广东佛陶集团股份有限公司石湾工业陶瓷厂与区汉棉房屋租赁合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2003）佛终法民一终字第1228号

上诉人（原审原告、反诉被告）广东佛陶集团股份有限公司石湾工业陶瓷厂（以下简称工业陶瓷厂）。住所：佛山市禅城区石湾东风路15号。

法定代表人苏旭佳，总经理。

委托代理人余军、刘文光，广东天伦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）区汉棉，男，1962年1月15日出生，汉族，住所：佛山市禅城区金鱼街37号之九402房。

委托代理人陆汝才，广东经济法律师事务所律师。

委托代理人阳联冬，广东天爵律师事务所律师。

上诉人工业陶瓷厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服原广东省佛山市石湾区人民法院（2003）佛石法民一初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

本院经审理查明：2001年8月18日，工业陶瓷厂与区汉棉签订一份《经营场所租赁合同》，双方约定，工业陶瓷厂作为出租方将其所有的座落于佛山市禅城区石湾东风路15号的五车间厂房、仓库及空地（见红线范围，具体包括三层主车间、仓库、油库、沙仓、旧设备车间及相应通道）出租给区汉棉使用。租赁期共10 年，从2001年8月26日起至2011年8月25日止，双方签订合同后，承租方进场，进场的三个月内为承租方进场期，免收租金。租金每月5万元，第三年开始每年递增1％。合同签订之日区汉棉应向工业陶瓷厂一次性交纳140万元（其中20万元为合同抵押金，120万元预交租金），在区汉棉应缴交的第一、二年租金中扣减。凡涉及土建及拆卸、改造原有建筑物或新增建筑物的（包括简易建筑物），须经出租方书面同意后才能实施。在符合结构，确保资产保值、增值前提下，工业陶瓷厂将大力支持，不得阻挠。区汉棉按双方签定的人员接受条件（见附件），吸纳35名的工业陶瓷厂职工。合同同时对双方的权利、义务，违约责任等等作了约定。在同一天，区汉棉与广东佛陶集团赛纳陶瓷有限公司（以下简称赛纳公司）签订了一份《用工协议》，约定区汉棉必须全部接收赛纳公司的35名以上员工，并负责安排工作。同时约定本协议作为承包经营合同附件，承包经营租赁期内有效。

上述两份合同签订后，区汉棉即时支付了合同抵押金20万元和预付租金10万元，2001年8月31日前再预交了40万元租金。区汉棉曾雇用赛纳公司员工4人，后退回3名员工。

工业陶瓷厂已交付了约定租赁物中的仓库及相关通道（合共面积为10781．06平方米）给区汉棉使用。区汉棉使用后，将部分空地改成停车场、将临街的危墙拆除后改建商铺、将厕所改建为仓库、将车间改建为厕所。其余主车间、旧设备车间、沙仓（合共面积为11617．14平方米）尚未交付区汉棉使用。

2001年11月28日，区汉棉发出《关于退回值班员工的通知》，认为工业陶瓷厂未按约定将剩余场地及生产线移交，故退回已接收的工业陶瓷厂的三名员工。 2001年11月29日，工业陶瓷厂的律师发出《律师函》予区汉棉，认为区汉棉没有按约定交纳70万预付租金以及没有接收约定的35名员工。2001年 12月11日，区汉棉发出《关于回应工业陶瓷故给我方律师信的函》，认为其没有按约交付70万元租金是因工业陶瓷厂没有将租赁场地移交，且说明其接收员工的目的是为安排在五车间的陶瓷生产线上工作。2002年4月8日，工业陶瓷厂向区汉棉发出《关于停止违约行为的通知》，对此区汉棉于2002年5月10 日，发出《要求全面履行合同的函》。2002年5月20日，工业陶瓷厂通知区汉棉，重申五车间的生产线不包括在租赁合同中，并希望双方协商解决纠纷。

