房地产交易

简介房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。房地产交易是一种极其专业性的交易。房地产交易的形式、种类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序及办理相关手续。特别是在我国由于处于计划经济向市场经济转轨的特殊时期，许多房地产权利并不规范，有些可以*流转，有些限制流转，有些禁止流转。因此，房地产交易需要律师在其中发挥重要作用。

中文名：房地产交易

分类：房地产转让、房地产抵押

其次：按交易客体中土地权利的不同

第三：按交易客体所受限制的程度不同

1、分类

首先

按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。房地产交易相关图

其次

按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。对后者现行法大多禁止或限制其交易，因此，在我国，一般而言，房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。

第三

按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易(如划拨土地使用权

及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。

第四

按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。

2、一般规则

房地产交易应遵循以下一般规则：

(1)房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”。房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两个主体分别享有；如果由两个主体分别享有，他们的权利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则，才能保障交易的安全、公平。

(2)实行房地产价格评估。我国刚刚建立市场机制，仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系，我国房地产价格构成复杂，非经专业评估难以恰当确定，故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。

(3)实行房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民*规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。实施该制度的意义在于：进行房地产交易要依法缴纳各种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的依据。当事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价格作为计算税费的依据。

(4)房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产的特殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式，现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。我国法律也确立了这一规则，并规定：房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为无效。

3、二手房交易中常见的纠纷及防范措施

在房屋买卖的过程中，难免会产生一些纠纷，要避免这些纠纷的发生，我们的购房者需要了解这些纠纷。那么在二手房的交易过程中有哪些常见的纠纷呢？我该如何防范呢？

二手房交易中常见的纠纷：

1、房地产权利人不真实，即非房地产合法的产权人提供虚假信息或伪造产权证非法出售房屋，骗取房价款；

2、房地产所有权有瑕疵，存在抵押、法院查封情况，无法交易；

3、一房两卖，即房地产权利人将某一房地产卖给数个客户，谋取不正当利益；

4、交屋时房屋质量与签订房地产买卖合同时不符；

5、产权证无法办理或拖延；

6、购房贷款未能及时审批或有关证明未能及时送至银行，导致贷款不能及时下放，交易搁浅；

7、买方拖欠房价款，导致交易无法正常进行或拖延；

8、卖方未及时交房，导致买方无法入住或利益受损；

9、房地产交易期间房地产的相关费用承担不明确，产生争议；

10、个别中介公司不正当竞争，恶意哄抬价格或提供虚假信息，破坏正常的房地产交易。

防范措施：

1、每一笔交易，无论标的大小，都必须在签订房地产买卖合同前去交易中心进行产权调查，一旦发现权利人不真实或有法院查封、未告知的抵押情况，立刻终止交易；

2、签订房地产买卖合同后，就要求买方支付首期房价款，并要求房东将产权证、合同、发票、契税单暂存买方处或第三方（收件人出具加盖公章或亲笔签名的收条），以防止卖方凭产权证再行买卖，骗取房款；

3、在房地产买卖合同中详尽叙述签订合同时房屋内的装潢、家具、电器情况（必要时拍摄实景照片）；并在交易流程中倡导买方预留10%左右的尾款在交屋时再交付，若交房时，买方发现房屋与签约时有任何不同或损坏，可以直接从尾款中扣除以弥补损失；

4、在买卖合同中详尽规定买方支付房价款的时间、方式、数额，并规定了相应的滞纳金，滞纳达一定期间，即赋予卖方解除合同、要求赔偿的权利，以保证买方严格履行付款义务；

5、在买卖合同中规定卖方交房时间，并规定了相应的逾期违约金，逾期达一定期间，即赋予买方解除合同、要求赔偿的权利，以保证卖方严格履行交屋义务；

6、在签订房地产买卖合同前就将自己的收入证明、身份证明、户口簿、婚姻证明等贷款所需资料交申请贷款的银行预审，在获得明确的同意贷款的保证后，再签订买卖合同，以避免买卖合同签订后，无法签订贷款合同，造成违约。

7、委托专业的、有信誉的经纪公司代办公证、贷款、产权过户手续，代缴各种费用，既避免了资料不全无法办理产权过户的情况，又能感受轻松交易的便利；

8、警惕个别经纪人提供虚假信息和不正当竞争，应委托信誉好的经纪公司。