逾期交房逾期办理房产证噪声超标质量瑕疵纠纷案判决书

【标题】李某某、房某某诉新华书店屋业有限公司买卖合同纠纷一案

【案由】买卖合同纠纷　 【审理机构】昆明市官渡区人民法院

【文书字号】(2004)官法民一初字第1626号　 【审理人员】陈玉飞 冷雨静 姚琼芳

【文书类型】民事判决书　 【审结日期】2005-4-26　 【审理程序】一审

云南省昆明市官渡区人民法院民事判决书

（2004）官法民一初字第1626号

　 原告：李某某，男

　 原告：房某某，女

　 两原告委托代理人：吴黎明、李雪宇，云南建广律师事务所律师，特别授权代理

　 被告：新华书店屋业有限公司

　 住所：昆明市人民东路6号

　 法定代表人：李小蕻

　 委托代理人：徐博、武侠，华纬律师事务所律师，特别授权代理

　 原告李某某、房某某诉被告新华书店屋业有限公司（以下称新华公司）买卖合同纠纷一案，本院于2004年4月26日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某、房某某及其委托代理人吴黎明、李雪宇、被告委托代理人徐博、武侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　 原告李某某、房某某诉称：原、被告于2002年8月25日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于昆明市十里长街东端世纪生活浅水湾××单元××号房屋，该房当时为预售商品房。合同签订后，原告按约定履行了义务，但被告未按约定的期限交房及办理房产证，且交付的商品房存在多处质量瑕疵。诉请人民法院：一、判令被告承担逾期交房违约金29918.18元；二、判令被告承担逾期办理房产证违约金3482元；三、判令被告支付因房屋噪音超标而需对房屋进行隔声处理的费用8500元及因厨房采光、通风质量不符合要求而需进行改造的费用1500元；四、判令被告支付改建次卫生间、加大主卧室门洞口宽度、增大主卧室窗户通风开口面积的改造费用13000元；五、判令被告承担本案鉴定费5000元、噪声检测费2557.50元；六、判令被告赔偿原告聘请律师费××元。

　 被告新华公司辩称：我公司与原告签订的《商品房预售合同》合法、有效。我方按约定履行了合同，并不存在违约行为。原告对我方交付的商品房进行了验收，并已实际使用。该房屋质量合格，并符合双方的约定。请求驳回原告的诉讼请求。

　 经审理查明：2002年8月25日，原告李某某、房某某与被告新华公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买世纪生活浅水湾二期留景园第××单元××号预售商品房；该房的销售面积为100.24平方米，单价为每平方米2432元，总金额为243783元，一次性付款按9.5折优惠，2002年5月2日支付总房款的95%，其余5%于交房时支付，2003年2月28日前交房，如逾期交房，自合同约定时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天应付款的万分之二点一支付违约金，逾期30天后，按已付款的0.03%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。并约定被告应当在商品房实际交付原告使用后60日内将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告资料不全的责任，原告依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，被告根据逾期天数按日向原告支付已付房款万分之二点一的违约金。交房标准为：内装修户内楼面为现浇钢筋混凝土楼板、面层为水泥砂浆找平层；卫生间为现浇钢筋混凝土楼板、上设防水层、面层为水泥砂浆找平层。合同签订后，原告按合同约定支付了房款。2003年1月27日，世纪生活浅水湾二期一标段工程经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位综合验收，评定单位工程质量优良，同日，被告向云南省工程质量监督管理站申请竣工验收备案，验收部门于2004年4月22日同意备案。2004年3月12日，昆明市*消防大队出具（昆）公消监建验字第20040026号建筑工程消防验收意见书，评定世纪生活浅水湾（华园）住宅小区工程消防验收合格。2003年2月21日，被告将原告购买的房屋交付给原告，并交付了商品房（住宅）使用说明书及商品房（住宅）质量保证书、业主公约、用户手册、装修指南。同日原告填写了业主领用登记表、遗留问题统计表、业主（住户）入住验房表，并与云南鸿翔物业管理有限公司签订业主（住房）消防安全责任书及物业综合服务收费协议，并交纳了相关管理费用及契税费3657元、工本费95元。2月27日，原告对所购房屋进行了复验，并填写了业主入住验房表。同日，原告提交了装修申请表，申请装修的项目包括：拆除一楼卫生间与餐厅之间的隔墙、包门窗、门套、厨房及餐厅、阳台的地砖和墙砖等，并将一楼次卫生间拆除。4月14日，原告的房屋装修工程竣工，并经物业管理部门验收合格，原告遂实际使用了该房屋。后原告以该房屋存在质量瑕疵为由诉至本院主张前述请求。原告因诉讼支出律师代理费××元，并预交噪声监测费2557.50元、司法鉴定费5000元。