由于双方协商不成，工业陶瓷于2003年7月5日向原审法院提出诉讼，请求解除双方的《经营场所租赁合同》，恢复原状；诉讼费用由区汉棉承担。而区汉棉则提出反诉，请求判令全面履行双方签订的《经营场所租赁合同》，将合同约定移交而未移交的11497．44平方米场地；确认计租时间从2002年1月开始；判令工业陶瓷厂向区汉棉提交租赁物的产权证明等资料，并协助办理工商营业执照；诉讼费用由工业陶瓷厂负担。

原审判决认为：工业陶瓷厂与区汉棉的租赁协议，没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、集体、第三人的权益，没有损害社会公共利益，没有以合法的形式掩盖非法的目的，应为有效。根据租赁合同的性质，工业陶瓷厂将约定的租赁物交付区汉棉占有、使用是工业陶瓷厂的主要义务，区汉棉依约交付租金是区汉棉的主要义务，这些义务是否得到履行，决定另一方当事人能否实现合同的目的。从合同约定的双方履行义务的时间均是自合同签订之日开始判断，双方义务应是同时履行的，并无先后顺序之分。至工业陶瓷厂起诉时，工业陶瓷厂移交区汉棉的租赁物占全部租赁物的比例约为48％，区汉棉预交的租金占约定的全部租金的比例与此相当，区汉棉在工业陶瓷厂移交部分租赁物，履行不符合约定的情形下，只交相应部分的租金是符合法律规定的。虽然《经营场所租赁合同》中有约定，但根据租赁合同的性质，区汉棉“吸纳”工业陶瓷厂的员工并不是租赁合同的义务，而工业陶瓷厂、区汉棉之间实际存在的另一劳务合同的义务，区汉棉是否“吸纳”工业陶瓷厂的员工与双方履行租赁合同不相关，因此，工业陶瓷厂关于区汉棉未“吸纳”其员工而违反了租赁合同的主要义务的主张不成立。租赁合同未对租赁物的使用功能作约定，区汉棉改变租赁物使用功能未违约。为改临街厂房为商铺所拆的临街墙很少，此举虽未依约定经工业陶瓷厂同意，但厂房改商铺未致建筑物结构损坏，也未导致租赁物减值，属于对租赁物的改善，尚未构成对租赁合同的主要义务的违反。工业陶瓷厂可以要求区汉棉恢复原状，不能以此为由要求解除合同。工业陶瓷厂要求解除租赁合同理由不充分，不应支持；区汉棉要求工业陶瓷厂全面履行合同的反诉主张应予支持。双方当事人对计算租金的起始日、双方部分履行的情形下，区汉棉应付的租金发生争议，应予确定。依照《*合同法》第六十条第一款、第六十六条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款的规定，原审法院于2003年3月17日作出判决：一、区汉棉自本判决生效之日起十日内，将临街厂房的临街墙恢复原状。二、工业陶瓷厂自本判决生效之日起一个月内，将未移交区汉棉的租赁物移交区汉棉，并向区汉棉提供租赁厂房的产权证明资料。三、计算区汉棉租金的起始日为2001年11月16日，工业陶瓷厂未履行以上第二项判决前，区汉棉每月应承担的租金是24066．80元。四、驳回工业陶瓷厂的其他诉讼请求。本案一审受理费672元，反诉受理费161元，合共由 833元，由工业陶瓷厂负担416．5元，区汉棉负担416．5元。

