业主悔价法院支持高额违约金
以下是颜宇丹律师近期代理买方起诉卖方违约的房屋买卖合同纠纷成功案例。
广东省深圳市南山区人民法院
民事判决书
(2015)深南法民三初字第XXX号
原告张XX，女，汉族，XX年X月X日出生，户籍地址： ， 身份证号码 。
委托代理人颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。
被告李X，女，汉族，XX年X月X日出生，户籍地址： ，身份证号码 。
委托代理人XX， 广东XX律师事务所律师。
第三人XX地产代理(深圳)有限公司，住所地： ，
组织机构代码： 。
法定代表人XX，董事长
委托代理人赵X，男，汉族，XX年X月X日出生，户籍地： ，身份证号码 ，系该公司员工。
原告张XX诉被告李X、第三人XX地产代理(深圳)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法使用简易程序，于2014年X月X日公开开庭进行了审理。原告张XX、委托代理人颜宇丹、被告委托代理人XX、第三人的委托代理人XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月26日，原、被告签订《二手房买卖合同》(合同编号：NO. ),双方约定：原告购买被告位于深圳市南山区XX路XX房屋(以下简称“涉诉房屋”)，房屋总价为382万元(人民币，下同)。合同签订后，原告依约向被告支付定金20万元，并于2014年10月27日向银行办理了首期款114万元资金监管手续。2014年11月5日，XX银行XX支行出具了《个人二手住房按揭贷款承诺书》。2014年10月26日，被告向深圳市XX融资担保有限公司人员出具了经公证的授权委托书，2014年11月26日，上述担保公司到被告的抵押贷款银行办理续楼手续，银行出具了一份以此交易房产做抵押的借据(未进行抵押登记)，借据显示其于3月26日递交到银行，并注明“如有赎楼，后果自负”。2014年11月25日，该担保公司向被告发出《解除委托担保服务协议通知书》，要求被告于5日内就以下问题进行回复：1、上述《借条》所载明的内容是否为真实有效;2、阁下是否要求我司停止赎楼手续，但是被告收到后却未回复。《二手房买卖合同》约定：卖方需向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后叁日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。2014年11月30日，第三人作为居间方向被告发出了《履约催告函》敦促被告尽快办理相关手续，而被告收到该函后，仍迟迟未履行卖方的赎楼义务。2014年12月15日，原告委托律师向被告发出律师函，敦促被告在收到律师函后的五日内给予书面答复并继续履行买卖合同义务，办理自行赎楼手续，被告于12月16日签收该函，但至今仍未继续履行合同。据此，原告起诉请求法院判令：1、解除原、被告于2014年10月26日签订的《二手房买卖合同》;2、被告向原告返还已支付的定金人民币20万元及银行监管的首期款114万元;3、被告支付原告违约金人民币76.4万元;4、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1、被告自始至终都处于被欺骗状态，被告虽签订房屋买卖合同和全权委托公证书，但均不是被告的真实意思表示，第三人隐瞒了涉案房屋的真实市场价值对被告造成误导，给被告造成严重损失;2、根据被告提供的涉案房屋估价报告书显示，该房市场价值为4702616元，而涉诉房屋买卖合同约定的交易价格为382万元，显著低于市场价值;3、原告不符合购买深圳市商品房的主体资格;4、第三人通过非法途径获得了被告的身份信息，被告从未主动联系、委托第三人出售涉诉房屋，从未与买方、客户谈过出售涉诉房屋事宜，第三人系在完全没有被告授权委托的基础上私自谋划出售被告的房产。
第三人述称：1、第三人作为居间方，在合同履行过程中审慎履行居间义务，在被告办理赎楼手续出现问题时，多次电话协商，也发出催告函，尽到居间义务;2、本案尚有一万元定金托管在第三人处，第三人将根据法院判决放出此款项。
经审理查明，涉诉房屋的所有权人为被告，房地产证号为深房地字第XXXXX号，房屋建筑面积为XX平方米，购房日期为2010年5月5日。
2014年10月26日，原告(买方)与被告(卖方)签订《二手房买卖合同》(合同编号：NO ),约定：卖方将涉诉房屋转让给买方转让成交价为人民币382万元;买方同意在本合同生效之日起叁日内(含当天)向卖方支付定金20万元，定金交由双方所约定的第三方监管;买方须于2014年10月11日前(含当日)将除定金、交楼押金之外的剩余首期款(以银行审批为主)交付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，买方须于2014年10月14日前(含当天)向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准;在买方按照约定将楼款一次性交付至买卖双方指定的第三方监管账号或者取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续;卖方应当收到全部房款(水电押金除外)叁日内将该物业交付买方，双方协商同意在定金或者首期款中预留一万元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算，双方约定交楼押金由第三方监管;如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成本价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可选择解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金;如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求买方以转让成本价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可选择解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，等等。
