中国有色金属工业昆明勘察设计研究院诉曲靖安泰商贸有限责任公司、云南诚和实业有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷案
云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
（2004）昆民一初字第57号
原告中国有色金属工业昆明勘察设计研究院。住所地：昆明市东风东路东风巷1号。
法定代表人陆增建，该研究院院长。
委托代理人赵一飞，百姓律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人王茂喜，该研究院工作人员（特别授权）。
被告曲靖安泰商贸有限责任公司。住所地：云南省曲靖市南宁北路。
法定代表人李卫民，董事长。
委托代理人李亚秋，北京市尚公律师事务所昆明分所律师（特别授权）。
被告云南诚和实业有限责任公司。住所地：昆明市东风东路48号勘泰大厦B座12楼。
法定代理人李卫民，董事长。
委托代理人李亚秋，北京市尚公律师事务所昆明分所律师（特别授权）。
原告中国有色金属工业昆明勘察设计研究院（以下简称勘察设计院）诉被告曲靖安泰商贸有限责任公司（以下简称曲靖安泰公司）、云南诚和实业有限责任公司（以下简称诚和公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2004年3月29日受理后，依法组成合议庭。双方当事人于2004年5月17 日在本院组织下进行了证据交换。2004年5月28日，经原告勘察设计院、被告曲靖安泰公司、诚和公司申请，本院委托昆明市司法技术鉴定中心对本案争议事项进行司法鉴定。2004年9月22日，昆明市司法技术鉴定中心出具昆法司鉴（2004）司技字第124号《司法技术鉴定书》。2004年10月25日，本院公开开庭审理了本案。原告勘察设计院法定代表人陆增建及其诉讼代理人赵一飞、王茂喜、被告曲靖安泰公司法定代表人李卫民及其诉讼代理人李亚秋、被告诚和公司法定代表人李卫民及其诉讼代理人李亚秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告勘察设计院诉称：原、被告双方分别于1997年11月25日、1999年1月8日签订《合作开发经营合同书》及《合作开发经营勘泰大厦的补充协议书》，约定由原告出地、被告出资，双方合作建设勘泰大厦，原告有权得到9000 m2或以上房屋；该工程应于1999年12月31日竣工并交付其使用，否则被告需按其应得房产价值的同期银行贷款利息支付违约金；如时间超过半年（即 2000年6月30日），则需按同期银行贷款利息的双倍支付违约金。此后，其按约履行了义务，但被告迟至2003年12月9日才移交8000余m2的房屋于原告，已构成违约，故请求：（一）被告支付原告违约金13726125元（从2000年1月至起诉之日2004年3月止）；（二）本案诉讼费及律师费 15万元由被告承担。
被告曲靖安泰公司、诚和公司辩称：其不存在逾期交房。该工程于2000年1月30日完工，双方虽对房屋的分配位置及公摊面积有异议而一直未达成协议，但原告自2000年2月即陆续使用其提供的房屋，且其交付的房屋符合合同约定，故原告主张违约金的请求无法律依据，应予驳回。
根据庭审和质证，原告勘察设计院、被告曲靖安泰公司、诚和公司对以下法律事实无争议：