上诉人工业陶瓷厂不服上述判决，向本院提起上诉认为：一、原审判决关于双方当事人六个争议焦点的事实认定结论不完整甚至错误。（一）第二个争议焦点认定的事实结论不完整。原审法院认定“双方约定计算租金的起始日为2001年11月16日，《经营场所租赁合同》签订之日，区汉棉向工业陶瓷厂一次性交纳140 万元，其中20万元为合同抵押金，120万元为预交租金。区汉棉在合同签订之日交了10万元租金，20万元合同抵押金，2001年8月31日前再预付了 40万元”。该认定的事实结论并不完整。1、其并未直接说明争议焦点中所指的“区汉棉交付租金的时间”。2、其并未直接说明争议焦点中所指的“区汉棉是否按约交租金”。（二）第三个争议焦点认定的事实结论错误。原审法院认定“双方约定的工业陶瓷厂交付租赁物的时间自合同签订之日开始”、“租赁物的总面积为 22398.2平方米，工业陶瓷厂已移交区汉棉10781.06平方米，工业陶瓷厂至今未移交部分面积为11617.14平方米”。该认定的事实结论是错误的。1、双方约定的工业陶瓷厂交付租赁物的时间为“合同签订后三个月内（即2001年8月16日至2001年11月16日三个月时间）”。（1）《经营场所租赁合同》第二条约定：“双方签订合同后，承租方进场，进场的三个月内为承租方进场期，免收租金。”工业陶瓷厂交付租赁物的时间，即承租方的进场期，是“合同签订后”，但同时给了区汉棉三个月的免租进场期。即是说，工业陶瓷厂交付租赁物的时间为2001年8月16日后的三个月。（2）原审法院认定“双方约定计算租金的起始日为2001年11月16日”。租金的起算日，即是三个月免租进场期的终止日，也是工业陶瓷厂交付租赁物的最后期限。因而，工业陶瓷厂交付租赁物的时间为2001年8月16日至2001年11月16日三个月。2、工业陶瓷厂已将全部租赁物交付给区汉棉。除区汉棉明确承认已移交的 10781.06平方米租赁物外，对于剩余的11617.14平方米的租赁物，工业陶瓷厂也已全部移交。（1）工业陶瓷厂已将沙仓移交给区汉棉。《经营场所租赁合同》仅约定将原五车间沙仓的一半租赁给区汉棉。合同签订后，区汉棉雇请施工队，按合同约定的红线砌墙将原沙仓一分为二（见工业陶瓷厂一审提交的《询问笔录》），并将沙仓作为营利性停车场（见工业陶瓷厂一审提交的沙仓现场照片）。（2）工业陶瓷厂已将主车间和旧设备车间移交给区汉棉。主车间和旧设备车间与区汉棉承认已移交的其他租赁物相连，都是从相同的大门进出，且两车间自身也未上门加锁，区汉棉完全可以进驻使用，其自身原因未使用（其往来函件中一直认为主车间和旧设备车间的生产线包括在租赁物之中，不允许工业陶瓷厂搬走生产线，导致其自身也未使用租赁物），不能作为未移交的理由。（3）工业陶瓷厂已将旧设备车间旁边的通道119.70平方米移交给区汉棉。原判决认定“旧设备车间旁边的通道……承租方只能当作旧设备车间的通道使用”、“由于旧设备车间不能移交，区汉棉不能使用该通道，该部分面积也应认定为未移交区汉棉”。事实上，该通道系五车间内的公共道路，原审判决以区汉棉未实际使用该通道为由称通道未移交，理由显然不充分。3原判决认定“主车间的入口放置赛纳公司的标志牌，标志牌上有‘非值班人员不得内进违者后果自负，公司示’的字句”、“工业陶瓷厂自始没有腾空沙仓及主车间厂房，并全部移交区汉棉的意思”。上述认定均属原审法院主观臆断。首先，标志牌上并无“赛纳公司”字样，也无其他证据证明标志牌系赛纳公司放置，原审法院即认定标志牌系赛纳公司放置，明显证据不足。其次，前面已说区汉棉雇人将沙仓砌墙分隔，并作营利性停车场，且原审法院现场勘验时也看见沙仓空置。因而原审法院“认定工业陶瓷厂自始没有腾空沙仓”，明显是毫无依据。（三）第四个争议焦点认定的事实结论错误。