昆明润恒房地产信息咨询有限公司诉昆明诚信房地产开发经营有限公司居间合同纠纷案

云南省昆明市中级人民法院

民事判决书

（2004）昆民四初字第51号

原告昆明润恒房地产信息咨询有限公司

住所：昆明市东华小区稻香里9号二单元503号。

法定代表人张昕，该公司总经理。

委托代理人朱燕铭，云南省建筑材料总公司工作人员，特别授权代理。

委托代理人熊斌，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。

被告昆明诚信房地产开发经营有限公司

住所：昆明市新迎小区白龙路口。

法定代表人王勋，该公司董事长。

委托代理人里宁枫、高誌，恒业律师事务所律师，均为特别授权代理。

原告昆明润恒房地产信息咨询有限公司诉被告昆明诚信房地产开发经营有限公司居间合同纠纷一案，本院于2004年1月5日受理后，依法组成合议庭，2004年4月2日公开开庭审理了本案，原告昆明润恒房地产信息咨询有限公司的委托代理人朱燕铭，被告昆明诚信房地产开发经营有限公司的委托代理人里宁枫、高誌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告昆明润恒房地产信息咨询有限公司起诉称：2001年8月9日，被告向原告签署《委托书》一份，委托原告居间销售穿金路132号的 “攀诚大厦”，并承诺如原告提供促成购买单位成交，则按售房合同成交总金额的3%支付原告居间酬金，接受委托后，原告找寻并介绍了昆明市盘龙区国家税务局作为购买方与被告方进行洽谈、协商。2001年8月31日，原、被告双方签订了《委托销售居间合同》，合同中约定了与2001年8月9日的《委托书》相同的委托销售居间内容，并将经原告介绍的昆明市盘龙区国家税务局作为该居间合同中的购买方予以了明确。合同签订后，原告方如实履行了合同义务，促使被告与昆明市盘龙区国家税务局签订了《房屋购销合同》，但被告成交后却拒不履行合同约定的支付居间酬金的义务，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告按照双方签订的《委托销售居间合同》的约定支付原告居间酬金72万元及违约金72万元，并承担本案诉讼费用。

被告昆明诚信房地产开发经营有限公司答辩称：一、我方虽与原告签订过《委托销售居间合同》，但原告却不能如约履行其合同义务。根据合同约定，原告只有在促成被告与昆明市盘龙区国家税务局签订正式购房合同的情况下，原告的居间义务才算履行完毕，但是自合同签订后1年多的时间里，被告没有能够与昆明市盘龙区国家税务局签订正式售房合同。因原告的合同义务长期不能履行完毕，被告于2002年9月26日向原告发出解除中介合作关系的通知，解除了原、被告之间的居间合同。二、原、被告之间的居间合同解除后，被告委托了第三人昆明荣尊商贸有限公司对昆明市盘龙区国家税务局购房事宜进行协调，在第三人的努力下，被告最终与昆明市盘龙区国家税务局签订了《房屋购销合同》，为此被告向第三人支付了相应酬金，因此，被告与昆明市盘龙区国家税务局订立的《房屋购销合同》系由案外第三人促成，原告与最终销售结果无关。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。

归纳上述诉辩主张，当事人争议的焦点是：一、《委托销售居间合同》是否履行？二、被告与昆明市盘龙区国家税务局订立的《房屋购销合同》是否由案外第三人促成而原告与最终销售结果无关？

原告为证明其主张的事实，提供了下列证据材料：

1、原、被告双方于2001年8月31日签订的《委托销售居间合同》，欲证明原、被告双方建立了合法有效的房地产买卖中介服务关系；

2、昆明市中级人民法院（2003）昆民四初字第034号《民事判决书》及云南省高级人民法院（2003）云高民三终字第37号《民事判决书》；原告欲证明经生效判决确认，原告已履行完全部中介服务义务；

3、被告与昆明市盘龙区国家税务局于2002年12月10日订立的《房屋购销合同》及《云南省销售不动产统一发票》复印件（时间自2003年2月13日至12月19日）36张；原告欲证明被告与昆明市盘龙区国家税务局通过原告的中介服务已经就“攀诚大厦”成交付款。

