物业纠纷常见案例解析

随着越来越多人购买了属于自己的房产，“业主”的概念日益深入人心。相对的，人们对物业服务企业的要求越来越高，由此产生的物业纠纷也就越来越多。

物业纠纷常见案例解析遇到物业纠纷你是如何处理的？

在实践中，业主与物业的纠纷往往是双向的。物业起诉业主，主要是追讨物业费；而业主起诉物业，原因就多种多样了。问题是，现实中不少业主对物业不满引发的纠纷，其实并不属于或者不完全属于物业的责任，笔者结合几则现实中发生的案例对此加以简要的分析。

与业主有纠纷物业无权停电案例：

某业主家里突然停电，业主找到小区物业服务企业，要求检查停电原因，但物业服务企业告知他，是因其拖欠物业管理费而停电。

业主与物业服务企业交涉无果后，找到供电管理部门，但供电部门的工作人员到达现场后，物业服务企业因其无工作证件而拒绝打开配电房的门。

业主认为物业服务企业利用管理之便，以停电方式威逼他，给其带来生活的极大不便，遂将物业服务企业告上法庭，请求法院判决物业服务企业排除供电妨害、恢复供电，并向其赔礼道歉，减收一个月管理费，赔偿经济损失。

法院经审理后认为，被告物业服务企业并非供电部门，无权以任何理由对原告采取停电措施，否则就构成侵权。

原告提出减免一个月管理费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与本案侵权纠纷不是同一法律关系，原告应另行主张权利。

原告要求被告赔礼道歉和减免一个月管理费的请求于法无据，法院不予支持。原告提出的经济损失赔偿和排除供电妨害、恢复供电的请求获得法院支持。作为物业服务企业，无论和业主有什么矛盾，都没有采取停电措施的权利。

物业企业的职责是为业主提供优质服务，不能采取对业主停水、停电之类损害业主利益的手段，而且排除电力故障是供电部门的责任，物业服务企业应予配合。

与邻居有纠纷属于相邻关系案例：

杨某住在临街巷内的一处平房，邻居刘某因为开了一家饭馆，安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在刘某自家的房顶上。

杨某的二层住房一侧窗户恰好与刘某安装油烟机的墙体相邻，两者相距约1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是杨某家一层住房主要的通风通道。

刘某的饭馆正式营业后，杨某发现自家二层房间里总有股油烟味，且一旦开窗通风，油烟味反而更大。

查找原因后，杨某发现原来是刘某饭馆厨房的油烟机排放口离自家二层窗户太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜到自己的房间里。

杨某找刘某商量解决油烟排放问题，但刘某置之不理。去物业投诉，物业管理人员也只能上门劝说，然而丝毫未起效果。不得已之下，杨某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，停止侵害、排除妨碍。

法院受理此案后，先主持双方进行调解，但因双方分歧较大，调解无效。法院最终判决：被告刘某的饭馆排放油烟的行为已构成对原告杨某的合法权益的损害。根据《民法通则》第十八条规定，被告刘某应当停止使用饭馆的油烟机。

评析：本案涉及相邻关系中几个方面的问题。

相邻关系，从权利的角度可以称为相邻权。

所谓相邻权，是指两个或者两个以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时，享有的要求对方给予必要方便的权利。

正确处理相邻关系，必须遵守《民法通则》第八十三条规定的“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。

这些原则，既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系的原则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。一旦相邻方的行为侵害了他人的合法权益，就有排除妨害的义务。

对前期物业不满可开业主大会选聘案例：

某物业服务企业是开发商的全资子公司，承接了该开发商开发的一个住宅小区的前期物业管理业务。

业主入住后，对该物业服务企业的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业服务企业多次向业主大会提出该项目严重亏损，并要提高物业管理费，双方僵持不下。

评析：

本案中造成业主与物业服务企业相互不理解的直接原因，是物业服务企业与业主之间始终缺乏双方都认同的物业收费标准和服务标准。

既然物业服务企业与业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立后可以通过招投标的方式重新选聘物业服务企业。

实践中，前期物业与业主产生矛盾的事例并不少见。

作为房屋建设单位，首先应通过招投标的方式选聘物业服务企业，并与物业服务企业签订前期物业管理服务合同，相关条款应在销售合同中与买受人明确约定；

其次在销售合同中应有明确的物业管理条款，包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分，避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰，业主入住后对物业服务企业的服务收费等事宜产生质疑，产生不必要的矛盾；

再次，召开首次业主大会选聘物业时，物业服务企业应与业主大会做好充分的沟通，明确物业管理合同的条款；

最后，物业服务企业要根据服务内容、服务标准来确定收费。

《物业管理条例》颁布以后，规定应建管分开，开发商与物业服务企业各自独立经营是市场化的必然，物业服务企业必须通过自身实力才能赢得市场。

合同时间违法业主可主张无效案例：

某物业服务企业系某房产企业出资设立，该房产企业利用这种特殊关系与之签订前期物业管理合同，委托该物业服务企业对小区实施物业管理.

按照开发商与物业企业的约定，委托期限为8年，每平方米收费2.5元，而同等小区同等物业的收费只有每平方米1.2元。

业主相继入住后，发现小区管理混乱，物业服务差，收费相比其他同等物业高出许多，业主对此不满，矛盾纠纷不断产生。

评析：

根据《物业管理条例》和有关法律法规规定，前期物业管理合同的期限，应至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，一般不得超过2年。

本案中，房产开发企业与由其自身设立的物业服务企业设置了长达8年的委托管理期限，显然是侵犯了业主的合法权益，该约定因违反了法律强制性规定，按照合同法的相关规定属于无效约定。

该前期物业管理合同关于物业管理费的约定，属于依法可以申请变更的条款。

在签署相关合同时，房产开发商首先有义务提请业主注意相关条款，并按照对方要求对这些条款作出说明。

其次，如果该价格条款有显示公平的情形，按照合同法规定业主依法可以申请撤销和变更该条款。

《物业管理条例》的相关规定

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。