑞特健身器材专卖店，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：广州市立圣贸易有限公司，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：广州市合好贸易商行，东方时代广场运动城承租户。

原审第三人：林悦文，东方时代广场2008B号铺承租户。

原审第三人：黄爱雷，东方时代广场2020号铺承租户。

原审第三人：王毅，东方时代广场2026号铺承租户。

原审第三人：*天山毛纺织股份有限公司，东方时代广场2027、2086、2087号铺承租户。

原审第三人：江苏江阴模塑集团总公司，东方时代广场2028号铺承租户。

原审第三人：杭州铁莹水晶工艺有限公司，东方时代广场2037号铺承租户。

原审第三人：卢社等，东方时代广场2038号铺承租户。

原审第三人：张美娟，东方时代广场 2039―2041号铺承租户。

原审第三人：古缓霞，东方时代广场2043号铺承租户。

原审第三人：李亚萍，东方时代广场2049号铺承租户。

原审第三人：范淑辉，东方时代广场2053号铺承租户。

原审第三人：黄燕，东方时代广场2055A号铺承租户。

原审第三人：易少琼，东方时代广场2066号铺承租户。

原审第三人：陈辉，东方时代广场2084号铺承租户。

原审第三人：叶敬国，东方时代广场2089、2090号铺承租户。

原审第三人：陈建华，东方时代广场2092号铺承租户。

原审第三人：莎蒙奴，东方时代广场2097号铺承租户。

原审第三人：何国文，东方时代广场2099号铺承租户。

原审第三人：李婉仪，东方时代广场2100―2101号铺承租户。

原审第三人：符小红，东方时代广场2106号铺承租户。

原审第三人：梁志红，东方时代广场2108号铺承租户。

原审第三人：罗维华，东方时代广场2137号铺承租户。

原审第三人：刘志明、谭细群，东方时代广场2144号铺承租户。

原审第三人：李景全，东方时代广场2150号铺承租户。

原审第三人：吴喜炳，东方时代广场2154号铺承租户。

原审第三人：何剑峰，东方时代广场2160、2161号铺承租户。

原审第三人：吕益存，东方时代广场2162号铺承租户。

原审第三人：文带容，东方时代广场2163号铺承租户。

原审第三人：谭剑锋、张伟雄，东方时代广场2164号铺承租户。

原审第三人：蒋艳涛，东方时代广场2165号铺承租户。

原审第三人：陈丽雯，东方时代广场2171号铺承租户。

原审第三人：王志强，东方时代广场217lA号铺承租户。

原审第三人：周俊，东方时代广场2179号铺承租户。

原审第三人：何国文，东方时代广场2181号铺承租户。

原审第三人：徐碧秀，东方时代广场2188号铺承租户。

原审第三人：毛洁英，东方时代广场2198号铺承租户。

原审第三人：深圳市中淦实业发展有限公司，东方时代广场运动城9号铺承租户。

原审第三人：林慧诗，东方时代广场二楼扶手东1铺承租户。

原审第三人：吴强，东方时代广场二楼扶手东2铺承租户。

原审第三人：宝荣，东方时代广场二楼宣传栏旁铺承租户。

原审第三人：骆泽红，东方时代广场食街F7号铺承租户。

原审第三人：李珑，东方时代广场食街F8号铺承租户。

原审第三人：严明，东方时代广场食街F5之二承租户。

原审第三人：魏英，东方时代广场食街F13号铺承租户。

原审第三人：杨旭，东方时代广场食街12号铺承租户。

原审第三人：江文章，东方时代广场食街22号铺承租户。

原审第三人：郑少宜，东方时代广场食街16号铺承租户。

原审第三人：徐福男，东方时代广场食街23号铺承租户。

原审第三人：金大班贸易有限公司，东方时代广场3004号铺承租户。

原审第三人：陈丽丽，东方时代广场3007、3008号铺承租户。

原审第三人：劳启光，东方时代广场3020号铺承租户。

原审第三人：陈石华，东方时代广场3025号铺承租户。