被告对证据3《云南省销售不动产统一发票》复印件的效力提出异议，对上述其他证据的真实性予以认可，但认为证据2的两份判决书认定“居间义务完成”的事实有误，不能证明原告已经履行完毕居间义务的事实。

被告提交了下列证据证明其主张的事实：

1、2002年9月26日解除合同的《通知》及2002年12月10日《房屋购销合同》，被告欲证明在2002年12月10日《房屋购销合同》签订前，原、被告之间的居间合同关系已经终止；

2、《关于盘龙区国家税务局购置办公大楼的情况说明》及张利和的名片，欲证明原告假借被告的名义与昆明市盘龙区国家税务局进行商谈，因其主张的价款对方无法接受，以致“攀诚大厦”长期不能销售；另外昆明市盘龙区国家税务局的资金审批问题决定居间合同的目的不可能实现；

3、2004年3月3日《情况说明》、《付款证明》、银行出具的说明、云南省国家税务局云国税函（2002）660号批复及昆明市国家税务局云国税函（2003）44号批复，被告欲证明被告与昆明市盘龙区国家税务局签订的《房屋购销合同》是第三人昆明荣尊商贸有限公司促成，与原告无关。

原告质证对张利和名片的真实性提出异议，对被告出示的其他证据的真实性没有异议，但认为上述证据不能证明双方的居间合同解除及由第三人进行居间活动的事实。

针对原、被告提交的证据，本院对原、被告分别出示并经对方当事人认可真实性的证据依法予以确认，对于被告提出异议的《云南省销售不动产统一发票》复印件，经本院核实，原告又提交了经昆明市盘龙区国家税务局盖章并写明与原件相符的《云南省销售不动产统一发票》复印件，同时经本院向昆明市盘龙区国家税务局进一步核实，昆明市盘龙区国家税务局确认了《云南省销售不动产统一发票》的真实性，确认《云南省销售不动产统一发票》记载的款项已经支付给被告，因此对《云南省销售不动产统一发票》的真实性本院依法予以确认。而对张利和的名片的真实性本院不予确认。

对于原、被告双方各自欲通过证据证明的事实，本院认为：

针对争议焦点一、《委托销售居间合同》是否履行？

本院认为：原、被告双方认可的2001年8月31日签订的《委托销售居间合同》证明原、被告双方建立了合法有效的房地产买卖中介服务即居间合同关系；虽然被告对昆明市中级人民法院（2003）昆民四初字第034号《民事判决书》及云南省高级人民法院（2003）云高民三终字第37号《民事判决书》的证明力提出异议，但是，该两份《民事判决书》已发生法律效力，而被告又没有相反的证据足以推翻该判决书的内容，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，“下列事实无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……；前款（一）（三）（四）（五）（六）项，当事人有相反证据推翻的除外。”对该两份生效判决，被告没有相反证据推翻，因此，对两份《民事判决书》的证明力本院依法予以确认。昆明市中级人民法院（2003）昆民四初字第034号《民事判决书》中确认原告已履行完毕《委托销售居间合同》约定的居间义务，因此，本院对该事实依法予以确认。被告虽然提交了证据1解除合同的《通知》及《关于盘龙区国家税务局购置办公大楼的情况说明》欲证明原、被告双方居间合同终止和被告没有履行完毕居间合同的事实，但上述证据和事实已经在昆明市中级人民法院（2003）昆民四初字第034号《民事判决书》中确认该事实不能成立，因此，本院认为，原告已经履行完毕《委托销售居间合同》约定的原告应履行的居间义务。

针对争议焦点二、被告与昆明市盘龙区国家税务局订立的《房屋购销合同》是否由案外第三人促成而原告与最终销售结果无关？

被告提交了2004年3月3日昆明荣尊商贸有限公司出具的《情况说明》、付款证明、银行出具的说明、云南省国家税务局云国税函（2002） 660号批复及昆明市国家税务局云国税函（2003）44号批复，欲证明被告与昆明市盘龙区国家税务局签订的《房屋购销合同》是第三人昆明荣尊商贸有限公司促成，与原告无关的事实。对此问题，本院认为，昆明荣尊商贸有限公司出具的《情况说明》写明“……昆明诚信房地产开发经营有限公司于2002年10月初与我公司取得了联系，委托我公司在该办公楼的销售事宜中，解决上述的立项审批问题。我公司在接受委托后，经过努力，最终促成盘龙区国家税务局购房计划的立项和审批……”，从上述内容看，被告并不能证明其与昆明荣尊商贸有限公司建立了居间的权利义务关系，也不能以此否定原、被告之间已经由生效判决确认原告已履行完毕其义务的居间合同关系，因此，本院认为，原告已完成居间介绍工作和被告的委托。

