原告江门市华侨投资公司诉被告江门市体育运动学校、被告江门市体育局房地产开发经营合同纠纷一案

科普小知识 2023-11-04 23:37:27

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广东省江门市中级人民法院

民事判决书

（2001）江中法经初字第249号

原告江门华侨投资公司。住所地：江门市胜利路47号101.

法定代表人姜广明，经理。

诉讼代理人梁锦棠，广东五邑律师事务所律师。

被告江门市体育运动学校。住所地：江门市白沙游泳中心。

法定代表人黄华务，校长。

诉讼代理人何国权，江门市体育运动委员会副科长。

被告江门市体育局。住所地：跃进路101号之一。

法定代表人张永安，局长。

诉讼代理人何国权，该单位副科长。

原告江门市华侨投资公司（以下简称江门华投）诉被告江门市体育运动学校（以下简称江门体校）、被告江门市体育局（以下简称江门体育局）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2001年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2001年10月30日、2003年8月5 日两次公开开庭进行了审理，原告江门华投的原诉讼代理人黄荣天，现诉讼代理人梁锦棠，被告江门体校、江门体育局的诉讼代理人何国权到庭参加了诉讼。双方当事人在两次庭审期间，向本院申请延期判决，并进行了多次调解，但在本院指定的最后期限内未能达成调解协议，本院依法对本案作判决处理。

原告江门华投诉称：1992年7月18日，江门华投与江门体校就合作改造体育场正门及怀安里工程签订了一份《协议书》，主要内容为：（1）乙方（即江门体校）提供体育场正门的办公楼、停车场及篮球场（占地面积5821平方米，建筑面积1238.72平方米）作为建筑连接看台及综合大楼的建筑用地。（2）怀安里民居（占地面积5110平方米）的征地手续由甲方负责办理，乙方应给予协助。（3）甲方负责全部的建筑费用、规划设计、建筑施工、报建费用及楼房销售等。乙方为参与整个经营过程。（4）补偿办法：①综合大楼完工后，甲方在大楼二层中西南位置划出 1700.00 平方米建筑面积作为乙方原办公楼的补偿。②甲方在体育场正门口处留20米宽的通道给乙方。交付使用后，通道及大楼二中喷水池的管理由乙方负责。③甲方向乙方支付搬迁安置补偿费1698万元人民币，该款项自协议签订并得市“五统一”委员会批准之日起分三期付清。第一期在合同签订后十天内付698万元；第二期在打桩时付600万元；第三期在大楼施工到三层时交付400万元。（5）协议签订生效后三个月内乙方要全部搬出体育场办公室所在地，原有水电设施交甲方接管使用。乙方搬迁后，一切水电费用由乙方负责。（6）协议签订并得市“五统一”批准之日起生效，土地使用权应属甲方所有双方均要切实执行。大楼完成验收后，甲方应立即将补偿给乙方的建筑面积（包括通道面积）交付乙方使用，如因不可抗力的因素影响交付期限，则双方应再协商处理，等等。

合同签订后，江门华投依约支付江门体校617万元，并按双方于1997年6月6日签订的《协议书》支付开发费用 908507.51元，合计7078507.51元。然而，江门体校至今没有按合同的约定将场地交付经江门华投开发，亦没有将所收取的款项退回江门华投，其行为已给江门华投造成了重大的经济损失。

为维护江门华投的合法权益，诉请：

一、判令江门体校立即退回江门华投人民币7078507.51元，并支付江门华投违约金，按银行同期贷款利率从1992年8月19日起计付至还清日止。二、江门体育局对上述债务负连带清偿责任。三、本案诉讼费用由被告支付。

原告江门华投对上述事实提供的证据有：1、营业执照一份，证明江门华投的主体资格；2、资质证书一份，证明江门华投的开发资质；3、江土委办（1992）149号办公室文件一份，证明江门华投已申请办理报建手续；4、江门市国土局文件一份，证明江门华投对本案所涉及的土地享有使用权；5、建设用土许可证一份，证明江门华投对本案所涉及的土地享有使用权；6、协议书二从，证明原、被告合作开发事实；7、对帐单一份，证明江门华投已支付江门体校6170000元；8、江门市审计局审计取证表一份，证明江门体校收取江门华投6170000元；9、关于催促搬迁体育学校的函一份，证明江门体校未依约交出场地；10、关于要求尽快解决合作改造体育场正门及怀安里协议问题的函一份，证明江门体校未依约交出场地。

被告江门体校、江门体育局提出答辩意见称：江门体育局至今未与江门华投发生过任何业务联系和经济往来，即使江门体校构成违约，作为独立法人的江门体育局也不应承担连带责任，况且没有以江门体育局名义实施违约行为的真凭实据，更缺乏这方面的法理依据。