原审第三人：龙连凤，东方时代广场3027、3063号铺承租户。

原审第三人：朱明贵，东方时代广场3028号铺承租户。

原审第三人：鸿康科贸易有限公司，东方时代广场3031号铺承租户。

原审第三人：林济伟，东方时代广场3032号铺承租户。

原审第三人：原美工艺品有限公司，东方时代广场3034号铺承租户。

原审第三人：郭翠华，东方时代广场3037号铺承租户。

原审第三人：谢志雄，东方时代广场3040号铺承租户。

原审第三人：谭锦敏，东方时代广场3041号铺承租户。

原审第三人：陈伯树，东方时代广场3050号铺承租户。

原审第三人：蒋巧明，东方时代广场3051号铺承租户。

原审第三人：张志伟，东方时代广场3057号铺承租户。

原审第三人：关步海，东方时代广场3060号铺承租户。

原审第三人：李月莲，东方时代广场3070号铺承租户。

原审第三人：罗丽玉，东方时代广场3078号铺承租户。

原审第三人：宁波市镇海外商投资企业物资公司，东方时代广场3080、3082号铺承租户。

原审第三人：曾华添，东方时代广场3091号铺承租户。

原审第三人：张存勇，东方时代广场3097号铺承租户。

原审第三人：珠海特区百特实业公司，东方时代广场3102号铺承租户。

原审第三人：朱神刚，东方时代广场3102A号铺承租户。

原审第三人：易少琼，东方时代广场3107号铺承租户。

原审第三人：先施有限公司，东方时代广场三楼北侧承租户。

原审第三人：潮州南方工艺制品厂，东方时代广场3046一3049号铺承租户。

原审第三人：曼曼服饰有限公司，东方时代广场2089和2091号铺承租户。

法定代表人：解兰兰，董事长。

原审第三人：广州市瑞拜斯贸易发展有限公司，东方时代广场东翼商场承包户。

上诉人华隆公司因租赁纠纷一案，不服广州市中级人民法院（1999）穗中法房初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审认为，原酒店集团与华隆公司签订的《租赁合同》和《房地产租赁契约》意思表示真实，主体、内容均没有违反法律规定，且已实际履行，合法有效，当事人应当全面履行。华隆公司在签订租赁合同后无按约履行合同，只向东方宾馆交纳了部分租金，且经广东省高级人民法院终审判决后仍长期拖欠巨额租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于华隆公司长期拖欠东方宾馆的巨额租金，也不能按期履行，制定出还款计划之后又不能履行，其行为完全符合双方约定的解除条件。还因东方宾馆坚决要求终止合同，继续履行该租赁合同已不可能，故东方宾馆以酒店集团名义与华隆公司签订的《租赁合同》及《广州市房地产（非住宅）租赁契约》应予解除，华隆公司、时代广场公司及第三人：应将承租的东方时代广场交还给东方宾馆自行管业使用。华隆公司、时代广场公司要求继续履行合同的抗辩不能成立。华隆公司、时代广场公司提出其与东方宾馆是合作投资关系，而不是纯粹的租赁关系而要求继续履行合同既不符合双方的约定，也缺乏依据，虽然在租赁合同中关于大堂改建有合作投资约定，但这仅是局部场地改造合建，双方并无共同经营管理、共担风险、共同收益的约定，不符合合作要件，故本院不予支持。至于华隆公司、时代广场公司提出东方时代广场东翼商场超出2000平方米部分应由其无偿使用一节，因合同约定华隆公司必须依约履行合同才能无偿使用东翼商场超出2000平方米部分，而现在华隆公司违约，依合同约定上述场地亦应交还东方宾馆，故华隆公司、时代广场公司所持理由不充分，本院不予支持。现郝建国等部分第三人已与东方宾馆达成协议，并签订了《租赁合同》。东方宾馆同意上述第三人继续在该场地承租经营，对上述当事人的真实意思表示，本院予以准许。同时，对东方宾馆可以同等条件对待已预交多年按金的其他租户的意见，本院亦予以支持。鉴于华隆公司与第三人之间签订的租赁合同中订明了仲裁条款，部分第三人与华隆公司之间的纠纷已由广州市仲裁委员会裁决，第三人与华隆公司之间的纠纷与本案属不同法律关系，故本院不予调处。