　 上述事实，有经过庭审质证、双方当事人无异议的下列证据予以证实：《商品房购销合同》及《补充协议》、单位工程质量综合评定表、单位工程质量综合验收表、工程验收组意见、建设工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、商品房质量保证书、商品房使用说明书、业主领用登记表、遗留问题统计表、业主消防安全责任书、物业管理综合服务费收费协议、收款收据（6份）、业主入住验房表、文件交接记录、装修申请表及保证书、装修工程验收申请表及承诺书、律师代理费发票、噪声监测费发票。本院予以确认。

　 本案争议的焦点是：被告向原告交付的商品房是否存在质量瑕疵？被告在履行《商品房预售合同》的过程中是否有逾期交房及逾期办证的违约行为？

　 原告就争议的第一个焦点，提交下列证明材料：一、昆明市环境监测中心出具的监测报告，监测依据《城市区域环境测量方法》及《城市区域环境噪声标准》，对留景园××单元××号房客厅开窗状态（1#）、阳台（2#）、主卧室开窗状态（3#）、主卧室关窗状态（4#）、客厅关窗状态（5#）昼夜平均等效声级进行了测量，监测结论为：世纪生活浅水湾属于昆明市环境噪声功能区划的2类区，按照我国《城市区域环境噪声标准》执行2类区标准。依据监测结果，1#点昼间平均等效声级为67.1分贝，超2类区标准17.1分贝，夜间平均等效声级为57.8分贝，超2类标准17.8分贝，2#点昼间平均等效声级为70.0分贝，超2类标准10.0分贝，夜间平均等效声级为70.4分贝，超2类标准20.4分贝，3#点昼间平均等效声级为64.1分贝，超2类标准14.1分贝，夜间平均等效声级为61.0分贝，超2类标准21.0分贝，4#昼间平均等效声级为53.2分贝，超2类标准3.2分贝，夜间平均等效声级为49.6分贝，超2类标准9.6分贝，5#昼间平均等效声级为49.2分贝，达到2类标准，夜间平均等效声级为43.4分贝，超2类标准3.4分贝。

　 被告对报告书的真实性无异议，但认为应在闭窗状态下测量。

　 本院认为，《民用建筑隔声设计规范》规定，民用建筑的室内（指卧室和起居室）允许噪声级最大不得超过50分贝，且该允许噪声级为昼间开窗条件下的标准值。《住宅设计规范》规定，住宅的卧室、起居室内的允许噪声级（A声级）昼间应小于或等于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。该监测报告不能证实诉争房屋存在噪声超标的质量瑕疵。理由如下：

　 其一，昆明市环境监测中心的监测结论是依据《城市区域环境噪声标准》作出的，反映了诉争房屋室外的区域噪声水平，而非室内允许噪声级，故该监测结论不能作为认定诉争房屋室内噪声超标的依据。

　 其二，城市区域噪声是对包括交通噪声、社会生活噪声、建筑施工噪声乃至工业噪声等各种噪声源在内的噪声水平的总体反映，是各种因素综合作用的结果，如城市规划失当、机动车辆增加、交通设施滞后等。而其中的诸多因素，均是被告所无法控制的。房地产开发项目，从定点、选址开始一直到规划设计、工程实施，无不处于*的监督管理之下，无不需要报请*主管部门批准。被告依法取得了建设用地规划许可证，即意味着*主管部门对该建设项目有关环境方面的内容也予以了批准。被告不应对具有高度不确定性的噪声环境承担责任。

　 二、云南春城司法鉴定中心云春鉴（2004）第066号司法鉴定书，鉴定结论为：（一）a.留景园××单元××号房厨房窗地面积比实测为0.050, b.厨房无直接对外通风窗；（二）卧室通风开口面积为0.462平方米，面积比为0.462/21.220=0.022；（三）卧室门洞宽为0.736米；（四）原次卫生间高度大于2.20米的部份面积为0.165平方米。