同日，原、被告、第三人签订《资金托管协议》，约定：原告与被告同意将定金5万元、交楼押金一万元交由第三人进行托管。同日，两被告向原告出具20万元定金的《收款收据》，其上经手人、见证人均为XX。XX系第三人员工。
2014年10月26日，被告委托XX、XX、XX等五人代为办理涉诉房屋买卖、赎楼等事项，有关委托书经深圳市公证处公证。同日，原被、告与深圳市XX担保有限公司签订《委托担保服务协议书》，2014年10月4日，原告与被告代理人XX银行有限公司XX支行签订《二手楼交易资金委托托管协议》。
原告提交《借条》显示：2012年6月1日，被告向案外人龙XX借款230万元并约定被告若不能在2014年6月1日前按期还款，则以本案涉诉房屋抵债。庭审中，被告否认该借条的真实性并称该借条系被告代理人张X为与原告进行“谈判”而交至担保公司。2014年11月25日，深圳市XX担保公司因被告在上述借条中就涉诉房屋所欠的巨额债务向被告发出解除《委托担保服务协议书》的通知。2014年11月30日，第三人向被告发出《履约催告函》，2014年11月15日，原告委托广东诚公律师事务所颜宇丹律师向被告发出《催告继续履行合同律师函》。庭审中，被告称均已收到上述通知及函件。
2014年11月25日，深圳市XX土地房地产评估有限公司就涉诉房屋出具《估价报告书》，报告书确定估价对象在未设立法定优先受偿权利下的市场价值为4702616，估价时点为2014年11月25日。
为证明原告以家庭为单位现无房产，在深圳已连续缴纳一年以上社保具备在深圳的购房资格，原告提供了结婚证、计划生育手册、深圳市社会保险参保证明、原告各家庭成员名下的房产产权信息查询单。
为证明涉诉房屋交易行为是第三人与原告合伙进行诈骗的行为，被告提交了媒体报道本案涉诉房屋交易的录像光盘、保安说明、照片、网页截图、证明、授权委托书、受理通知书等材料。
庭审中，被告确认原告支付的20万元定金*有19万元在被告处，剩余1万元定金托管在第三人处。原告已办理资金监管手续的114万元首期款目前仍在银行处。
以上事实，有《房地产证》、《二手房买卖合同》、《估价报告书》、《资金托管协议》、《收款收据》、《委托担保服务协议书》、《二手楼交易资金委托监管协议》、《履约催告函》、《催告继续履行合同律师函》、房屋产权信息单、通话记录、录音光盘等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。审查本案原告与被告的履约情况，签订《二手房买卖合同》后，原告已依约向被告支付了定金20万元，并于2014年10月27日将除定金、交楼押金之外的剩余首期款(以银行审批为主)交付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。被告虽已向担保公司出具办理赎楼的公证委托书，但其后又出具以涉诉房屋抵债的借条导致担保公司未能完成赎楼手续。依据约定，被告虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或者第三方指定的担保公司。被告出具借条阻挠担保公司办理涉诉房屋的赎楼手续，其后又未按约定自行赎楼，办理注销抵押登记手续，并且经过原告、第三人催告后仍不履行合同义务，其行为已构成根本违约。被告主张涉诉房屋的买卖行为系原告及第三人进行的合伙诈骗，且出卖涉诉房屋不是被告的真实意思表示。对此，本院认为：首先，被告未能提供充分的证据证明原告及第三人存在以非法占有为目的，虚构事实或隐瞒真相进行诈骗，且商品房的交易价格在短时间内出现小幅波动的几率比较大，涉诉房屋在合同签订至价值评估期间出现价值上涨属正常现象，其签订合同时的价格亦未显著低于市场平均价格，故对原告及第三人进行诈骗这一主张，本院不予采信;其次，被告是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，对于房产交易这一重大资产处置行为，应履行交易时审慎、履约时诚实信用的义务。综上，对于合同未能继续履行，其责任在于被告一方，原告主张解除合同并要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。故原、被告签订的《二手房买卖合同》于原告的起诉状送达被告之日即2015年1月19日解除。上述合同解除后，被告收取原告的定金应予以返还，第三人应予以配合。被告请求本院对违约金予以调整，考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故本院以被告违约行为对原告造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定被告应支付原告违约金60万元。原告主张被告返还在银行监管的首期款114万元，因该款并非由被告持有，本院不予支持，原告可另寻途径解决。依照*合同法第五条、第六条、第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《*民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告张XX与被告王X于2014年10月26日签订的《二手房买卖合同》于2015年1月19日解除;
二、被告王X于判决生效之日起十日内向原告张XX返还定金20万元，第三人应予以协助;
三、被告王X于判决生效之日起十日内向原告张XX支付违约金60万元;
四、驳回原告张XX其它的诉讼请求。
案件受理费XX元，保全费XX元，合计XX元，由原告负担XX元，被告负担XX元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员：XX
二〇一五年X月X日
书记员：XX
业主悔价法院支持高额违约金
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