东方宾馆收回东方时代广场后，成为直接受益人，故应对华隆公司在东方时代广场投资费用及装修进行承顶补偿。经本院委托广州市建设经济技术咨询公司鉴定，东方时代广场工程鉴定费用为鉴定价158348986．41元，折余价为125418407．84元。因东方时代广场已由华隆公司使用了一定时间，而且，其在租赁关系中是单方过错，故东方宾馆可按折余价进行补偿，华隆公司提出要求按鉴定价补偿缺乏依据，本院不予采纳。经本院审核，对其中自动步级梯折余价5885849．2元一节，因华隆公司拖欠他人款项，上述电梯已被有关涉案法院查封，故东方宾馆实际无法接收，故该款应予扣减。而拆迁安置及补偿费29558355．50元一节，因其中2300万元华隆公司实际并无支付给东方宾馆，故该款亦应予以扣减。至于装修部分，因华隆公司违约，须承担违约过错责任，故对出租人东方宾馆不能承顶部分不予补偿，归东方宾馆处理。因东方宾馆收回上述场地后，需对大堂及东翼商场进行统一改造，故上述场地部分装修东方宾馆不能承顶。经本院对该部分计算应为12885717．36元，该款亦应扣减。综上，扣除上述部分，东方时代广场工程折余价尚余70534466．01元，故东方宾馆应将70534466．01元支付给华隆公司，作为对东方时代广场的承顶费用。因东方宾馆已对华隆公司的装修改造物折余价进行了承顶，而部分第三人已与东方宾馆签订租赁合同，继续租赁上述场地，东方宾馆亦表示可与其余第三人协商继续租赁上述场地，故部分第三人要求东方宾馆对装修部分另作补偿的主张，本院不予支持。对于东方宾馆新大堂鉴定价为17056856．46元一节，按合同的约定东方宾馆与华隆公司应各负担一半费用，故双方应各负担8528428．23元，因东方宾馆实际已支付了2185万元给华隆公司，故华隆公司应将东方宾馆多付的13321571．77元返还给东方宾馆。华隆公司名为集体所有制企业，实质为卢俊雄独资经营的私营企业，卢俊雄应以其个人财产对华隆公司的债务负连带清偿责任。至于华隆公司提出鉴定报告中部分内容无计算即单据不全不予认可不妥当一节，因评估前本院给了华隆公司充裕时间提供上述凭证，其至今尚无向本院提交有关资料及凭证，故华隆公司应负举证不能的责任。至于有关的工程管理费用鉴定报告中实际已计算入内，故华隆公司、时代广场公司提出管理费用无计算在内依据不足，本院不予支持。对于华隆公司、时代广场公司提出“东方时代广场”无形品牌亦应评估一节，因本案并不涉及亦不处理上述无形资产，且该名称是否能象知名商标或商品一样具有品牌价值难以界定，合同不能继续履行责任在于华隆公司和时代广场公司，故其抗辩缺乏依据，本院不予支持。至于第三人广东广信麦当劳食品有限公司提出东方宾馆与华隆公司之间是承发包经营关系，时代广场公司是酒店集团的子公司，其预交租金已全部投入到改、扩建东方时代广场中去，其司与时代广场公司签订的租赁合同已经东方宾馆确认，故东方宾馆无权要求退还场地及不能无偿占有其已预付的租金一节，因本案处理的是东方宾馆与华隆公司和时代广场公司的租赁纠纷，且原酒店集团与华隆公司签订的承包经营合同是一草案，双方并无订立正式合同，无实际履行、亦无生效，时代广场公司也不是酒店集团的子公司，在该公司成立中，酒店集团并无发挥作用，恰恰有证据证明时代广场公司是华隆公司组建的，华隆公司才是其母公司。另外，无证据证明广东广信麦当劳食品有限公司已预交的租金全部投入到东方时代广场的改建、扩建中，故广东广信麦当劳食品有限公司的主张缺乏依据，本院不予支持。据此，原审法院于2000年7月28日作出一审判决：（一）、解除东方宾馆以广州市东方酒店集团名义与华隆公司于1995年6月14日签订的《租赁合同》和《广州市房地产（非住宅）租赁契约》；（二）、华隆公司、时代广场公司、第三人郝建国等311人应在本判决发生法律效力之日起10日将广州市流花路120号东方宾馆内东方时代广场交还给东方宾馆自行管业使用；华隆公司、时代广场公司搬迁时不得拆除原有装修，不得损坏房屋结构（已先予执行）；（三）、华隆公司应在本判决发生法律效力之日起一个月内将收取的工程款13821571．77元退还给东方宾馆；卢俊雄对上述债务负连带清偿责任；（四）、东方宾馆应在本判决发生法律效力之日起一个月内将东方时代广场承顶费用70534466．01元支付给华隆公司。

华隆公司不服上述一审判决，向本院提起上诉认为：（一）华隆公司与东方宾馆签订的《租赁合同》涉及的场地，分为投资改建场地后无偿使用部分和有偿租用部分。华隆公司已完成投资及改建，一审法院以有偿租用部分欠租为由，判决东方宾馆将包括无偿使用部分的全部场地收回，有欠公平。（二）因先予执行，东方宾馆已对华隆公司的原有装修进行使用，依公平原则，东方宾馆应对此装修进行承顶补偿，一审法院以华隆公司违约为由同意东方宾馆对装修部分不进行承顶补偿，不符合有关法律规定。（三）因华隆公司的所有财务帐册已被法院查封，对设计费的证据提供，一审法院所给的时间不足，其以举证不能为由对设计费不予认可欠妥；一审法院混淆工程管理费和华隆公司因改建、扩建、装修承租场地所产生的管理费，对华隆公司的管理费不予处理是错误的。（四）在双方签订的《租赁合同》未终止（或解除）前，东方宾馆无权与第三人就华隆公司所承租的场地签订租赁合同，故在一审判决前东方宾馆与第三人签订的《租赁合同》应属无效。故东方宾馆收回承租场地后所产生的效益仍属华隆公司（扣除租金后），一审判决对此没有处理欠妥。（五）一审法院未对“东方时代广场”的无形资产进行评估是欠妥的。据此，华隆公司上诉请求二审法院依据本案事实与法律，改判：华隆公司有权继续使用无偿使用部分的场地（东翼商场），并对上述费用（包括对东方时代广场无形资产委托有关机构进行评估）进行重新核定认可及判决由东方宾馆承顶。东方宾馆答辩同意一审判决。

