内部购房协议纠纷代理词

代 理 词

尊敬审判长、审判员、人民陪审员、书记员：

受原告的委托及广西桂成律师事务所指派，本人作为原告李某的代理人，依法参加了本案的各项诉讼活动，通过查阅案件材料以及参与法庭审理，现根据庭审中查明的事实及相关的法律规定，发表代理意见如下：

一、原告李某与黄某所签的《内部选房协议书》及黄某出具的《收据》是否为黄某盗取的私自行为?已为灵川县人民法院(2011)灵刑初字第38号刑事判决书所认定，争议无太大意义，代理人对此仅持有保留意见。

但是，对于黄某与李某签订内部选房协议书一事，鸿安居事前是知情的。详见(2011)灵刑初字第38号刑事案件庭审笔录第三页。

二、根据《*合同法》第四十九条的规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。结合庭审查明的事实，代理人认为黄今与被告鸿安居之间就与原告李某所签订的《内部选房协议书》构成表见代理，由此产生的法律后果应当有被告鸿安居承担。

第一、本案当中黄某是鸿安居售楼部的销售人员，签订合同、销售房产是其的职责所在。黄某以鸿安居的名义与李某签订内部选房协议的行为完全符合有权代理的全部要件。即：

1、代理人以被代理人的名义进行民事法律行为，两者之间是代理权关系。

2、代理人实施了代理行为。

第二、李某与黄某签订《内部选房协议书》的行为是善意的且无过错。具体理由如下：

1、2008年1月至2010年1月期间，黄某一直在鸿安居售楼部任销售人员之责，买房找售楼人员，这是合情合理的。

2、李某为购买门面支付了合理的对价5000元/平方。鸿安居认为当时的售价应为6000元/平方，没有证据支持。此外，即使有证据支持，那也是对外公开报价，不是实际的成交价。实际成交价是买卖双方讨价还价的结果。

3、《创业兴城内部选房协议书》上所盖的公章及法人代表签章都是真实的，收据的公章也是真实的，这足以让原告李某合理的信赖黄某是有授权的。

4、签订内部选房协议书时鸿安居的内部管理制度是否与鸿安居在法庭上提交的一致，李某无从知晓，即使是一致，鸿安居是否实施到位，这是鸿安居内部管理的问题。

5、创业兴城是否取得预售商品房许可证，如果鸿安居没有出示，李繁某是无从知晓的。

6、签订《内部选房协议书》还是《商品房预售合同》是鸿安居内部的问题，李某无从知晓，即使如鸿安居所述在2008年11月14日取得商品房预售许可证之后就不再签订内部选房协议书，那么为何黄某在2009年11月还能轻易的在售楼部经理秦某的抽屉里拿到已经盖好公章及法人代表签章的空白内部选房协议?

综上，黄某与李某所签订内部选房协议书的行为构成了表见代理行为，由此产生的法律后果应当由被告鸿安居承担，原告李某签订内部选房协议书行为是善意且无过错的，原告基于合理信赖的利益应当受到法律的保护。

三、被告鸿安居不承担民事责任的抗辩理由不能成立。

《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》属于最高院的司法解释，于1998年4月9日通过，自1998年4月29日起施行，而《*合同法》由第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过，自1999年10月1日起施行。无论是从上位法与下位法，新法与旧法的方面来讲，《合同法》的效力都高于《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，因此，本案应当适用《合同法》第49条的规定。

*合同法

四、黄某是否已经返还6万元给原告李繁倩，至今为止被告方只提供了一份黄某私自录音的一份谈话证据。该证据材料在刑事部分已经提供给了*机关及法庭，但是*机关未能核实内容是否真实，(2011)灵刑初字第38号刑事判决书也没有确认。因此，被告所主张的黄某已经返还6万元给原告李某是没有事实依据的。

五、2010年5月份黄某与李某签订购房合同一事就已经暴露，但是鸿安居直到2010年9月份才向*局报案。被告鸿安居在答辩状中所述其是在2010年9月份直到此事后，马上向*局报案是不符合客观实际的。

以上代理意见，请合议庭予以参考采纳!

谢谢

代理人：广西桂成律师事务所

陈祖权律师

201年 月 日