史上最短土拍 溢价率仅1.97%开发商拿地谨慎

2月3日，北京朝阳区将台乡驼房营村地块开拍，这块曾经业内看好的准地王，在土拍现场却戏剧性地一轮举牌后迅速成交。分析认为，去化压力让开发商拿地更谨慎。

仅一轮举牌便宣布成交

2月3日下午，备受市场瞩目的北京朝阳区将台乡驼房营村地块进入举牌竞价阶段。这宗入市前一度被市场预言楼面价或超八万元的准地王，土拍现场却出现了戏剧性的一幕，仅一轮举牌后便再无人应价，开拍13分钟后即宣布成交，中交绿城九龙仓联合体轻松将该地块纳入囊中，成交总价51.35亿元，地块楼面价约5.5万元/平，溢价率仅1.97%。

据了解，本次土拍共吸引了中交绿城九龙仓联合体、招商首创联合体、泰禾地产、万科地产四家大型房企参与报价。然而，令人费解的是，仅经历一轮举牌，地块即宣布成交，中交绿城九龙仓联合体轻松将该地块纳入囊中。与中交、绿城、九龙仓联合体竞争的万科、泰禾以及招商、首创联合体并未举牌。

说好的再创纪录却冷清收场，这样戏剧性的结果让昨天竞拍现场所有的媒体难以理解，甚至就连昨天亲赴现场督战的九龙仓副主席周安桥也大感意外。周安桥称，原本计划拼命举，谁想到捡了个便宜。

曾是业内人士看好的准地王

根据土地管理中心发布的信息，朝阳将台乡驼房营村1016-34、36、40、41地块，具体范围东至规划将台东路，南至规划亮马河北路，西至电子城小区东侧规划路，北至规划酒仙桥南街。宗地将配建建筑规模21100平方米的“公共租赁住房”，回购价格为5000元/平方米。

该宗地将以“三通一平”形式供地，建筑使用性质F2公建混合住宅用地、A33基础教育用地、R2二类居住用地、U12供电用地，土地面积61023.18平方米，其中建设用地56169.068平方米，规划建筑面积123983平方米。地块挂牌出让起始价为503500万元，竞价阶梯为人民币2500万元整，竞买保证金为151000万元。

正式起拍前，该地块在网上已经有4次报价，进入现场竞价的起拍总价高达50.35亿元，实际起拍楼面价已高达54000元/平方米。业内普遍预期该地块有望刷新去年10月葛洲坝拿下的丰台樊家村地块7.5万元/平方米的楼面价，成为北京甚至全国单价新地王。

去化压力使得开发商拿地更谨慎

如此冷场，大家都很费解，亚豪机构市场总监郭毅表示，驼房营地块也是自2010年以来北京东部五环以内出让的第三宗住宅用地，其稀缺程度不言而喻。不过，该地块优势劣势同样突出，驼房营地块周边邻近的东四环片区已成10万+高价项目聚集地，其中东山公寓、泛海国际的报价在11万元/平方米，合生霄云路8号报价12万元/平方米起。

可以这么认为，该地块所在区域竞品项目较多，并且中、高、*产品齐备，而在这样一个成熟片区要想突出重围，在不具备价格优势的前提下难上加难。

北京整体豪宅市场的大环境也使得开发商拿地更为谨慎。未来，北京将有60余个单价超过10万的顶豪同场竞技，顶豪市场供过于求的风险已经隐现，未来的去化压力使得开发商在拿地过程中更加谨慎。

“地价并未完全反映出市场实际热度，5.5万元/平方米的楼面价也低于市场预估。”中原地产首席分析师张大伟表示，5.5万元/平方米的成交楼面价依然不低，该地块仍成为北京历史上第16宗单价超过5万的地块，预计2016年房企在土地市场的竞争会越来越激烈。“但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨，高价地块项目入市难度有多大，将成为2016-2017年楼市最大的疑问。”