本院经审理查明，1995年6月14日，酒店集团与华隆公司分别签订了《租赁合同》和《广州市房地产（非住宅）租赁契约》。该契约约定，酒店集团将广州市流花路12O号东方宾馆东楼一、二、三层（建筑面积约为13000平方米）和牌坊两侧原商场及停车场（约2000平方米）的场地出租给华隆公司作经营场地使用；租赁期限为1995年7月l日至2020年12月31日。自1996年10月1日起，华隆公司应按月向酒店集团支付租金，第一年月租金为人民币338万元，从第二年起每年递增3．3％，同时华隆公司应于每月的五日前将上月的租金汇入甲方指定的银行帐户，或按酒店集团的要求以支票方式支付租金给酒店集团；华隆公司向酒店集团交纳600万元的保证金，酒店集团应在租赁期满或解除契约之日将保证金本金退回华隆公司或者抵偿租金；华隆公司应向酒店集团支付人民币680万元，作为给酒店集团的员工安置及拆迁费用；华隆公司在租赁期限内，负责出资1．2亿元以上对东楼一、二、三层重新装修，及对所使用的空调及电力的投资，和对牌坊两侧原商场和停车场改建；由原商场、飘蓬和停车场改建后的建筑物的产权归酒店集团所有，建筑面积超出2000平方米部分自建成投入使用起由华隆公司无偿使用10年，有偿租用15年；华隆公司以补偿形式出资不少于2000万元人民币用于与东方宾馆合建一个五星级标准的酒店大堂，该大堂的所有权归东方宾馆所有；华隆公司有权依法在营业执照规定的经营范围内依法严格遵守我国有关消防、治安、卫生、服务和环保的法律、法规的规定，并按合同对租赁的场地行使自主的使用权；可以依法转租、分租，将房屋转租、转让或者与他人互换房屋使用或者与他人合作、联营经营应事前征得酒店集团书面同意和订立书面协议，并按规定重新议定房租；华隆公司及转、分承租者应依法经营，否则造成酒店集团的损失和损害，由华隆公司负责赔偿和消除影响；华隆公司租赁期内负责所租赁的物业及其配套、设备、设施的维修、保养、更新和保险的全部费用及其他有关的管理费用以及经营所应缴纳的一切税费；华隆公司与分、转承租方等第三者所产生的一切经济和法律责任由华隆公司承担；如果发生下列情形之一时，酒店集团有权终止本合同，并无需对华隆公司作出任何补偿，华隆公司应向酒店集团支付尚余租赁期间内酒店集团应得的租金总额的10％作为对酒店集团的补偿：（1）华隆公司违反本合同的规定，连续拖欠两个月的租金或员工安置拆迁费；（2）华隆公司被依法撤销、宣布破产或停止经营时；（3）未经酒店集团同意，华隆公司擅自改变场地结构或用途。租赁期内华隆公司延迟向酒店集团缴付租金及各项有关费用即构成违约，酒店集团有权按违约天数以每天应支付而未支付部分的万分之五计收滞纳金，连续拖欠两个月租金时，酒店集团有权停止水电供应并解除合同收回租赁场地而无需华隆公司同意。华隆公司除应支付上述滞纳金外，并应向酒店集团支付尚余租赁期内酒店集团应得的租金总额的10％作为对甲方的补偿；因华隆公司违约而导致酒店集团向华隆公司或者第三者停止水电供应或收回场地所引起的一切经济损失由华隆公司承担；由于华隆公司违约，酒店集团收回场地，所导致第三者的损失，与酒店集团无关，由华隆公司负责赔偿。合同还约定，华隆公司应于合同终止之日起十五日内将场地在正常运作状态下无条件退还给酒店集团，或按酒店集团要求对场地复原。

1995年7月28日，华隆公司致函广州市工商局，表示其司同意无偿交付东方宾馆东楼一、二、三层和牌坊两侧原商场及停车场给时代广场公司使用，请给予办理营业执照为盼。随后，华隆公司依约对牌坊两侧原商场和停车场等地方进行了改建，上述改建均以酒店集团名义申请报建。

