养老地产

养老地产是房地产和养老服务的有机结合体，不但能满足老年人的居住需要，更重要的是可以为老年人提供餐饮娱乐、医疗护理、生活休闲、金融保险等方面的相关产品和服务。据第六次全国人口普查显示,我国60岁及以上老年人口已达1.78亿人,占总人口的13.26%,而城乡失能和半失能老年人约3300万人,占老年人口总数的19%。

1、简介

养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。

养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

2、由来

养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。

期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业脱节的现状。养老产业无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。

高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，需要入住专业养老社区的人，一般是70岁以上的，而今这部分人群出生在20世纪30年代左右，膝下三五个儿女，所以尚能由健康退休的儿女在家照料。

缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。民政部副部长窦玉沛透露，中国将建立养老服务补贴制度。

对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人，经过评估，采取*补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已经在部分试点补贴制度。

中国还将完善*供养制度，对于城市“三无”、农村“五保”老人，采取集*养或分散供养的方式，保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平，并建立自然增长机制。

3、历史

在2005年前后就已经有房企进入到养老地产这个领域，不过最初的养老地产都是以销售为主，在小区的设计上会初步考虑到满足老年人的基础需求，配备了老年活动中心、医疗设施、老年食堂等。广州及珠三角周边也有类似案例，如清远某楼盘的部分别墅、洋房就是打着养老的旗号，花都和增城的不少楼盘都曾推出“廉价养老”“享受青山绿水”的宣传口号。

4、需求

事实上，与传统的住宅相比，涉及养老地产的项目上对于产权要求、房产升值预期、交通便捷度要求相对较低，而对宜居环境、低密度、居住体验（老年人配套）要求较高。

市场调查发现，不同人群对养老地产有不同的需求。如低收入老年群体多选择普通养老院、中心区商住公寓；中等收入群体对于未来养老的质量较为关注，相对而言对于居住环境，更好的护理以及生活便捷度都有较高的要求，一般会选择外围区域楼盘以及有养老配套的“山水养老盘”；而高收入群体更倾向于选择会员制的养老社区。

在城市中心区有限的发展空间情况下，外拓外围区域时会遇到配套无法满足老年人养老需求的问题。在他看来可以参照新加坡的养老产业，在*配资和政策支持下，引入社会资本来进行专门的社区开发，有一定公办性质与私人服务相结合；如果参照美国，可以选择企业建立大型的养老社区，以规定价格购置房产，并支付养老服务资金，待老人去世后再反馈房产70%~80%的资金给家属，使得私人补贴企业而老人又有所保证。

5、借鉴

专家认为，美国太阳城是个不错的借鉴模式，除了提供养老所需要的硬件设施外，两个思路值得借鉴：其一是造城计划，每个太阳城都是一座城，里面的居民都必须符合年满55周岁等条件，让老年人身处其中不再是封闭环境，而可以形成丰富多彩的社群生态；其二是销售模式，虽然也收取服务费，但项目都以销售为主，可以在前期快速回笼资金以支持持续开发。

6、现状

国家统计局公布的数据显示，截至2017年末，全国60周岁及以上人口接近2.41亿，占总人口比重达到17.3%，其中65周岁及以上为11.4%。

“银发族”群体的日益增加带动多层次养老的需求大增，给养老产业带来更大机遇。其中，高端养老服务供给逐渐成为布局热点之一。

近年来，万科、保利、绿城、首创等地产巨头纷纷进军养老地产，保险巨头们则不约而同地将目光瞄准了高端养老社区。其中，率先获得养老社区投资试点资格的泰康人寿在北京、上海等地打造了“泰康之家”项目，中国人寿旗下“国寿嘉园”也在多个城市落地。