1997年11月25日，中国有色金属工业昆明勘察院（以下简称昆明勘察院）与被告曲靖安泰公司签订《合作开发经营合同书》，约定由昆明勘察院将其所属东风东路东风巷1号约7亩土地作为合作条件，由曲靖安泰公司出资，双方共同开发经营勘泰大厦；新建房屋建筑面积如小于25000 m2（含25000 m2），昆明勘察院净得8000 m2房屋，如建筑面积在25000 m2以上，昆明勘察院净得9000 m2房屋； 1998年2月30日前，昆明勘察院负责配合曲靖安泰公司将项目用地变更到曲靖安泰公司项目公司名下，如因昆明勘察院原因未能按期办完毕，给曲靖安泰公司造成的经济损失，由昆明勘察院负责赔偿；曲靖安泰公司在1999年3月1日完成建设，双方并约定了因曲靖安泰公司原因不能于1999年5月1日前将房屋建成交付使用的违约责任，双方同时还对合作建房的其他权利义务进行了约定。1997年12月10日，昆明勘察院与被告曲靖安泰公司又签订一份《补充协议》，就抵押贷款事宜进行了补充约定。1997年12月30日，云南省计划委员会下发云计投资（97）1161号《云南省计委关于建设勘泰大厦项目建议书的批复》，同意昆明勘察院与曲靖安泰公司联合开发建设勘泰大厦。1998年3月，昆明勘察院与昆明市土地管理局签订了《昆明市划拨土地使用权补办出让合同（草案）》，补办了其参与合作开发的昆明市东风东路东风巷1号国有土地（面积共4623 m2，合6.935亩）的出让手续。1998年，原告作为施工方对勘泰大厦的基坑支护工程进行了施工，并在该工程所进行的深层拌桩工程中逾期近两个月。 1998年6月，昆明勘察院名称变更为中国有色金属工业昆明勘察设计研究院（即原告勘察设计院）。
1999年1月8日，原告勘察设计院与被告曲靖安泰公司、诚和公司签订《合作开发经营勘泰大厦的补充协议书》（以下简称《合作开发补充协议书》），约定由被告曲靖安泰公司的控股公司诚和公司作为曲靖安泰公司的项目公司，对勘泰大厦项目进行开发经营工作，负责全权操作勘泰大厦项目的运作；曲靖安泰公司与诚和公司共同作为原《合同》及本补充协议法律上的一方，对双方履行两合同的行为共同承担连带责任；因曲靖安泰公司与诚和公司控股关系的有效文件已于1999年1月6日提供给原告，故原告勘察设计院同意将勘泰大厦项目用地6.624亩的土地使用权转让到被告诚和公司名下，于本补充协议签订后即日起，由原告勘察设计院专人提供有关文书证件资料同被告诚和公司共同办理土地使用权转让手续；曲靖安泰公司、诚和公司共同承担勘泰大厦项目开发建设全过程的投资及各项税费，双方并对勘泰大厦产权进行了划分，并约定本划分方案各部分所占面积的核定（包括公摊面积）及地面架空层、地下室、A座四、七层的具体指定位置，待设计图纸资料齐全后，双方再具体确定；勘察设计院分得大厦C座用于招待用途的房产装修工作由诚和公司委托勘察设计院所属的春城装饰工程公司施工；除不可抗力及原、被告三方共同签字认可的特殊原因外，工程不能于1999年12月31日竣工（包括项目内的主、副楼及所有建筑内容）并交付使用，被告曲靖安泰大厦、诚和公司需按原告勘察设计院应得房产价值的同期银行贷款利息支付给原告，如延期时间超过半年（即2000年6月30日）仍不能竣工并交付使用，则按同期银行贷款利息的双倍支付违约，如延至2000年12月31日仍不能竣工并交付使用，除被告曲靖安泰公司、诚和公司应向原告交付上述违约金外，原告有权随时中止合同，不再等待接收指定的9000 m2房产而要求两被告立刻按应交原告9000 m2房产的当时价值补偿原告。合同三方并就合作开发勘泰大厦的其他事项作了约定。
1999年2月10日，被告诚和公司取得该宗土地的《国有土地使用证》。1999年2月1日至2000年1月30日，勘泰大厦工程建盖竣工。2000年3月3日，被告诚和公司与昆明春城建筑装饰工程公司就原告招待所（C座）的装修工程签订《昆明勘察院招待所装修工程施工合同》。2000 年8月28日，被告诚和公司、施工方云南省第六建筑工程公司、昆明市工程质量监督站对勘泰大厦工程进行了竣工验收，并出具了《单位工程竣工验收证明书》。 2000年9月14日，被告诚和公司在云南信息报上发出公告，通知各业主办理入伙手续。2000年11月7日，被告诚和公司将勘泰大厦A座605室移交给原告。2001年10月17日，被告诚和公司将勘泰大厦A座四到七层的部份房屋移交给原告。