1996年2月27日，酒店集团（发包方）与华隆公司（承包方）草签《承包经营合同》，约定：鉴于时代广场公司（承包企业）为酒店集团的子公司，发包方有权将其发包给承包方经营；发包方享有承包企业之经营场地，即东方宾馆东楼一、二、三层（建筑面积约为13000平方米）和牌坊两侧原商场及停车场（约2000平方米）的所有权；承包期限自1995年7月1日起至2021年6月31日止。该合同还约定了双方的权利、义务等事项，并约定需报上级有关部门批准后生效。随后，双方没有订立正式合同，也无履行合同的行为。

1996年2月27日，东方宾馆与华隆公司签订《协议书》约定：双方各负责一半的投资费用，投资兴建东方宾馆新大堂，预计投资4000万元，建成后的新大堂产权属于东方宾馆。1996年7月18日，华隆公司与东方宾馆签订《补偿协议书》，约定：华隆公司支付2300万元给东方宾馆，作为对东方宾馆的经济补偿。1996年7月25日，东方宾馆与华隆公司签订《协议书》，约定华隆公司就兴建“东方时代广场”全面施工对东方宾馆1996年经营的影响，愿对东方宾馆作出2300万元人民币的经济补偿；新大堂预计建造投资4600万元，东方宾馆委托华隆公司将华隆公司应支付给东方宾馆的经济补偿款2300万元，直接投入新大堂的建设；华隆公司保证新大堂在1996年9月30日建成并投入使用，建成后的新大堂产权属于东方宾馆所有。随后华隆公司在1995年11月1日、1996年4月9日、12月31日共支付580万元给酒店集团，东方宾馆于1996年9月12日支付700万元以支付给华隆公司的工程款对冲，作为拆迁安置费给酒店集团。东方宾馆又分别于1996年8月5日支付500万元、1996年8月22日支付500万元、1996年9月23日支付285万元、9月27日支付200万元及9月12日支付700万元合共2185万元给华隆公司。而华隆公司应支付的补偿费2300万元与东方宾馆应付的2300万元工程款对冲。

1996年5月23日，华隆公司与时代广场公司签订《“东方时代广场”承包经营合同》，该合同约定，华隆公司于1995年6月14日与酒店集团签订《租赁合同》，取得位于流花路120号东方宾馆东楼一、二、三层和牌坊两侧原商场及停车场的场地使用权及经营权（16437平方米），现华隆公司将上述所取得的场地交予时代广场公司承包经营；承包期限从1996年10月1日至2006年12月31日止；时代广场公司以自已名义采取对外分租或合作方式对上述场地进行承包经营，并向华隆公司缴纳定额承包费为每年4500万元；华隆公司应保证对上述场地拥有合法的使用权及经营权，保证时代广场公司能够合法使用及经营该场地。该合同还约定了双方权利义务及违约责任等事项。合同签订后，华隆公司将该合同报酒店集团备案。

1996年12月，华隆公司完成对东方宾馆牌坊两侧原商场和停车场及东楼一、二、三层的改建工作，并于1996年12月8日以东方时代广场名义对外正式营业。在此期间，被告华隆公司、时代广场公司分别以自己名义对外招租，并分别与郝建国等原审第三人签订了《东方时代广场商铺租赁合同》，其中与郝建国等156人签订的合同约定租赁期限为25年，由承租方一次性或分期缴付25年期按金，租赁期满后承租方无违反本合同之规定时，出租方不计利息100％退还给承租方。上述合同还约定，倘若双方发生与本合同之争议，由市有关仲裁机构裁决。上述合同签订后，郝建国等签订了25年租期的第三人交纳了款项不等的按金给华隆公司、时代广场公司。随后在1997年8月至1999年期间，华隆公司、时代广场公司与上述原审第三人先后重新签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，并到房管部门办理了租赁登记手续。

