封闭式小区

封闭式小区，一般楼盘之间相互独立，彼此不关联，公共服务设施不共享。不论小区封闭的程度如何，大都有明确的边界，与之相对应的就是小区的围墙和大门，它就像一个圈一样，将几幢建筑物、公建配套、绿地及邻居一道划了进去。2016年2月，《**国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

1、简介

封闭式小区，一般楼盘之间相互独立，彼此不关联，公共服务设施不共享。

封闭式小区

全封闭小区管理上更严格，人和车一般都施行刷卡制。房客只有进行登记，确定访问哪一住户才可放行进入。半封闭小区对车辆出入管理较严格。外来车辆需登记才可入内，但人多数可直接进入。

不论封闭的程度如何，封闭式小区大都有明确的边界，这在建筑规划上的专有名词，叫做“红线”。与之相对应的就是小区的围墙和大门，它就像一个圈一样，将几幢建筑物、公建配套、绿地以及称之为邻居的人们，一道划了进去。只是不少小区里又再分出了“圈里”和“圈外”，只是这个圈，有的是实物层面的圈子，有的则是人际关系上的分界线。

事实上，除了一些大型企业的家属区，从北京四合院到建国以后的家属宿舍，我国封闭小区的范围与面积始终没有超过街道一级。直到上世纪末，随着大规模房地产开发的兴起，成片成区的城市部分规划为单个住宅小区，进而封闭小区概念曾红极一时。

2、政策新规

2016年2月，《**国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。意见提出，加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，推进两图合一;原则上不再建设封闭住宅小区;树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念;实现中心城区公交站点500米内全覆盖;城市公园原则上要免费向居民开放等。

封闭式小区

《意见》认为，我国城市规划追求规模，不能有效节约面积，因此提出我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

在政策出台后，各方对此反应强烈。多位业内人士纷纷指出，如果小区全部开放，大家只需要购买豪宅旁边的小区就可以享受此前豪宅的配套，而开放小区对于物业公司也是不利，物业公司或没有以往那么大的作用。豪宅未来是否可能会降价?物业公司是否也要转行?

易居智库研究总监严跃进表示，此类政策调整是希望改变过去封闭式社区的诸多弊端。比如封闭式住宅社区一定程度上使得商业设施和住区设施隔离，同时需要更大的占地面积。通过开放式的街区制度推进，将使得后续城市商业设施和住区设施规划能够融为一体，并且使得城市规划朝节约土地等方向演进。

中原地产首席分析师张大伟则认为，小区封闭是为了安全，何况住宅小区内的道路设置基本都是低速道路，如果开放如何保证社区居民的安全是一个大问题。国外之所以实行街区制，那是因为人人有枪且本来就居住分散，这与国内基本都是高层住宅楼的性质完全不同。

张大伟进一步指出，街区式社区是住宅与商业、服务业混合、与街道结合性强的社区。里面的设施有：银行、超市、商业街、餐饮、医院、学校、幼儿园等，街区式社区具有城市土地利用率高，交通便利，城市景观丰富，与商业和各种城市活动结合紧密等优点。当它运用在中国城市的居住区中时也产生了一些新的问题，例如安全问题，噪声干扰问题等。

新城控股高级副总裁欧阳捷进一步指出，如果未来小区打开，物业保安可能不需要，但是对于*的公共安全要求变高，*对于安全的投入可能需要加大。此外，保洁成为了城市公共服务，对于城市的保洁要求也会变高。

国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，很多年前专家学者就在倡导，但由于阻力较大一直没能成功推行。一是在文化理念方面，影响城市规划和人们的理解，这是问题根源;二是土地在出让方面，应该小块出让，不是大块出让;三是治安、管理等方面，“大院封闭的管理给人感觉更安全，需要的安保和物业也会比较少，如果打开后会遇到很大阻力”。

封闭小区割裂城市，主干道路孤立无援，这便是当前城市拥堵的主要问题之一。有关专家表示，过去的城市规划、小区设计富于人居智慧，考虑到了居住、交通等多方面因素。反而近几年的城市规划“简单粗暴”，有时又被地产商与政绩绑架，并非是科学的决策。因此，此次政策调整，其实是对过去10年以来中国城市粗放不科学发展的一种反思。