2002年9月26日，原告与昆明市盘龙区人民*珠玑街道办事处签订《房屋租赁协议》，原告将勘泰大厦A座底层一间房屋出租给该办事处使用。2003年2月26日，原告与被告诚和公司形成一份《会议纪要》，明确由于前期双方就9000 m2建筑面积划分多次协商未果，也无书面文件，故双方今后协商问题均应形成会议纪要或书面文件，由双方盖章确认。2003月2月至11月期间，被告诚和公司就房屋的移交事宜七次发函原告。2003年12月9日，原告与被告诚和公司签订《移交协议书》，明确了就9000 m2建筑面积的划分及移交经多次协商达成协议，对具体划归原告的建筑面积及具体位置进行了确认。另2004年2月3日，原告就本案争议的25个车位取得了 25份《房屋所有权证》。2004年9月10日，昆明市盘龙区人民法院以（2004）盘法行初字第019－043号25份行政判决书，判决撤销昆明市房产管理局于2004年2月3日作出的上述25份《房屋所有权证》的具体行政行为。
本案在审理过程中，原、被告三方当事人对勘泰大厦A座第5－7层住宅面积为3042.33m2、C座第3－8层招待所及C座第9－14 层写字楼面积共4848.42m2无异议。对于各方当事人所争议的A座架空层的建筑面积和所分摊的公摊面积、两被告所交付房屋在竣工时的价值、非住宅（车位）的建筑面积以及《关于9000平方米房产权的移交书》上手写体的笔迹是否系原告副院长王天厚的笔迹，经各方当事人申请，本院委托昆明市司法技术鉴定中心对上述四项争议进行司法鉴定。2004年9月15日，昆明市司法技术鉴定中心出具（2004）司技字124号《函》，载明因当事人未能提交鉴定所须资料，故无法对《关于9000平方米房产权的移交书》上手写体的笔迹是否系原告副院长王天厚的笔迹进行鉴定。2004年9月22日，昆明市司法技术鉴定中心出具昆法司鉴（2004）司技字第124号《司法技术鉴定书》，鉴定勘泰大厦A座居民委员会建筑面积为247.40m2（其中含共有公摊建筑面积 30.69m2），25个车位的建筑面积为792.38m2（其中含共有公摊建筑面积569.30 m2），两被告向原告交付的房屋在竣工时的市场价值足额为28585825元。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：（一）原告是否存在违约行为，包括原告是否按合同约定将所开发土地的使用权转让给被告诚和合同；原告所施工的基坑支护工程中的护壁钻孔桩工程、坑壁喷锚支护及锚杆孔工程是否存在逾期。（二）两被告是否存在违约行为，包括两被告向原告交付的房屋面积是否足额；两被告是否逾期向原告交房。
本院认为，首先，昆明勘察院与被告曲靖安泰公司签订的《合作开发经营合同书》及《补充协议》，在昆明勘察院名称变更为勘察设计院后，昆明勘察院在该合同中的权利义务即由变更后的勘察设计院承受。该两协议及此后勘察设计院与被告曲靖安泰公司、诚和公司又签订的《合作开发补充协议书》均系合同主体各方真实意思表示，且昆明勘察院在合同履行中已办理了该合作建房土地的土地出让手续，故原告以其经出让取得的土地使用权作为投入，由两被告出资，三方就勘泰大厦的开发经营所签订的上述合同为有效。原告勘察设计院与被告曲靖安泰公司、诚和公司基于上述合同所设定的权利义务而形成合资、合作开发房地产合同关系。
其次，关于原告是否存在违约行为。第一，原告是否按合同约定将所开发土地的使用权转让给被告诚和合同。本院认为，昆明勘察院与曲靖安泰公司于1997年11月25日签订的《合作开发经营合同书》第七条第2款约定：1998年2月30日前，昆明勘察院负责配合曲靖安泰公司将项目用地变更到曲靖安泰公司项目公司名下。而原告与两被告于1999年1月8日签订的《合作开发补充协议书》第三条第2款约定：曲靖安泰公司与诚和公司控股关系的有效文件已于1999年1月6日提供给原告，原告勘察设计院于本补充协议签订后即日起专人提供有关文书证件资料同被告诚和公司共同办理土地使用权转让手续。