另查明，广州市流花路120号自编1幢房地产（即东方宾馆东楼）原是酒店集团和东方宾馆按份共有的，其中酒店集团占有份额为l―3楼及第8楼，东方宾馆占有份额为4―7楼。东方宾馆为酒店集团控股的子公司，1996年12月，因控股企业之间资产重组需要，经广州市国有资产管理局同意，酒店集团向东方宾馆作价转让广州市流花路120号自编1幢1至3层等经营性房产。1996年12月20日，酒店集团与东方宾馆签订《资产转让合同》，约定：酒店集团将东方宾馆内的东楼一至三层、翠园宫餐厅、西楼首层南北翼及洗衣房、A座综合楼等房地产共24项总建筑面积为52692．85平方米，以17114．63万元人民币转让给东方宾馆。1997年1月8日，酒店集团与东方宾馆签订《资产转让补充合同》，明确《资产转让合同》转让的资产已包含了酒店集团与华隆公司签订的《租赁合同》经营场地。东方宾馆受让酒店集团转让的经营场地后，将合法承接酒店集团与华隆公司签订的《租赁合同》，并承担和享有酒店集团在《租赁合同》的义务和权利。自1997年1月1日起由华隆公司按《租赁合同》规定缴付的租金归东方宾馆所有。1997年3月13日，广州市国有资产管理局以穗国资二函（1997）03号文批复同意酒店集团与东方宾馆签订的上述《资产转让补充合同》的内容，并按该合同的有关条款执行，自1997年1月1日起，有关资产的租赁收入归属东方宾馆。1997年6月，经酒店集团和东方宾馆共同申请，广州市房地产交易所为双方办理了流花路120号自编1幢1―3层的房地产交易登记手续。1997年6月23日，酒店集团与东方宾馆和华隆公司三方签订了《出租主体变更协议》，华隆公司同意原出租人酒店集团变更为东方宾馆。东方宾馆受让酒店集团转让的经营场地后，将合法承接酒店集团与华隆公司双方签订的原租赁合同和契约，并承担和享有酒店集团在原租赁合同和契约的义务和权利。东方宾馆、华隆公司双方将继续执行原租赁合同和契约的所有条款，东方宾馆承接原租赁合同和契约的起止日期为自1997年6月13日至2020年12月31日止。随后，酒店集团与华隆公司到广州市房地产租赁管理所办理了出租主体变更登记手续。1997年6月2日，广州市房地产租赁管理所核发了上址的《房屋租赁证》给东方宾馆和华隆公司。随后，东方宾馆与华隆公司于1997年6月2日补办了双方签订的租赁合同和租赁契约的房地产租赁登记手续。1998年6月3日，广州市国土房地产管理局向东方宾馆核发了穗字7457号（穗房地证字第0392007号、自编第1幢首层建筑面积12651．85平方米）、穗字7462号（穗房地证字第392003号、自编1幢3楼）《房地产证》和穗字7460号（穗房地共证字第48784号、自编1幢2楼建筑面积5139．44平方米）《房地产共有证》，向酒店集团核发了穗字7460号（穗房地证字第392015号、自编1幢2楼建筑面积2827．21平方米）《房地产证》。1998年7月8日，华隆公司以酒店集团与东方宾馆之间的产权转让致使其司的优先购买权受到侵害为由，向广州市国土房地产管理局提出复核申请，要求撤销穗字7457、7460、7462号《房地产证》所列房地产的交易过户及变更登记。广州市国土、房地产管理局于1998年8月4日以穗国房法字（1998）22号作出《行政处理决定书》，驳回了华隆公司的申请。华隆公司不服上述处理决定，向广州市人民*申请行政复议。广州市人民*于1999年1月8日作出穗府复决（1998）142号行政复议决定：维持广州市国土房地产管理局穗国房法字（1998）22号《行政处理决定书》。

因华隆公司从1997年8月24日至12月28日交纳了996万元租金给东方宾馆后无再交租，东方宾馆于1998年7月6日向广州市中级人民法院提起诉讼，请求判令华隆公司清交欠租并计付违约金。广州市中级人民法院于1998年10月26日以（1998）穗中法房初字第111号民事判决书作出判决：华隆公司应于本判决生效之日起一个月内，将从1997年1月1日起至判决生效之日止未付的租金及逾期付款滞纳金清缴给东方宾馆，以后逐月计付租金给东方宾馆。判后，华隆公司不服，向本院提起上诉。本院经审理后于1999年3月22日以（1998）粤法民终字第274号民事判决书作出判决：驳回上诉，维持原判。因华隆公司判后仍无履行义务，至今仍欠缴巨额欠租，东方宾馆再次向本院提起诉讼，要求终止与华隆公司签订的租赁合同，解除双方之间的租赁关系，并收回场地。

又查明，现东方宾馆东楼一、二、三楼由时代广场公司经营管理，并分租给各原审第三人经营。而东翼商场则由时代广场公司发包给原审第三人广州瑞拜斯贸易发展有限公司承包经营，而广州市瑞拜斯贸易发展有限公司再分租给原审第三人经营。部分原审第三人因与华隆公司之间产生纠纷而向广州市仲裁委员会申请仲裁，该委员会对部分案件作出了裁决，但仍有部分尚未裁决。华隆公司为此向广州市中级人民法院提起行政诉讼，认为其司与原审第三人签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》规定的“协商不成，任何一方可向房屋所在地区房地产主管机关申请调解或裁决，或者向有管辖权的人民法院起诉”是对原签订的《东方时代广场商铺租赁合同》内的仲裁条款作否定性变更，请求裁定双方约定的仲裁条款无效。广州市中级人民法院经审理后，对华隆公司申请仲裁条款无效等一系列案件作出裁定：当事人双方签订的《东方时代广场商铺租赁合同》约定的仲裁条款有效。