原审法院认定“工业陶瓷厂、区汉棉未就区汉棉‘吸纳’工业陶瓷厂35名员工约定人员接收条件”。该认定的事实结论是错误的。赛纳公司与区汉棉签订的《用工协议》即是《经营场所租赁合同》的附件。1、《经营场所租赁合同》和《用工协议》的内容相互印证说明：区汉棉应当知道《用工协议》是《经营场所租赁合同》的附件。（1）《经营场所租赁合同》和《用工协议》均于2001年8月16日签订，双方签约代表均为霍锡流和区汉棉本人。（2）《经营场所租赁合同》第六条第（二）项第 5点约定“承租方按双方签定的人员接受条件（见附件），吸纳35人的出租方职工”。两份合同的内容相互印证说明：区汉棉应当知道《用工协议》是《经营场所租赁合同》的附件。2、区汉棉在给工业陶瓷厂的往来函件中也承认《用工协议》是《经营场所租赁合同》的附件。3、原审法院否认《经营场所租赁合同》存在附件，但无法对区汉棉签订的《用工协议》作出合理解释。（四）第五个争议焦点认定的事实结论理由不充分。对于第五个争议焦点“工业陶瓷厂是否应提交厂房产权证明，协助区汉棉办理营业执照”，原审法院认定“工业陶瓷厂依约应向区汉棉交付产权证明，协助区汉棉办理营业执照”。理由不充分。工业陶瓷厂已在一审时明确提出，依据《合同法》第六十七条“的规定。鉴于区汉棉严重违约，工业陶瓷厂有权行使后履行抗辩权，拒绝区汉棉的履约请求。（五）第六个争议焦点认定的事实结论错误。原审法院认定”证据不足，不予认定“。工业陶瓷厂认为该认定的事实结论错误。1、关于区汉棉将砖瓦结构厕所改为仓库、将车间改为厕所、将临街的墙拆了改临街厂房为商铺、拆除沙仓北面围墙将沙仓改为营利性停车场，这些都是区汉棉明确确认的客观事实。2、《经营场所租赁合同》第五条第一款明确约定：”凡涉及土建及拆卸、改造原有建筑物或新增建筑物的（包括简易建筑物），须经出租方书面同意后才能实施“。而区汉棉多次违反合同约定，未经工业陶瓷厂书面同意，擅自对租赁物进行拆卸、改造，有的改造涉及市政规划、有的改造已完全改变租赁物的使用功能，这显然是”实施了损害租赁物的行为“！二、区汉棉对《经营场所租赁合同》负有先履行义务。原审法院认定”双方义务应是同时履行的，并无先后顺序之分“、”区汉棉在工业陶瓷厂移交部分租赁物，履行不符合约定的情形下，只交相应部分的租金是符合法律规定的“的观点是错误的。根据《合同法》的有关规定，合同债务的履行是否存在先后顺序，首先应当严格按照当事人的约定来确定，在当事人没有约定的情况下，可以根据法律规定或者交易习惯来确定。（一）依据《经营场所租赁合同》的约定，区汉棉负有先履行义务。1、如前所述，区汉棉履行交纳140万元租金的义务的时间为”2001年8月16日“，仅一天时间。2、工业陶瓷厂履行交付租赁物的义务的时间为”合同签订后三个月内“，自2001年8月16日至2001年11月16日，共三月时间。显然，区汉棉负有先履行义务。（二）依据双方签订《经营场所租赁合同》的目的，向工业陶瓷厂支付140万元租金是区汉棉最根本的合同义务。与区汉棉租赁物同地段同类型租赁物的租金为6—7元/平方米/月，高的甚至达十几元/平方米/月。但区汉棉的租赁物总面积为2.24万平方米，月租金仅5万元，折算为2.23元/平方米/月，远远低于市场价。工业陶瓷厂当时之所以以如此低廉的租金将租赁物租赁给区汉棉，主要因为合同签订时，工业陶瓷厂已停产停业，负债高达10多亿元，其中拖欠员工工资523.15万元，拖欠员工福利费84.31万元，还需对员工进行分流、派发遣散费。而区汉棉同意于合同签订之日一次性交纳140万元租金。工业陶瓷厂的目的是用区汉棉交纳的140万元解决拖欠员工的工资、福利费。（三）租赁物当时的状况也决定了区汉棉负有先履行义务。合同签订当天，五车间厂房、仓库和沙仓仍堆放陶瓷生产线、泥沙等物品，需转仓或搬移后才能移交。