当心立约定金下套 买房定金协议里的霸王条款

在眼下的商品房交易中，购房者交了定金以后，面对开发商的“霸王合同”往往陷入两难境地：取消买房，定金就打了水漂；接受合同，又放弃了自己合理合法的权益。购房者该如何是好?

当心立约定金下套

买商品房，是老百姓较大的消费或投资行为，尤其是随着近两年房地产市场的持续走热，买一套房子一般都会花去一个家庭较大的积蓄。正因为如此，老百姓买房似乎也越来越谨慎。随着房地产市场的日渐成熟和购房者理性水平的提高，早几年开发商惯用一些“误导性宣传”等手段也为购房者所熟悉，较常见的防范办法是要求写入买房合同。

然而，要提醒购房者留意的是，一种更隐蔽的被开发商利用法律“合法化”的“霸王条款”正在成都的房产市场盛行，结果是购房者“有苦难言”，进退两难——这就是“定金条款”，更确切地说，是“立约定金条款”。

什么是“定金”或“定金罚则”

“定金”或“定金罚则”，许多购房者并不陌生，购房者知道较多的是：交付定金的一方不履行合同的，无权要求退还定金;收受定金的一方不履行合同的，应双倍退还定金;然而，笔者在这里要着重说明的是，这是1995年的《担保法》确定的最基本的也是唯一的一种定金方式，法理上称为“违约定金”。如果把此类定金方式写入商品房，对合同双方基本上是公平的。

但问题是，目前商品房买卖中适用的定金方式不仅是这一类，用得最多、对购房者最为不利的是“立约定金”，法律依据见于2000年的《〈担保法〉司法解释》第115条的规定是：当事人约定以支付定金作为订立主的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。此所谓的“立约定金”。

事实上，《〈担保法〉司法解释》在《担保法》中唯一的一种担保方式即违约定金的基础上增加了三种方式，一是：立约定金，即在缔约前支付的定金，目的是以确保契约得以正式成立。见《〈担保法〉司法解释》第115条;二是成约定金，即以定金的交付作为的要件，见《〈担保法〉司法解释》第116条;三是解约定金，即以定金作为自然解除合同的条件，见《〈担保法〉司法解释》第117条;此外，法律上还有一类叫作“证约定金”。不过我国《担保法》及其司法解释并未将其以立法的形式加以确认。