再查明，华隆公司是由广州市东山区芳草劳动服务公司组建的集体所有制企业法人，企业登记资料反映注册资金为1000万元，股东为卢俊雄、李启泰和赵树峰。广州市中级人民法院于1998年12月29日以（1998）穗中法经初字第579号民事判决书，认定华隆公司名为集体所有制企业，实质为卢俊雄独资经营的私营企业。经广东省工商行政管理局批准：原审第三人广东广信麦当劳食品有限公司的企业名称于2000年11月14日变更登记为：广东三元麦当劳食品有限公司。

原审法院在本案审理期间，委托广州市建设经济技术咨询公司对华隆公司在东方时代广场的投入的工程费用进行鉴定，该公司于2000年3月17日出具《工程费用鉴定书》，核定：东方时代广场工程费用鉴定价为158348986．41元，折余价为125418407．84元。其中新大堂鉴定价为17056856．46元，折余价为13112375．27元；主楼扩建鉴定价为28107473．07元，折余价21842334．81元；东翼商场鉴定价14975286．42元，折余价13725550．87元；主楼及东翼外立面装饰鉴定价为2293848．71元，折余价为1759506．40元；水电、设备安装工程鉴定价为50784559．08元，折余价35583818．04元；其他项目鉴定价为8834207．17元，折余价8286466．95元；没有合同及结算资料，通过查帐所知的项目鉴定价为29558355．50元，折余价29558355．50元；须法院裁定是否列入投资费用的项目鉴定价6738400元，折余价1550000元。

东方宾馆对上述鉴定书表示基本无意见，但认为13台自动扶梯已被查封，不应计算在评估范围之内，另其自行投资部分应计算入内。华隆公司、时代广场公司则表示，1．鉴定书有部分内容没有列出，如新建的卫生间、对外广场的全部费用及筹建、设计等费用；2．鉴定书中有关工程费用按折余价计算不合理，应按鉴定价计算；3．已发生的工程费用已付款或由于付款单据不全或查找不到而在原鉴定价基础减少不予认可欠妥当？4．施工单位对鉴定造价提出异议而不予理会也属欠妥；5．整个工程项目从筹建到施工完成所发生的各项管理费用，应纳入工程费用内容？6．无形资产――“东方时代广场”的品牌费，亦应计算入内。郝建国等到庭原审第三人则表示坚持自已意见，对鉴定书不发表其他意见。卢俊雄及其余原审第三人无到庭发表意见。广州市建设经济技术咨询公司对当事人提出的意见答复称，华隆公司、时代广场公司提出的新建的卫生间问题，因没有提出具体位置，也无提供资料，故无法鉴定。至于折旧价为零的，都是应该第一次开始装饰而折除的，由于没有说明责任，故认定其结余为零。华隆公司、时代广场公司提出的顾问费和设计费因为无相关凭证而无法认定，至于工程管理费已在各个项目的工程管理费中考虑进去。

在一审审理期间，根据东方宾馆的申请，一审法院分别于1999年10月8日、2000年6月12日以（1999）穗中法房初字第76号民事裁定书、（1999）穗中法房初字第76―1号民事裁定书作出裁定：华隆公司、时代广场公司将东方时代广场未出租及空置的铺位和场地交还给东方宾馆自行管业使用。2000年6月16日，东方宾馆与原审第三人郝建国等103人经协调达成协议：（一）东方宾馆同意原审第三人郝建国等103人继续承租东方时代广场二、三楼（东方宾馆东楼二、三楼）最长期限为十六年（从签订协议书之日起计）。各第三人租赁期按照其所交按金数额形成的比例以16年最长期限为标准依次递减。双方还约定分两阶段订立新租赁合同，第一阶段按双方协商租金标准计算，第二阶段的租金在第一阶段租金基础上上浮15％计算；每8年签订一次租赁合同，如非政策重大调整（以*文件为准）和不可抗力因素，不得擅自解除合同。（二）双方同意原审第三人按划分的A、B、C区标准分别交纳租金和管理费：二楼A区为130元／平方米，B区为117元／平方米，C区为105元／平方米，三楼A区为100元／平方米，B区为90元／平方米，C区为80元／平方米。划分标准：二楼以东方宾馆划分为准，三楼以第三人划分为准。上述协议签订后，东方宾馆与原审第三人郝建国等97人签订了新的《租赁合同》。东方宾馆还同意，其他长租户即预交了多年按金的租户如同意继续经营，也可比照上述协议内容与其订立新租赁合同。据此，根据东方宾馆的申请，一审法院于2000年7月12日以（1999）穗中法房初字第76―2号民事裁定书作出裁定：华隆公司、时代广场公司将东方时代广场的铺位和场地（郝建国等97人经营的铺位、场地除外）交还给东方宾馆自行管业使用。现东方时代广场已于2000年7月19日移交给东方宾馆自行管业使用。

