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商业用房

科普小知识 2023-11-16 11:54:03
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商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋,以及办公用房,如写字楼等,还包括车库等。关于商业用房的另一种解释:商业用房是指房地产开发公司开发的供商业、粮食、供销、饮食业等部门对外营业用的商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店等房屋。一般指底层临街的房屋。商业用房的土地使用年限为40年。

1、简介


商业用房

商业用房是指经过物业服务企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,并根据经营活动的需要,对这些商业用房进行一定的改造,通过添加营业用的设施设备,改变或增加房屋的经济用途和功能,以从事某种经营性活动所取得的收入。

2、选购标准

(一)注重位置和商圈

在商业用房的诸多影响房产增值的因素中,位置是首当其冲的,是投资取得成功的最有力的保证。影响房产价格最显著的因素是地段,而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。一条马路或城市地铁的修建,可以使不看好的地段变好,相应的房产价格自然也就直线上升。购房者要仔细研究城市建设进展情况,以便寻找具有升值潜力的房产。分析某一地段时,并不是看它是否在繁华市中心,相反,市郊结合部往往具有更大的升值空间。商圈也是决定房价的关键因素,所购房产地处的商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。住宅所处的商圈中的基本因素是就业中心区,一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区。这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位,其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。在就业中心区与住宅区之间,有简洁、完整、多样化的交通线路。拉动着一个以大卖场为中心的商业中心,辐射20分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系,相互促进、相互增长。


商业用房

(二)瞄准新区

投资商业用房,必须要用心选择商业市口。所谓超前意识,就是要善于瞄准新建市场。一般来说,新建市场其商铺的出售价格比老市场要便宜许多,如果到有发展潜力的新市场购置商铺,则投资少、升值潜力大。例如,在远离市中心的一些新开发的城区中,一般房产商在开发临街住宅时,大都有一定量的经营门面供出售。由于这些地段尚处建设初期,人口密度小,因此商铺售价比较低,但考虑到这些地段有大量在建、尚未竣工的楼盘,今后的居民密度会骤然增加,发展势头看好,目前在此选购门面就具有价位的优势和升值的潜力。另外,如一些地铁、轻轨或新辟公交车延伸线的车站附近,今后的人气也会集聚,就可作为投资机会好好把握住。

(三)抢占要地核心圈层

投资小型商铺,首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈,如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套设施等。一般来说,商业圈半径在250~500米之内为核心圈层;半径在1000米左右为中心圈层;公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层;整个城市四周郊区及卫星城镇为外圈层;与该城市有密切地域经济联系的城市为区域影响圈层。按照这样的商业地域圈层划分标准,对于小型商铺地点的选择起决定性作用的商圈应为核心圈层,其次是中心圈层和次中心圈层,而外圈层和影响圈层则几乎可以不予考虑。因为不同的商圈性质及发育程度,将直接影响到未来商铺的经营收益水平。

(四)因地制宜特色专营

火车站、长途汽车站、地铁、轻轨及公交车站附近是旅客往来集中的区域,也是适合商铺开业之地。由于人流量大,这一地段的商业价值较高,尤其适应发展饮食、食品、生活用品等方面的商店。商业区则是市民聊天、逛街、购物、休闲的理想场所,也是投资商铺的最佳地点之一。但该地段费用高、竞争性也强,除了大型综合商店外,较适合那些有鲜明个性特色的专营店发展。又比如住宅区附近大都是居民,这一地段家庭生活商品的消费力强,尤其日常用品消费量大,凡能提供这类服务的商店,一般都能获得较好的发展。而像目前人口并不多的市郊地段,随着城市建设的发展和扩大,将来会变成繁华的社区中心,眼光长远的投资者如能把握机会,提前择地开创基业,日后财源定会滚滚而来。

3、注册地址

根据最新的工商行政管理局要求,公司的注册地址必须在商业用房中,而不能注册在住宅中。住宅若用于注册公司,必须在征得所有邻居同意的情况下,做“住改商”登记,才可以用于注册公司。企业住所的详细要求见附件《企业住所的详细规定》。

4、用房贷款


商业用房

个人商业用房贷款,是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买商业用房(包括商铺、办公用房等)的商业性贷款。贷款额度:个人商业用房贷款额度最高为所购商业用房全部价款(个人二手商业用房执行评估价格与交易价格孰低原则)的50%。若相关监管规定对个人商业用房贷款限额有所变化,则从其规定。贷款期限:个人商业用房贷款期限最长为10年。贷款利率:个人商业用房贷款利率按中国人民银行相关规定执行。

5、发展现状

2018年2月6日,国家发改委官网发布了针对去年房地产开放投资情况的解读指出,受库存量大、去化缓慢的影响,去年,全国办公楼和商业营业用房开发投资增速仅为3.5%和-1.2%,远低于住宅开发投资增速(9.4%)。同时,房地产市场面临租赁市场发展滞缓、土地和住房供应主体单一、住房保障渠道多元化不够等问题,房地产开发投资需要把继续优化结构作为突破口和着力点。国家发改委再次强调,下一步,我国要发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

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