综上所述，本院确认下列事实：

2001年8月31日，原、被告双方签订《委托销售居间合同》，约定：被告委托原告有偿服务提供介绍“攀诚大厦”的购买方，原告运用房地产专业知识对信息进行整理并通过努力工作为被告有偿服务提供介绍促成购买方昆明市盘龙区国家税务局购买该大厦，以被告与购买方签订售房合同成交付款为准，即原告为被告提供了订立售房合同的机会和媒介服务，成交后被告委托原告的居间服务完成；被告确认本合同的购买方原告是唯一提供介绍方，以证明原告为被告提供了居间服务，不成交分文不取；被告与购买方签订购房合同成交后，购买方付款后五日被告按售房合同成交总金额的3%支付居间酬金；如果购买方是分次付款，被告也同时分次按比例分次支付给原告，被告按成交总金额的比例付完为止；被告一旦与本合同所指的购买方签订的售房合同及其附件被告必须提供给原告作为成交的依据，否则视为违约；双方在履约过程中若有违约，违约方按成交总金额的3%支付违约金。合同签订后，原告履行了《委托销售居间合同》约定的居间义务。 2002年12月10日，被告与昆明市盘龙区国家税务局签订了《房屋购销合同》，约定“攀诚大厦”购房总价款为人民币3900万元，合同签订10日内支付购房款800万元，收回土地证交昆明市盘龙区国家税务局保管后七日内再付700万元，其余房款按工程进度支付，至2003年12月付至3500万元。 2002年12月13日，昆明市盘龙区国家税务支付被告房款800万元，同月30日又支付房款700万元。2003年4月18日，昆明市中级人民法院作出（2003）昆民四初字第034号《民事判决书》，判决确认原告已经履行完毕《委托销售居间合同》约定的居间义务，并判决以昆明市盘龙区国家税务局已支付给被告的购房款1500万元为基数计算3%的居间酬金45万元及相应违约金由被告支付给原告。宣判后，被告不服提起上诉，2003年11月25日，云南省高级人民法院作出（2003）云高民三终字第37号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2003年2月13日至12月19日，昆明市盘龙区国家税务局又向被告支付了购房余款2400万元。

本院认为：《委托销售居间合同》是原、被告真实意思表示，该居间合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。根据《委托销售居间合同》约定的“购买方付款后五日被告按售房合同成交总金额的3%支付居间酬金；如果购买方是分次付款，被告也同时分次按比例分次支付给原告，被告按成交总金额的比例付完为止”，昆明市盘龙区国家税务局于2003年2月13日至12月19日向被告支付了购房余款2400万元，被告应在付款后五日内支付原告3%的居间酬金72万元，但被告没有按照《委托销售居间合同》的约定向原告支付相应的居间报酬，已构成违约，同样按照《委托销售居间合同》约定的 “双方在履约过程中若有违约，违约方按成交总金额的3%支付违约金”，被告违约应支付2400万元以3%计的违约金72万元。因此，原告要求被告按照双方签订的《委托销售居间合同》的约定支付原告居间酬金72万元及违约金72万元的请求有事实和法律依据，本院予以支持。

据此，依据《*合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：

被告昆明诚信房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆明润恒房地产信息咨询有限公司居间酬金人民币72万元及违约金人民币72万元。

案件受理费人民币17210元，财产保全费7720元，合计 24930元，由被告昆明诚信房地产开发经营有限公司承担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年，双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。

审 判 长 陈 林

代理审判员 陈寒梅

代理审判员 代晓明

二○○四年四月十九日

书 记 员 杨 艳