故《合作开发补充协议书》变更了前《合作开发经营合同书》中昆明勘察院负责配合办理变更手续的约定，变更为该土地使用权的转让手续系原告勘察设计院与被告诚和公司共同办理，且双方仅约定了共同办理的起始时间，即自即日起共同办理，对于办理完毕的终了时间，双方在《合作开发补充协议书》中并未约定，故两被告主张原告逾期办理土地使用权转让手续不成立。第二，关于原告所施工的基坑支护工程中的护壁钻孔桩工程、坑壁喷锚支护及锚杆孔工程是否存在逾期。本院认为，原告认可其所施工的基坑支护工程中深层拌桩工程的工期逾期近两个月，而庭审中各方当事人对护壁钻孔桩工程、坑壁喷锚支护及锚杆孔工程的施工需依赖于深层拌桩工程的施工一事实无争议，故本院确认原告因深层拌桩工程的逾期而使得护壁钻孔桩工程、坑壁喷锚支护及锚杆孔工程的工期亦相应存在逾期。
再次，关于两被告是否存在违约行为。第一，关于两被告向原告交付的房屋面积是否足额。本院认为，原、被告三方当事人对勘泰大厦A座第5 －7层住宅面积为3042.33m2、C座第3－8层招待所及C座第9－14层写字楼面积共4848.42m2无异议，本院予以确认。对于双方争议的勘泰大厦A座一层架空层及地下25个车位的面积，昆明市司法技术鉴定中心出具的昆法司鉴（2004）司技字第124号《司法技术鉴定书》鉴定勘泰大厦A座一层架空层的建筑面积为247.40m2，地下25个车位的建筑面积为792.38m2，原告虽认为25个车位应当仅鉴定套内面积，但未提交相关证据证明车位的建筑面积不应当计算分摊面积，故本院对其主张不予确认；而被告认为A座架空层中的部分房屋作通道使用应当作为共有面积进行分摊的主张，因鉴定人昆明市司法技术鉴定中心认为该部分不是必然的公用通道，不能作为共用面积进行分摊，且该鉴定机构具有相应鉴定资质，故其运用专业知识对此所作鉴定本院予以采信，被告对该主张未提交相应证据证明，本院不予采信。综上，本院对昆明市司法技术鉴定中心出具的昆法司鉴（2004）司技字第124号《司法技术鉴定书》予以确认，该鉴定书证明各方当事人争议的勘泰大厦A座一层架空层的建筑面积为247.40m2，地下25个车位的建筑面积为792.38m2，故两被告向原告交付的房屋面积共为8930.95m2，未达到合同约定的9000m2，构成违约。第二，关于两被告是否逾期向原告交房。本院认为，昆明勘察院与曲靖安泰公司签订的《合作开发经营合同书》中约定勘泰大厦房屋的交付时间为1999年5月1日，而在此后原告勘察设计院与两被告签订的《合作开发补充协议书》中关于工程不能于1999年12月31日竣工并交付使用，两被告将承担相应违约责任的约定，将前合同中约定的交付时间变更为1999年12月31日。本案中，该工程的竣工日期为2000年1月30日，故无论双方约定的是竣工即交付，还是竣工验收后交付，该工程的竣工时间都已超过了各方约定的交付时间，两被告逾期交房，构成违约。对于两被告抗辩理由之一认为原告逾期办理土地使用权转让手续导致其工程迟延而违约，因其主张原告逾期办理土地使用权转让手续的事实不成立，且在该工程于1999年2月1日开工后，被告诚和公司即于1999年2月10日取得该宗土地使用证，故该土地使用权转让手续的办理并不成为影响两被告工期的事实，故两被告的这一抗辩理由不成立，本院不予支持；对于两被告抗辩理由之二认为原告所施工的基坑支护工程逾期导致该工程整体逾期而违约，本院认为，根据两被告提供的有关基坑支护工程的施工资料，原告对基坑支护工程的施工发生于1998年，而原告与两被告于1999年1月8日签订《合作开发补充协议书》时将原《合作开发经营合同书》约定的交房时间1999年3月1日变更为1999年12月31日，故三方当事人在原告对基坑支护工程逾期后，已在《合作开发补充协议书》对交房日期进行了延长，原告在基坑支护工程中的逾期行为对两被告的工期不构成影响，本院对两被告的这一抗辩理由不予支持；对于两被告抗辩理由之三认为因双方未对各部分所占面积进行核定及对地面架空层、地下室、A座四、七层的具体指定位置进行具体确定，故无法按约交房，本院认为，原告与两被告在1999年1月8日签订的《合作开发补充协议书》中约定本划分方案各部分所占面积的核定（包括公摊面积）及地面架空层、地下室、A座四、七层的具体指定位置，待设计图纸资料齐全后，双方再具体确定，故两被告的具体交房行为须以三方确定的面积及位置为依据。