黎卫民、黎经国与佛山市顺德区龙江劳动管理所租赁合同欠款纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2005）佛中法民五终字第898号

上诉人（原审被告）黎卫民，女，1977年7月13日出生，汉族，住佛山市顺德区龙江镇世埠新坑路伏龙里二巷7号。

委托代理人黎经国，男，1973年4月14日出生，汉族，住佛山市顺德区龙江镇陈涌居委会东海北堑街5号。

上诉人（原审被告）黎经国，男，1973年4月14日出生，汉族，住佛山市顺德区龙江镇陈涌居委会东海北堑街5号。

被上诉人（原审原告）佛山市顺德区龙江劳动管理所，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇隔海桥头。

负责人黄德才。

委托代理人梁晓，广东古今来律师事务所律师。

委托代理人郭家声，广东古今来律师事务所律师助理。

上诉人黎卫民、黎经国因与被上诉人佛山市顺德区龙江劳动管理所租赁合同欠款纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2005）顺法民一初字第02267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审判决认定：2003年10月17日，被告黎经国以新时代中介服务站负责人的身份报名租赁原告位于丰华南路粮油市场二楼的人才劳务中心市场铺位，双方于 2004年3月10日签订《租赁场地协议书》，约定被告租用该市场B座二层4号铺位，期限自2004年3月10日至2008年12月31日，其中2004 年3月10日至2005年12月31日每月租金为2914.08元，租金每月10日前支付。被告签订合同后一直以新时代中介服务站名义在该铺位经营，由于被告认为原告没有遵守当初的承诺另外开设一个楼梯，造成中介服务站生意开展不了，自2004年9月开始拒绝支付租金，从而引起双方纠纷。

原审法院认为：原告因响应镇*文件方便集中管理劳务中介服务所，向龙江镇世埠资产管理办公室承租位于华南路粮油市场二楼作为人才劳务中心市场铺位，被告黎经国以新时代中介服务站负责人的身份报名租赁，双方签订了《租赁场地协议书》，后被告一直以新时代中介服务站名义在该铺位经营，原、被告双方签订的是有效合同，应受法律保护，合同双方当事人应当严格依照合同约定履行各自的权利义务。被告黎卫民承认黎经国是其员工，但认为没有授权给黎经国签订合同，认为是黎经国个人行为，该抗辩缺乏依据，不符合实际，不予以采纳。根据被告黎经国在签订合同及经营新时代中介服务站的行为，可以认定其是新时代中介服务站的实际经营者，应当与该中介服务站的登记业主共同承担清偿责任。被告租用铺位后拖欠不支付租金，是违约行为，应负向原告支付租金的民事责任，合同保证金归原告所有。鉴于被告长期拖欠租金，原告要求解除双方签定的合同，符合合同约定，予以采纳。被告认为合同是在不公平受强逼情况下签订，并且认为原告违反承诺，缺乏事实依据，不予以采纳。原告要求被告清偿从2004年9月1日至搬出之日止的租金合理，予以采纳。据此，依照《*合同法》第四十九条，第九十四条第四款、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原、被告于2004年3月10日签订的《租赁场地协议书》；二、被告黎经国、黎卫民应当在判决生效三日内向原告支付租金34968.96元（按每月2914.08元，从2004年9月计算至2005年8月共12个月，以后计至被告实际搬出之日止）；三、两被告对以上欠款互负连带清偿责任；四、合同保证金3750元归原告所有。本案受理费1309元，由被告负担。

上诉人黎卫民、黎经国上诉称：首先，被上诉人作为行政管理单位，用行政命令的方式强制上诉人签订租赁合同，该合同具有不公平性，应认定为无效合同；其次，该租赁合同系黎经国个人与被上诉人签订的合同，与经营者无关。再次，租赁合同中的条款存在不公平，且没有进行备案，违反了佛山市顺德区房屋租赁管理办法。综上，上诉请求二审法院判令：1、广东省佛山市顺德区人民法院（2005）顺法民一初字第02267号民事判决无效；2、黎经国与被上诉人于2004年3 月10日订立的租赁场地协议书无效，应予撤销，并退回所交租金和保证金，允许新时代中介服务站自行选址经营；3、黎卫民与租赁场地协议无关。

被上诉人佛山市顺德区龙江劳动管理所辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

诉讼中，上诉人提交《劳动监察指令书》一份（复印件）

证明被上诉人利用行政手段强迫上诉人与其签订合同。被上诉人质证意见为，该证据与本案没有关系。本院认证为，上诉人于二审期间提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。

本院对于原审认定的事实予以确认。

本院认为：本案的上诉争议焦点系讼争合同的效力认定及上诉人应否向被上诉人承担其所欠缴租金之支付责任的问题。

首先，关于本案讼争合同的效力认定问题。尽管被上诉人作为*授权的市场管理者，可以行使部分具有行政管理色彩的职权，但其在本案中与上诉人所签订的合同在本质上仍然属于平等民事主体之间所签订的租赁合同，并不属于具有行政强制力的具体行政管理行为，应当按照我国现行合同法关于租赁合同的相关规定对其效力进行判断。虽然被上诉人出于规范市场经营秩序的考虑，在与包括上诉人在内的经营者签订合同时规定有“必须于2004年3月10日前迁至龙江镇人才劳务中心集中经营”的条款，但该条款实际上仅具有指导性而并不具有行政强制力，被上诉人在合同中的地位属于出租人，其与上诉人的合同地位是平等的。上诉人既可以选择接受该条款而与被上诉人签订合同，也可以选择拒绝该条款而放弃与被上诉人签订本案讼争合同。作为一个完全的民事行为能力人，上诉人基于自己真实的意思表示，选择与被上诉人签订了本案讼争合同，属于其意思自治的表现，且上诉人于本案一、二审期间均未提交有效证据证实其签订合同系受强迫或者欺诈，故本院确认本案讼争合同内容合法、合同双方意思表示真实，属于有效合同，对合同双方均具有法定约束力。上诉人应当按合同约定履行其缴付租金的义务，且被上诉人自 2004年3月10日签订合同之日即移交讼争铺位的钥匙给上诉人，上诉人亦缴交了自2004年3月至2004年8月的租金，故上诉人应当支付被上诉人尚欠的租金。上诉人要求确认该合同无效及由被上诉人退回其租金和保证金的上诉请求及其以对被上诉人另案提起行政诉讼为由要求本案中止审理的上诉主张均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

其次，关于上诉人应否向被上诉人承担其所欠缴租金之支付责任的问题。虽然签订本案讼争合同的一方系上诉人黎经国，但讼争租赁铺位的实际经营者系佛山市顺德区龙江镇新时代中介服务站，而根据企业注册资料，该服务站的性质系个体工商户，登记户主系上诉人黎卫民。故作为实际经营者及实际受益者的黎卫民应当依合同约定，向被上诉人支付尚欠的租金。故上诉人关于黎卫民与本案讼争合同无关、不需要承担向被上诉人支付租金责任的上诉请求，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1309元，由上诉人黎卫民、黎经国负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 刘 子 平

代理审判员 张 雪 洁

代理审判员 余 珂 珂

二○○五年十二月八日

书 记 员 李 静 然