这一点，区汉棉是明知的。基于转仓或搬移需要一定时间，工业陶瓷厂才给予区汉棉三个月的免租进场期。也就是说租赁物当时的情况决定了工业陶瓷厂履行义务要后于区汉棉，区汉棉负有先履行义务。三、吸纳工业陶瓷厂35名以上员工是区汉棉的根本义务。原审判决在承认”《经营场所租赁合同》中有约定“的情况下，主观地认为”根据租赁合同的性质，区汉棉‘吸纳’工业陶瓷厂的员工并不是租赁合同的义务“，并认为”区汉棉是否‘吸纳’工业陶瓷厂员工与原、区汉棉履行租赁合同不相关“，从而认定”工业陶瓷厂关于区汉棉未‘吸纳’其员工而违反了租赁合同的主要义务的主张并不成立“。原审法院的认定是错误的，1、吸纳工业陶瓷厂员工，是双方自愿协商的结果。一旦约定，又不存在违反法律禁止性规定的情况下，即成为区汉棉的义务。并且，《用工协议》作为《经营场所租赁合同》的附件，区汉棉是否”吸纳“工业陶瓷厂员工不仅与双方履行租赁合同相关，而是非常相关。2、如前所述，合同签订时，工业陶瓷厂已停产停业，员工面临下岗分流的局面，区汉棉同意接收工业陶瓷厂35名以上员工，并负责安排工作，支付不低于市规定的最低收入标准的报酬和有关政策性规定的福利费用。佛山市*规定的最低生活保障标准为430元/月/人。即是说，仅工业陶瓷厂35名员工的最低生活保障一项，区汉棉每月至少可为工业陶瓷厂承担15050元。另外，区汉棉还同意承担工业陶瓷厂员工的社会保险费、住房公积金等有关政策性规定福利费用。区汉棉承租工业陶瓷厂租赁物，并解决工业陶瓷厂员工的就业问题，这也是其获得低租金的一个原因，即是附条件的租赁，吸纳工业陶瓷厂35名以上员工是区汉棉的根本义务。四、区汉棉已构成根本性违约，工业陶瓷厂依法有权解除合同。原审判决亦承认，”工业陶瓷厂将约定的租赁物交区汉棉占有、使用是工业陶瓷厂的主要义务，区汉棉依约交付租金是区汉棉的主要义务，这些义务是否得到履行，决定另一方当事人能否实现合同的目的。“（一）区汉棉未按合同约定支付租金，违反先履行义务，构成根本性违约。（二）区汉棉拒绝接收工业陶瓷厂员工，又不向工业陶瓷厂员工支付有关费用，亦构成根本性违约。（三）工业陶瓷厂依法有权解除合同，并有权要求区汉棉恢复原状。1、工业陶瓷厂依法有权解除合同。《合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的“。合同签订至今，区汉棉尚欠70万元租金，又未接收工业陶瓷厂35名以上员工并承担员工的社会保险费、住房公积金和待岗生活费，经工业陶瓷厂多次催告仍拒绝履行；并且区汉棉的违约行为导致工业陶瓷厂的合同目的已不能实现。2、工业陶瓷厂有权要求区汉棉将租赁物恢复原状。《合同法》第二百二十三条规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。区汉棉的前述四项改造措施，均未经工业陶瓷厂书面同意，工业陶瓷厂有权要求区汉棉将租赁场所恢复原状（将改为停车场的场地恢复原状、将改为仓库的厕所恢复原状、将改为厕所的车间恢复原状、将临街厂房的临街墙恢复原状）。五、区汉棉每月应承担的租金是5万元。因工业陶瓷厂已将租赁物全部移交给区汉棉，因而区汉棉应全额承担租金，即5万元/月。综上所述，区汉棉违反先履行义务，经多次催告仍拒绝履行；并且其违约行为导致工业陶瓷厂的合同目的已不能实现。据此，请求1、依法撤销原判决第二项及两个第三项。2、依法判决解除工业陶瓷厂与区汉棉签订的《经营场所租赁合同》。3、依法判决计算区汉棉租金的起始日为 2001年11月16日，区汉棉每月应承担的租金是5万元。4、依法判令区汉棉将改为停车场的场地恢复原状、将改为仓库的厕所恢复原状、将改为厕所的车间恢复原状。5、依法判令区汉棉承担本案的全部诉讼费用。