现就以下问题提出答辩：

一、江门华投与江门体校就改造体育场正面及怀安里工程签订《协议书》应认为无效合同，因江门体校无权处分江门体育局的国有资产。根据《民法通则》第71条关于财产所有权的内涵规定，可知：所有权包括占有、使用、收益和处分共4项基本权能，其中，核心的权能便是处分权。合作开发合同是以转移土地使用权为标志，只是土地所有权真正拥有者才享有处分权。况且江门体育局从未向江门体校有任何这方面的特别授权，更何况江门华投在申请土地转移时明确了解到该地块的权属。

二、江门华投诉状称：合同签订后，江门华投依约支付江门体校617万元，从帐面反映，江门体校、江门体育局从未有这项收入作为搬迁费补偿。而另一个社会团体体育总会收到过617万元是作为赞助款。根据江编发字（86）09号文，江门体校为市副局级事业单位，市体育总会则是社会团体单位，两者互为独立，后者主要职能是接受社会及友好团体赞助，以资发展社区群众体育。从这笔款的使用特征与赞助的性质更相吻合，却与搬迁补偿扯不上关系。如，先由江门华投转入617万元到体育总会帐户，后又从体育总会转回“华大”（华投下属公司）332.50万元，由江门华投在香港的茂泰公司划入香港粤江公司，再由体育总会开支。以上事实十分清楚，审计认定，足资认证。因而江门华投这笔捐赠，不构成对合同乙方（即江门体校）的有效拆迁补偿。

三、退一步假设，江门华投通过有效举证，以上捐赠就是江门体校的拆迁补偿，也不足为双方共同约定的第一期698万元的搬迁补偿，这点也足以构成江门华投的违约责任。更何况附条件的民事法律行为在符合所条件时生效。

四、江门华投违约长达五年之后，故意隐瞒体育场正面大楼及怀安里改造项目出现的问题，在1997年6月6日泡制一个《开发江门市胜龙里华侨住宅小区协议》使江门体校作出错误的意见表示，除了相信江门华投将继续履行92年7月18日协议外，江门体校自建体校综合楼的道路与江门华投规划的小区相连接，该小区道路由江门华投出资建设。并签订了与1992年7月18日协议风马牛不相及的1997年6月6日协议。根据事实可以推定，如果双方没有履行1997年6月6日协议，江门华投在7.18协议的违约责任昭然若揭；如果双方已履行1997年6月6日协议，江门华投有责任举证江门体校使用的“小区”是由江门华投出资建设的证明材料，否则江门华投难以规避故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的责任。其实将一个跨越五年，不同法律关系的协议作为自己违约责任的“补救”是于法无据的。

五、无效行为及违约后果，江门华投需负上主要责任，但因未经法律部门认定，我们仍依照双方协议让体校两易其址，即1996年4月从正面大楼搬迁至学校综合楼（原告命名的丙幢）；2000年4月从综合楼殖民地搬至永盛路19号游泳中心内，因此而蒙受二次损失。

另外，江门华投称，江门体校搬迁是市*建设体育场前小广场的结果，并非是江门体校履行协议所赞成的。实际事实是：1992年7月18日协议签订后，江门体校已筹划安排学校搬迁，并在使用权范围内的田径场旁腾出地块建设临时性的体校综合楼（江门华投称之为丙幢）。江门体育局多次致电江门华投，要求支付第一期搬迁费，在没有回应的情况下，致函江门华投提出终结合约，但江门华投仍不予答复。事隔数月后江门华投还在撒谎并致函江门体育局：“经市有关部门批准，办理了征地规划、设计、招商等工作”。及至1996年江门华投依然不履行协议有关条款，但作为临时校舍与民居混集终不能长久。江门体校、江门体育局也预料依赖江门华投补偿迁校的可能性已不复存在，两难之下再度择地建校已势在必行。1996年开始江门体校、江门体育局经过措集资金，申请立项规划报建等手续，并得到*有关部门的支持，确定在游泳中心腾出壹仟多平方米土地兴建永久性的体校新校址。

双方签约后五年时间里，江门体校两度建校舍、两度搬迁，实际窘况可想而知。两被告在没有收到江门华投搬迁补偿的情况下，尤其作为江门体育局是一个靠地方财政拨款维持日常开支的*行政部门，除了得到社会热心人士的赞助外，要在短时间内措筹超过800万元的建校资金其难道是不言而喻。几年来由江门华投一手造成的折腾实际损失是难以估计的，这与江门华投不履行协议的全部内容，故意隐瞒办理国土、拆迁、规划等法定程序的真实情况而构成了必然的因果关系。在庭审期间江门华投为了推卸造成这方面责任，诡称“学校搬迁是*搞小广场所造成”乃十分荒唐，从1994年底建行工程审核专用章以及2000年3月的竣工验收证书与2000年元月市规划局的小广场的改造方案的时间对比可以看到江门华投之说是完全站不住脚，给江门体校造成直接损失的责任是难辞其咎的。

