购房百科:贷款没还清的房子别买 防钱房两空

二手房交易的时候，经常会出现交易的房子贷款还没还清，买房人就担心这样的房子能交易吗?在这告诉大家，贷款没还清的房子处于抵押状态，抵押权在银行那里，需要还清贷款，解除抵押后才能正常买卖。

如果没调查清楚房子的抵押状况就签了合同付了首付，卖家对价格反悔拒绝卖房，或者是在解除抵押的过程中，房主由于其他原因不能正常办理解押，这些都是有可能发生的情况。

对于贷款未还清的房子，最好做好以下准备工作：

1、合同中明确违约责任

合同是双方交易的最有力的证明，所以在签订购房合同的时候最好明确房子产权、解押期限、违约责任等，一旦出现问题较容易取证维权。

除了购房合同，还有一种方式同样具有法律效力。

2、预告登记

预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。《物权法》第二十条规定：“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。意思就是预告登记后，卖房子的人不能不经过卖房人的同意就随意处置房产，包括将房子卖给别人、做抵押等即使是跟第三方签了抵押合同，合同也无效。

预告登记后的房子，卖房人还可以继续居住或者出租获取收益，直到正式办理完房产过户，同时保护了卖房人和买房人的权益。

不过法律还规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，意思就是预告登记有期限限制，3个月之内就要完成不动产登记，否则登记就失效了。如果时间真的来不及，可以反复申请预告登记，因为目前没有规定预告登记的次数。

既然贷款没还清的房子，还清了贷款就能买卖了，那么具体该怎么还贷呢?

1、用买家的首付或者全款还贷，注意资金监管

比较常见的方法就是用购房人支付的房款偿还剩余贷款，全款的买家最好办，直接向银行申请提前还贷，解除房子抵押。如果买房人也需要贷款，就要考虑首付款够不够偿还贷款，还有就是卖家是否接受买房人申请贷款的时间，因为放款时间受借款人资质影响，要是卖房人着急拿房款，最好考虑这一点。

另外，还款资金要尽量打入银行的资金监管账户，不要直接打给卖家，在资金解冻之前，这种资金监管的方式能督促卖家尽快配合解押，待卖家解押后再将资金解冻支付给卖家。

2、将贷款转移到买家身上

这很好理解，就是卖房人跟银行申请变更借款人、借款期限或变更抵押物，把房子剩下的贷款转给买房人。但是这就需要取得贷款银行的同意才行，而且，如果买房人想通过其他银行申请房贷，会涉及“跨行转按揭”，随着信贷政策不断收紧，通过转按揭的方法出售贷款未还清的房子有一定局限性。

3、卖家自己筹钱还贷

假如上面两种方法都行不通，就只能由卖家自己筹钱还贷了。这种方法相对买家更为稳妥，不过具体需要买卖双方协商。

总的来说，买卖双方要拿出交易的态度，涉及谁先付钱还贷的，要利用好中介和银行的居间作用，不要随便把钱打到个人账户，通过第三方机构相对稳妥些。