区汉棉答辩称：一、原审判决认定本案合同中当事人双方履行义务没有先后顺序，工业陶瓷厂应在合同签订日交付租赁物，是与双方的约定及租赁关系的特点相符合的。首先，根据双方签订的《经营场所租赁合同》中第二条的约定，而区汉棉是否进场，取决于工业陶瓷厂是否交付租赁物，工业陶瓷厂不将租赁物移交给区汉棉，即使签订了合同，区汉棉也无法进场。要切实履行“合同签订后区汉棉进场”的约定，工业陶瓷厂必须在合同签订日交付租赁物。其次，双方都认为区汉棉的进场期为三个月，至2001年11月16日止，免收租金，说明合同签订日（2001年8月16日）是工业陶瓷厂交付租赁物的时间。在租赁厂房合同中，出租方交付租赁物后，承租方不可能立即使用租赁物进行生产、经营。因此，出租方根据移交时租赁物的状况，允许承租方在合理期限内，即进场期间根据生产的实际需要对租赁物进行改造、设备的安装、调试、水电用量、线路的配置及以租赁物为住所办理工商营业执照等，出租方在此“合理期间”内免收承租方租金。可见，合同签订日，工业陶瓷厂就要交付租赁物。如果租赁物的交付时间是工业陶瓷厂主张的2001年8月16日后的三个月，那么合同第二条约定的三个月的免收租金期毫无意义。本案中，双方对工业陶瓷厂交付租赁物，区汉棉进场期的约定既是双方的真实意思表示，也是与租赁合同的操作惯例相一致的。双方约定的履行交付租赁物义务的时间是在合同签订日，与支付租金的义务同时履行，没有先后顺序。二、原审判决认定工业陶瓷厂只移交10781．06平方米租赁物，占总租赁物的48％，沙仓、主车间和旧设备车间至今未移交给的事实，证据确凿。1、对已移交的租赁物面积10781．06平方米，占租赁物的48％，双方没有异议。2、原审判决认定工业陶瓷厂至今未移交的租赁物包括：沙仓、主车间和旧设备车间有事实依据。（1）原审法院对现场进行了勘验。（2）工业陶瓷厂2002年4月8日的《关于停止违约行为的通知》第4条，指责区汉棉擅自拆去围墙，搬走沙仓的瓷沙。（3）区汉棉2002年5月10日《关于全面履行合同的函》中，要求工业陶瓷厂全面履行合同，最迟于2002年5月20日前以书面形式将沙仓移交区汉棉。工业陶瓷厂不予答复也不移交。（4）主车间、旧设备车间的设备依旧原地不动，没有搬走，且部分设备已被原审法院、税局查封。三、原审判决认定双方未就区汉棉“吸纳” 工业陶瓷厂35名员工约定接收条件的结论是正确的。工业陶瓷厂提供的《用工协议》是赛纳公司与区汉棉签订，根据工业陶瓷厂提交的有关赛纳公司的工商注册登记资料，工业陶瓷厂与赛纳公司是两个不同的民事主体。虽然工业陶瓷厂与区汉棉签订的《经营场所租赁合同》、赛纳公司与区汉棉签订的《用工协议》中都有用工的条款，工业陶瓷厂与赛纳公司的法定代表人都是霍锡流，但这不能改变工业陶瓷厂与赛纳公司是两个不同的民事主体，工业陶瓷厂、赛纳公司各自享受民事权利、承担民事义务的法律事实。四、原审判决认定区汉棉将空地改为停车场、资临街的危墙拆除改商铺、将厕所改仓库和将仓库改为厕所不是损害租赁物的行为是恰当的。将空地改停车场使用空土得到合理的利用，增加收益，空地也不因此受到损害。将临街的危墙拆除后重建（不是改商铺），消除了建筑物的危险隐患，且明显的使租赁物升值。在将厕所改仓库、将仓库改为厕所的过程中，区汉棉没有改变或损坏租赁物的结构，只是根据实际情况合理改变了用途，且对租赁物进行了加固、修缮、翻新，确保了工业陶瓷厂的出租资产保值、增值。这些行为是属于承租人对租赁物的正常使用行为，且符合双方签订的《经营场所租赁合同》第五条的约定。综上，原审判决正确，依法应予以维持。