本院认为：原酒店集团与华隆公司签订的《租赁合同》和《房地产租赁契约》意思表示真实，主体、内容均没有违反法律规定，且已实际履行，合法有效，当事人应当全面履行。华隆公司在签订租赁合同后无按约履行合同，只向东方宾馆交纳了部分租金，且经广东省高级人民法院终审判决后仍长期拖欠巨额租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于华隆公司长期拖欠东方宾馆的巨额租金，也不能按期履行，制定出还款计划之后又不能履行，其行为完全符合双方约定的解除条件。还因东方宾馆坚决要求终止合同，继续履行该租赁合同已不可能，故东方宾馆以酒店集团名义与华隆公司签订的《租赁合同》及《广州市房地产（非住宅）租赁契约》应予解除，华隆公司、时代广场公司及第三人，应将承租的东方时代广场交还给东方宾馆自行管业使用。华隆公司上诉提出其与东方宾馆是合作投资关系，东方时代广场东翼商场超出2000平方米部分应由其无偿使用一节，因合同约定华隆公司必须依约履行合同才能无偿使用东翼商场超出2000平方米部分，而现在华隆公司违约，依合同约定上述场地亦应交还东方宾馆，故华隆公司所持理由不充分，本院不予支持。

经原审法院委托广州市建设经济技术咨询公司鉴定，东方时代广场工程造价为158348986．41元，折余价为125418407．84元。东方宾馆收回东方时代广场后，成为直接受益人，故应对华隆公司在东方时代广场投资费用及装修进行承顶补偿，因东方时代广场已由华隆公司使用了一定时间，而且，其在租赁关系中是单方过错，故东方宾馆可按折余价进行补偿。至于装修部分，因华隆公司违约，须承担违约过错责任，故对出租人东方宾馆不能承顶部分不予补偿，归东方宾馆处理，不能承顶部分款项应在折余价125418407．84元中扣减。原审判决对此处理正确，本院予以维持。华隆公司上诉主张因先予执行，东方宾馆已对华隆公司的原有装修进行使用，东方宾馆应对此装修进行承顶补偿。该主张违反双方合同约定，也不符合法律规定，本院不予采纳。

对于东方宾馆新大堂鉴定价为17056856．46元一节，按合同的约定东方宾馆与华隆公司应各负担一半费用，故双方应各负担8528428．23元，因东方宾馆实际已支付了2185万元给华隆公司，故华隆公司应将东方宾馆多付的13321571．77元返还给东方宾馆。华隆公司名为集体所有制企业，实质为卢俊雄独资经营的私营企业，卢俊雄应以其个人财产对华隆公司的债务负连带清偿责任。原审判决对此认定正确，本院予以维持。

至于华隆公司上诉提出因华隆公司的所有财务帐册已被法院查封，对设计费的证据提供，原审法院所给的时间不足，其以举证不能为由对设计费不予认可欠妥；原审法院对华隆公司的管理费不予处理是错误的。经查，评估前原审法院给了华隆公司充裕时间提供上述凭证，评估报告也经过各当事人质证，华隆公司至今也无向本院提交有关资料及凭证，故原审判决认定华隆公司应负举证不能的责任正确。至于有关的管理费用鉴定报告中实际已计算入内，故华隆公司提出管理费用无计算在内依据不足。对于华隆公司提出的这一节上诉理由，本院也予以驳回。对于华隆公司上诉提出“东方时代广场”无形品牌亦应评估一节，因该名称是否能象知名商标或商品一样具有品牌价值难以界定，合同不能继续履行责任在于华隆公司和时代广场公司，故其上诉缺乏依据，本院不予支持。

关于华隆公司上诉提出在《租赁合同》未终止（或解除）前，东方宾馆无权与第三人就华隆公司所承租的场地签订租赁合同，故在一审判决前东方宾馆与第三人签订的《租赁合同》应属无效，故东方宾馆收回承租场地后所产生的效益仍属华隆公司（扣除租金后），原审判决对此没有处理欠妥的问题。本院认为，东方宾馆与第三人签订的《租赁合同》是否有效不属本案处理的范围，东方宾馆是依据原审法院的先予执行裁定收回承租场地，该裁定是根据东方宾馆的申请，为了保护东方宾馆的合法权益，避免东方宾馆租金损失的进一步扩大而作出的，符合法律规定。华隆公司主张东方宾馆收回承租场地后所产生的效益扣除租金后仍属华隆公司缺乏法律依据，本院不予采纳。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理也尚属合理，本院予以维持。华隆公司上诉所提出的上诉理由均不成立，其上诉请求本院予以驳回。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

本案上诉受理费人民币60010元由华隆公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 陈君惠

代理审判员 刘思彬

代理审判员 崔志伟

二OO一年四月三十日

书 记 员 方丽达