　 被告认为该鉴定报告的测量数据不具有客观性和完整性。

　 本院认为，被告交付给原告的房屋已经过原告装修、改造，装修项目包括拆除一楼卫生间与餐厅之间的隔墙、包门窗、门套、厨房及餐厅、阳台的地砖和墙砖等，一楼次卫生间已被拆除，鉴定是针对装修改造过的房屋，故第二至四项结论已不能真实、准确地反映诉争房屋原来的设计结构，不能证明该房屋存在设计缺陷；关于第一项鉴定结论，根据《住宅设计规范条文说明》第3.3.2条规定：……厨房应有可通向室外并开启的门或窗，以保证自然通风……门和窗之间是选择关系，诉争房屋厨房虽未设置可通向室外并开启的窗，但设置了门，符合《住宅设计规范》的要求。关于厨房窗地面积比，因诉争房屋的厨房与餐厅相连，二者之间无隔离装置，鉴定报告测量的厨房面积实际是厨房与餐厅面积之和，故第一项鉴定结论不能准确反映诉争房屋的厨房窗地面积比值。

　 综上，该鉴定报告不能证明诉争房屋存在设计缺陷。

　 原告针对第二项主张提交昆明市房管局产权监理处收件收据及房屋所有权证、房屋共有权证各一份，欲证实被告迟延提交办理房产证所需材料，导致原告至2003年7月21日才取得权属证书。

　 被告对上述证据的真实性无异议，但认为收件收据载明的交验证据应由原告提交，是原告迟延交证才导致迟延办证的，被告不应承担违约责任。

　 本院对上述证据的真实性予以确认，收件收据载明申请人为李某某，交验证件为发票、平面图、购房合同、委托书，交件日期为2003年6月30日，上述证件应由原告提交给产权部门，该组证据不能证明被告存在违约行为，不应承担迟延办理房产权的违约责任。

　 被告认为诉争房屋设计合格，并提交《施工图设计文件审批批准书》及《工程设计质量合格文件》予以证实。原告对上述两份证据不予以认可。

　 本院认为，建设行政主管部门及具备法定资质的设计单位对施工图设计文件的审批和设计质量的认证可以证明被告的工程设计符合有关国家标准。

　 综上，本院认为，根据《*合同法》第六十二条之规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。……”原、被告双方签订《商品房预售合同》时并未对房屋的噪声标准进行约定，应按照有关国家标准履行。《民用建筑隔声设计规范》和《住宅设计规范》是国家颁布的关于房屋设计的国家标准，也是认定商品房是否符合质量要求的依据。但《民用建筑隔声设计规范》和《住宅设计规范》规定的室内允许噪声级只是衡量室内是否达到安静要求的声学标准，并不是商品房质量合格的强制性要求。《民用建筑隔声设计规范》第2.0.4条和第3.3.2条规定：当室内安静的要求不能达到时，可以利用临街的公共走廊或阳台，采取隔声减噪处理措施，以减少从门窗传入的噪声的规定。防噪措施只能在关窗状态下降低房屋的室内噪声水平，而不能改变室内允许噪声级，因为室内允许噪声级的检测必须在开窗状态下进行。因此，室内允许噪声级水平不应作为判断房屋隔声设计是否符合国家规定的依据。根据《*民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……”原告未能提供证据证明诉争房屋存在质量瑕疵，本院认定该房屋质量合格。关于被告的交房行为是否符合法律规定及合同约定，本院认为，根据《*城市房地产管理法》第二十六条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民*房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《*消防法》第十条规定，“按照国家工程建筑消防设计的建筑工程竣工时，必须经*消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。”消防验收合格是建筑工程具备交付条件的一项法定条件，被告于2003年2月21日将竣工验收合格但未经消防验收合格的房屋交付给原告，其交房行为是有瑕疵的。被告直至次年4月12日才取得消防验收合格文件，具备了法定的交房条件，应以该日作为被告实际交房日期。根据双方合同的约定，被告应于2003年2月28日前交房，其迟延377天交房，应按双方合同的约定承担违约责任。原告的其他诉讼请求均无相应事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院依照上述法律及《*合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：

　 一、被告新华书店屋业有限公司于判决生效之日起三日内支付原告李某某、房某某逾期交房违约金24185.71元（243783元×5%×0.021%×30天+243783×95%×0.03%×347天）；

　 二、驳回原告李某某、房某某的其他诉讼请求。

　 诉讼费2090元，由被告承担1090元，两原告承担1000元。

　 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

审 判 长　 陈玉飞

审 判 员　 冷雨静

代理审判员　 姚琼芳

二〇〇五年四月二十六日

书 记 员　 王仕恩