工业陶瓷厂与区汉棉在二审诉讼期间没有向本院提供新的证据。

本院认为：工业陶瓷厂与区汉棉双方签订的《经营场所租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，原审认定合同有效是正确的。在租赁合同关系中，依约将租赁物交由承租人占有使用是出租人的主要义务。本案中，由于双方在《经营场所租赁合同》第二条中明确约定“双方签订合同后，承租方进场，进场的三个月内为承租方进场期，免收租金。”第三条约定“合同签订之日，承租方向出租方一次性交纳140万（其中20万元为合同抵押金，120万元预交租金），在承租方应缴交的第一、二年租金中扣减”。按照上述约定，合同签订后，作为出租人的工业陶瓷厂就应将约定的租赁物交付给承租人区汉棉，并保证所交付的租赁物符合约定用途，区汉棉可立即进场使用（至于何时进场则由区汉棉自行确定）；而作为承租人的区汉棉就应将140万元交付给工业陶瓷厂。两者没有先后履行顺序，应当是同时履行。但在实际履行过程中，工业陶瓷厂只交付了部分的租赁物，其他的未移交部分包括车间厂房和沙仓，则分别放置机器设备和堆放大量瓷沙，工业陶瓷厂并没有腾空交付的意思。为此，区汉棉并没有依约定支付140万元，只支付了约定的50％款项，与工业陶瓷厂所交付的租赁物占约定总租赁物的比例相当，其行为符合《*合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，并没有构成违约。工业陶瓷厂上诉认为区汉棉没有支付140万元违约在先，其可解除合同，理由不充分，本院不予支持。原审法院认定工业陶瓷厂交付租赁物与区汉棉预交租金的行为同时履行，从而判决区汉棉按工业陶瓷厂所交付租赁物承担租金正确，应予维持。

虽然《用工协议》不是工业陶瓷厂与区汉棉之间签订，而是由赛纳公司与区汉棉签订的，但该《用工协议》约定由区汉棉接收的员工数与《经营场所租赁合同》中约定的员工数一致，两者的内容能互相印证，且由相同签约人于签订《经营场所租赁合同》的同一日签订，加上赛纳公司与工业陶瓷厂同系广东佛陶集团有限公司属下企业，因此，应当认定《用工协议》是《经营场所租赁合同》的附件。原审判决对此认定错误，本院予以纠正。由于工业陶瓷厂没有按约定将主车间交付区汉棉使用，致使区汉棉无法实现接收对方员工的目的，故区汉棉不接收赛纳公司部分员工是正常行使抗辩权的行为，不构成违约。

至于区汉棉是否实施了损害租赁物行为的问题。区汉棉承租部分租赁物后，将场地改为停车场、将厕所改建为仓库、将仓库改为建厕所。区汉棉实施上述行为虽未经工业陶瓷厂的书面同意，但其并没有改变其损坏租赁物的基本结构，只是因地制宜合理地改变了少部分租赁物的用途，其行为不构成根本违约，工业陶瓷厂以此为由解除合同不应支持。区汉棉将临街墙拆除不当，该部分可以恢复原状。原审判决区汉棉将临街厂房的临街墙恢复原状正确，本院予以维持。

综上，工业陶瓷厂的上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费833元，由上诉人广东佛陶集团股份有限公司石湾工业陶瓷厂负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 陈 秀 武

代理审判员 吴 健 南

代理审判员 谭 洪 生

二○○三年十月二十一日

书 记 员 冼 富 元