内部认购

内部认购是相对于公开认购而言的，一般在预售证下来之前进行。这种认购带有一定的风险，因为开发商没有预售资格，提前内部认购有可能是因为缺资金了。对于热门项目而言，内部认购一般普通购房者很难参与，由于价格相对于公开预售更低，一般会由实力购房者和关系户先行认购。普通购房者只能在公开认购阶段参与，想买到的房子也很难。

1、简要概述

近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种"内部认购"的方式销售商品房。

内部认购

内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照"开盘价"而言的，如果按照目前房地产发展商通行的"低开高走"的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的"最低时段价"，购房者应给予谨慎的关注。

同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的"便宜"。

2、优惠因素

和前面的“内部认购”相类似，商品房的“开盘价”中也包含了某种优惠因素。一般情况下，项目正式开盘时，房地产营销商为了创造一种旺销氛围，保持项目物有所值的美好形象，往往作出切实的让利，其优惠的可信度较高，值得关注。当然，无论是内部认购价还是开盘价都要随着市场的变化和该项目的销售情况而变化，不可能都是直线上升的趋势，购房者应做通盘考虑。

房地产广告的花样很多，其中有的注明购房者在某一时段购房可以享受优惠，其中有的不过是商家吸引客户注意力的促销手段而已。

3、销售手段

"低开高走"目前已成为房地产开发商们常用的销售手段。

期房销售过程中，房地产开发商出于资金滚动的需要，一般将价格定得很低，然后随着开发进度和市场形象的确立和市场占有率的提高，价格会逐渐上扬。相反，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段。此时价格一般也较低，在上述两个时期购买住宅应该是最实惠的了。

内部认购

这种实惠一般体现为价格形态和实物形态两个方面。前者，消费者从中得到的实惠少则几万元，多则几十万元甚至更多。后者，消费者除了低价购房的优惠以外，还可以得到房屋质量方面的切实保证，因为清盘房基本是现房，房间本身的质量问题已经经过竣工后一段时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以心明眼亮，精挑细选，也可以让开发商进行返修，保证其内在的质量。这里需要说明的是：清盘房一般在房型、层次、朝向的选择方面有一定的局限，一般底层与顶层的住宅、朝向不太好的住宅比较多，消费者在选择的时候更应该从长计议、严格把握标准，不要因价格偏低的诱惑而买进不称心的住房，以至于造成长久的遗憾。

内部认购一直是房地产开发商自筹资金的重要渠道，对于实力并不雄厚的中小开发商而言更是如此。大部分中小开发商利用内部认购的款项来倒腾贷款，甚至连一些在海外上市的著名房地产开发商在起步阶段也是这么干的。他们通常给予参与内部认购的购房者较高比例的折扣，在楼盘正式开盘时给出15%-20%的溢价，购房者有过两到三次的成功经历后，就成为开发商的忠实客户。开发商每推出一个新楼盘，就有固定的炒家跟进。开发商可以不用花费任何成本就使用大笔资金，而炒楼者按固定格式可长期稳定获得年15%-20%的回报，而等开盘后才认购的购房者最终为这笔利息买单。

4、重要作用

内部认购的存在，部分减轻了房地产商的资金压力，也降低了他们的融资成本。但是，这种非公开化的操作模式，助长了炒楼热的不断升温，增加了房价的不稳定因素，必然受到*主管部门的禁止。另一方面，内部认购的存在，也为整个房地产市场的信息公开带来困难，有些楼盘在开盘前就已经认购，房地产开发商提供的房产信息自然也就失实，供需信息的不准确会误导消费者的消费行为，让消费者不能做出正确的判断，影响了整个市场的公平性。

同时，预售制度的不规范也为国家对房地产行业的宏观调控带来困难，有些房地产商楼盘没有建成就已经申请预售上市，而有些房地产商申请了预售好久还没开盘上市，由于对房屋预售没有一个统一的标准，国家建设部发布的空置率自然也就严重与事实不符。

5、操作流程

内部认购的操作流程一般是卖VIP卡,收取若干订金,采取交3千抵一万等优惠.然后积累人气,看到一个项目采用不定优惠的方法,即从交订金之日起到开盘,一天抵100元的方法,优惠递减，先买卡的客户会有比较强烈的优越感和尊贵感，一开始项目人气不是很高的时候，也容易让客户感到紧迫，促使下定。

优势：可以前期可以吸引大批客户跟进拿号，蓄水。劣势：开发商的开盘期控制有风险，太短，客源不充分;太长，客户信心动摇，同时公司成本增加。

6、相关评论

在国家和地方出台差别性房贷、明令“限购”以及高调问责的背景下，有些地方的开发商，依然我行我素，根本不把*最严厉的房地产调控政策放在眼里，上有政策，下有对策，顶风作浪，这分明是在明目张胆地挑衅房产新政。

纵观两起南北“内部认购”事件，一起是出现冲砸行为后，才引起职能部门的关注，另一起则是经“网友曝”，媒体积极介入后，监管部门才开始注意。尽管名单上的当事人均矢口否认，房子还没有卖不出去，但诸如购房者与开发商的“保密承诺书”，销售人员只接待内部认购者，还是让人感觉到有很多谜底有待解开。

显然，这两起事件被发现有一定的偶然性，其实，内部认购全国其他地方也已变得非常普遍，包括笔者所在三线县市，类似的内部认购闹剧在当地监管部门的纵容下，也在屡屡上演。内部认购的兴起做浪和蔓延开来，不仅减轻了房地产商的资金压力，也大大降低了他们的融资成本。但是，这种非公开化的操作模式，不但会助长炒楼热的不断升温，增加房价的不稳定因素。与此同时，内部认购的存在，也会屏蔽掉房地产市场有价值的信息。有些楼盘在开盘前就已开始认购，房地产开发商提供的房产信息自然也就失真，供需信息的不准确会误导消费者的消费行为，让消费者不能做出正确和理性的决断，从而会影响房地产市场的公平性和公正性。

此外，内部认购，不仅使预售制度变得不规范，而且也会让房地产调控政策前功尽弃，无功而返。有些房地产商楼盘没有建成，消费者就通过内部认购，使商品房在事实上已销售出去，这不仅会架空商品房预售制度，而且也会让国家建设部门发布的空置率严重与事实不符，国家宏观调控政策也会被肢解变形。应当说，对内部认购问题，制度层面已有防范和约束。早在2006年7月份，建设部、国家发改委和国家工商总局联合出台的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明文规定：未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品，也不得以内部认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房，不得发布商品房预售广告。但四年多过去了，这项公共制度，徒有虚名，内部认购并未得到有效遏制。

发生在北京和南京的两起内部认购事件，既曝露了执行不力和监督乏力，也曝露出我国房地产市场管理的短板。这显然预示着，国家在今后房地产调控过程中，会遇到意想不到的阻力和困难，尤其是保障既有公共政策不折不扣地执行，仍充满很大的变数。

7、现房&期房

现房是指合同签完了就能收房;期房是指开发商拿到预售证开始销售的房子，这些房子现在还没完工或者现在还无法交付。

现房的好处是“所见即所得”，迅速入住不耽误事;缺点可能就是价格贵点，可选房源一般都不太好，好的房源可能在预售阶段都已经被挑走了。

期房的好处是预售价格更低，可选房源多;缺点是烂尾风险、规划变更风险、配套变更风险。