购房知识：贷款买房不可不知的十大还贷常识

一、即使是等额还款，还款额度也是会变的

即使等额还款，还款额度也是会变的;很多人为合同约定了还贷利率，又为了方便选择等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还贷金额都可能不一样。房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率。如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的每月还款金额也会调整;如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由7折调整到8折，每月还款金额也会发生调整。

二、如何选择银行

如果需要提前还款，例如有的银行约定20%以上才允许还，太苛刻了，最好选择能够还款要求不是很苛刻的银行，比较一下，这次7折优惠，工商行都2月份才给客户享受，多收了一个月的高息;小银行一般比较快，但是需要办信用卡等等，银行之间是有区别的，需要好好选一选。

三、提前还款的方式和意义

一次性付清：一次性归还所有剩余贷款本金。

还款额度不变，缩短期限：比较省利息。

期限不变，额度减少：每月压力减少，基本不省什么利息。

提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。

四、提前还款的基本流程

部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间将钱存入，再去银行办理还款即可。

全部还款：进入领取房产证等流程，退保险、注销房屋抵押等。

五、还款方式的选择

有提前还款计划的人，建议选择等息还款，第一个月还得最多，因为本金还得比较多，非常的节约利息。如果选择等额还款，前两年缴纳了大多数的利息，在提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。

六、每月还款额的计算

等额还款的公式：每月还款额=本金*月利率**(1+月利率)还款月数次幂/[(1+月利率)还款月数次幂-1]

月利率=年利率/12

有一种特殊情况，就是当一月份的时候，如果上一年度基准利率发生了调整，一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况，一部分利率是上一年度的贷款利率，一部分利率是本年度的贷款利率。这个社会需要首先根据剩余本金，核定一个月还款额，按照天分别计算利息，估计这个时候12月份一定是按照31天计算了。

七、本月还款利息的计算

本月款利息：本月利息=剩余本金*月利率。

本月归还本金=每月还款率-本月利息。

八、不要选择大月提前还款

大月有31天，提前还款的利息按照日计算，算天数的时候会多算一天。日利率=年利率/360。但是一年有365天，按天计算会多交几天利息。另外有一个问题需要说一下，如果你的发放贷款日不是还带日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。

九、房贷是最优惠的融资方式

合理负债有利于规划个人理财，而且房贷是最便宜的融资方式，能够担负房贷的时候，尽量使用房贷，让子的资金能够投放到更高投资回报的领域，大胆投资对个人真是很重要，同时房贷也能有效的降低通货膨胀的风险。

十、开始还的都是利息

有人贷款20年，每月还2000元，还了2年，认为已经换了5万元了。其实这种理解是错误的，开始还的都是利息，没有多少本金，基本上也就还了2万本金，所以，需要清楚的认识，刚开始还的都是利息。