庭审期间，江门华投提出“胜龙里华侨住宅小区是联合开发的”，很难想像江门华投何以提出这样的问题，因为双方所提交的证据不支持这一事实。

另江门体育局补充答辩称：关于江门体育局1994年6月28日函及江门华投1994年6月23日函的认定。

一、江门体育局1994年6月28日函：

江门体育局被告知，江门体校在没有处分权的情况下与江门华投签订关于改造体育场正门及怀安里《协议》有明显不当的情况，又注意到接近两年时间江门华投仍未付清第一期搬迁补偿的违约行为后，提出终止双方在92年7月18日所签《协议》，并主动提出退回原款项。这反映江门体育局实事求是地履行双方签订的协议及避免损失扩大的良好愿望，也符合《民法通则》第111条的有关规定，但是江门华投自始至终未在合理的期限内作出回应，以酿成日后江门体校的损失及今日的诉讼。

二、江门华投1994年6月23日函：

函称：“余下81万元是用于代支体校胜龙里综合楼用地费用”。胜龙里何时冒出一幢体校综合楼？据江门体育局所知，原体校综合楼准确位置是跃进路100号之三，江门华投时而是“用地费用”、时而是“小区道路开发费”在不同文件中多次用语欠确切，含意模糊不清目的是以杜撰道路开发费90.8万元，规避接近两年未付的第一期搬迁补偿的违约责任。

即使勉强推定：1994年6月23日函确有其事，何以又要在三年后再抛出以90.8万元为主题的协议书，这实在令人难以置信。更何况江门华投每次给被告函件均需江门体校或江门体育局的负责人签收，偏偏这个要被告接受的90.8万元的1994年6月23日函没有被告的签收，这是无法认定的事实。

被告江门体校、江门体育局对上述事实提供的证据有：1、社会团体法人登记证书一份，证明接受“华投”捐赠单位与体校互为独立法人；2、江编发字（80）09号文一份，证明体校机构级别与体育总会不存在行政关联；3、江建规发（95）12号文一份，证明1995年3 月4日后“华投”建设方案还需修改；4、国有土地使用权证（体委）一份，证明“华投”没有按法定程序办妥土地使用权变更手续；5、代水消防结算单一份，证明体校办公教学从正面大楼迁至综合楼；6、门牌通知一份，证明体校综合楼正式门牌为跃进路100号之三（与胜龙里不相关联）；7、体校申请书一份，证明体校再次从跃进路搬迁白沙游泳中心内；8、江字门牌（2001）158号一份，证明确认体校现址为永盛路19号；9、体育场门前广场改造工程图（局部）一份，证明由于华投长期未办妥有关法定手续，市*正式接手改建；10、调查材料一份，证明“华投”改造体育场前停车场及怀安里未被批复；11、建行工程预（结）算书首页一份，证明临时体校校舍造价及编制日期；12、工程交工验收证书一份，证明（白沙）体校开工日期及造价。

根据双方当事人提交的现有证据，经庭审质证，结合原告江门华投的诉讼请求，本院查明：

江门华投具备房地产经营权，1992年7月18日，江门华投与江门体校就合作改造体育场正门及怀安里工程签订了一份《协议书》，主要内容为：（1）乙方（即江门体校）提供体育场正门的办公楼、停车场及篮球场（占地面积5821平方米，建筑面积1238.72平方米）作为建筑连接看台及综合大楼的建筑用地。（2）怀安里民居（占地面积5110平方米）的征地手续由甲方负责办理，乙方应给予协助。（3）甲方负责全部的建筑费用、规划设计、建筑施工、报建费用及楼房销售等。乙方为参与整个经营过程。（4）补偿办法：①综合大楼完工后，甲方在大楼二层中西南位置划出 1700.00 平方米建筑面积作为乙方原办公楼的补偿。②甲方在体育场正门口处留20米宽的通道给乙方。交付使用后，通道及大楼二中喷水池的管理由乙方负责。③甲方向乙方支付搬迁安置补偿费1698万元人民币，该款项自协议签订并得市“五统一”委员会批准之日起分三期付清。第一期在合同签订后十天内付698万元；第二期在打桩时付600万元；第三期在大楼施工到三层时交付400万元。（5）协议签订生效后三个月内乙方要全部搬出体育场办公室所在地，原有水电设施交甲方接管使用。乙方搬迁后，一切水电费用由乙方负责。（6）协议签订并得市“五统一”批准之日起生效，土地使用权应属甲方所有双方均要切实执行。大楼完成验收后，甲方应立即将补偿给乙方的建筑面积（包括通道面积）交付乙方使用，如因不可抗力的因素影响交付期限，则双方应再协商处理，等等。合同签订后，江门华投于1992年8月18日、9月28日分两次合共支付了617万元给江门体校。后因用地、报建手续没有办妥，规划改变等原因，江门体校没有把约定的土地使用权交付给江门华投开发，没有与江门华投共同开发约定的房地产项目，江门体校亦没有将所收取的617万元退回江门华投，引致纠纷。