本案中，原告与两被告在设计图纸资料齐全后，并未就约定的划分方案中各部分的面积及部分房屋的具体位置进行核定，直至2003年2月26日三方签署《会议纪要》时，仍明确双方就9000 m2建筑面积划分多次协商未果，三方一直迟至2003年12月9日才以《移交协议书》对具体划归原告的建筑面积及具体位置进行了确认，故三方迟至2003 年12月9日才最终以书面形式确定交房行为的完成系因原告与两被告均未履行该约定条款所致，两被告的这一抗辩事实成立。但因该工程的竣工时间即已超过了三方约定的交房时间，即两被告在工程竣工时即已违反了合同约定的交房义务，对原告就已构成违约，故三方均未履行划定面积及具体位置的行为并不能抗辩两被告的违约交房事实，仅能成为两被告迟延至2003年12月9日才履行完毕交房行为这一违约情节的合理抗辩。
最后，关于两被告违约责任的承担。原告与两被告于1999年1月8日签订的《合作开发补充协议书》约定：除不可抗力及原、被告三方共同签字认可的特殊原因外，工程不能于1999年12月31日竣工（包括项目内的主、副楼及所有建筑内容）并交付使用，两被告需按原告应得房产价值的同期银行贷款利息支付给原告，如延期时间超过半年（即2000年6月30日）仍不能竣工并交付使用，则按同期银行贷款利息的双倍支付违约，如延至2000年12月 31日仍不能竣工并交付使用，除被告曲靖安泰公司、诚和公司应向原告交付上述违约金外，原告有权随时中止合同，不再等待接收指定的9000 m2房产而要求两被告立刻按应交原告9000 m2㎡房产的当时价值补偿原告。故本案三方当事人按两被告逾期交房的时间先后顺序分别三种情形约定了三种程度不同的违约责任。原告在本案中请求两被告按该条款约定的第二种情形承担违约责任，而两被告至该违约条款约定的第二种情形的时间，即2000年6月30日到来时仍未履行完毕交房义务，故本案应当按该违约条款约定的第二种情形确定违约责任。但由于该条款所约定的违约责任明显高于原告因两被告违约所造成的损失，而两被告对该违约条款中作为计算违约金依据的 “房产价值”一词提出异议，案件审理中三方又不能对此补充协议，故该“房产价值”是指市场价，还是成本价或者两被告所称的交易价，该违约金的计算方法约定不明，本院考虑原告因违约所造成的损失及两被告违约情形的合理抗辩，酌情调整该笔违约金为30万元。对于原告请求的律师费15万元，本院参照《云南省律师服务收费暂行标准》，结合本院所支持原告的诉讼请求数额予以支持8万元。据此，依据《*合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、由被告曲靖安泰商贸有限责任公司、云南诚和实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国有色金属工业昆明勘察设计研究院违约金30万元、律师费8万元。
二、驳回原告中国有色金属工业昆明勘察设计研究院的其他诉讼请求。
案件受理费78640.63元、保全费57564.25，由原告中国有色金属工业昆明勘察设计研究院负担108963.90元，被告曲靖安泰商贸有限责任公司、被告云南诚和实业有限责任公司负担27240.98元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审 判 长 王 政
审 判 员 孟 静
审 判 员 杨 宁
二○○四年十一月十二日
书 记 员 金 馨