另查明：1997年6月6日，江门华投作为甲方，江门体校作为乙方签订《协议书》一份，就甲方开发的江门市胜龙里华侨住宅小区，其中丙幢——市体育运动学校综合楼由乙方自行施工，现就小区道路（不包含商住楼）的开发费用分摊，约定：乙方负责开发费用 908507.51元；乙方应付的开发费用在双方合作改造体育场正门的搬迁安置补偿费用中扣减。双方于1992年8月、9月收支二笔第一期的补偿费后，余下81万元用于支付上述所列费用，对比扣减后尚余98507.51元应付给甲方，作为甲方提前支付第二期补偿费；双方重申发扬友好合作精神，鼎力协助办妥有关胜龙里华侨住宅小区商住楼的用地、报建手续等；本协议一式四份，双方代表签字盖章后生效。江门华投、江门体校分别在甲方、乙方处签字盖章，江门市人民*侨务办公室、江门市体育运动委员会（江门体育局前身）分别在主管单位处签字盖章。

再查明：江门体校与江门华投约定需要由江门体校提供体育场正门的办公楼、停车场及篮球场作为建筑连接看台及综合大楼的建筑用地，但该土地使用权的土地使用者是江门体育局（原江门市体育运动委员会），而非江门体校。

本院认为：江门体校不是体育场正门办公楼、停车场及篮球场的土地使用权人，其以自己不享有使用权的土地作为投资，与江门华投签订合作改造体育场正门及怀安里工程的《协议书》，依法应认定为无效合同。依照《*民法通则》第六十一条第一款的规定，“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，江门体校应当退还已经收取的款项并支付资金占用期间的利息给江门华投。江门华投主张已经支付给江门体校的款项为617万元加上 908507.51元，合计7078507.51元。根据已经查明的法律事实，江门华投以划款方式支付给江门体校的款项是617万元，908507.51 元是1997年6月6日《协议书》约定江门体校应支付给江门华投的小区道路分摊费用，江门华投反作为支付给江门体校的搬迁安置费用，其中81万元是第一期，余额98507.51是预支第二期的搬迁安置费用。由于江门华投、江门体校没有实际合作改造体育场正门及怀安里工程，江门华投也没有提供证据证明江门体校需要使用江门华投开发的江门市胜龙里华侨住宅小区的道路，即江门体校无需支付908507.51元给江门华投，江门华投支付给江门体校的 908507.51元搬迁安置费用没有实际发生。所以，江门华投支付给江门体校的款项总额为617万元，江门体校应予返还。返还的款项数额，以617万元为本金，从1992年9月28日起至本判决规定的款项清偿之日止，按照中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率计算占用期间的利息。江门华投的相关诉讼请求，事实依据不足，本院不予全部支持。江门体校的抗辩部分有理，本院予以采纳。

江门华投还主张江门体育局对江门体校返还款项承担连带清偿责任。本院认为，1997年6月6日江门华投与江门体校签订的《协议书》，合同内容只约定了江门华投、江门体校之间的权利义务，江门体育局、江门市人民*侨务办公室只是作为主管部门在该协议书上签字盖章，在合同中不享有权利，不承担义务。因此，江门体育局与本案的债权债务没有关联性，不需要对江门体校返还款项给江门华投承担民事责任。江门华投主张江门体育局对江门体校返还款项承担连带清偿责任，没有事实依据，本院予以驳回。江门体育局的免责抗辩有理，本院予以采纳。

综上所述，依据《*民法通则》第六十一条第一款的规定，判决如下：

一、被告江门市体育运动学校应在本判决发生法律效力之日起十日内返还本金617万元及相应的利息（以617万元为本金，从1992年9月28日起至本判决规定的款项清偿之日止，按照中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率计算）给原告江门市华侨投资公司；

二、驳回原告江门市华侨投资公司其他诉讼请求。

本案案件受理费45402.54元，由被告江门市体育运动学校负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本二份，并按对方当事人的人数提出副本二份，上诉于广东省高级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判长

李敬华

审判员

黄　潮　新

审判员

梁　平　惠