沈伟坚与佛山市石湾英发实业发展公司预售商品房纠纷上诉一案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2003）佛中法民一终字第740号

上诉人（原审原告）沈伟坚，男，1944年1月10日出生，汉族，现住佛山市汾江南路平远横街2号401房。

委托代理人隋志生，广东通利达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）佛山市石湾英发实业发展公司。住所地：佛山市江湾一路42号。

法定代表人苏国锐，总经理。

委托代理人何洪、李蕾，广东通法律师事务所律师。

上诉人沈伟坚因预售商品房纠纷一案，不服原佛山市石湾区人民法院（2002）佛石法房初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2003年3月12 日立案受理后，依法组成合议庭，于2003年4月17日询问了上诉人沈伟坚及其委托代理人隋志生，被上诉人的委托代理人李蕾。本案现已审理终结。

原审判决认定：原、被告于1998年3月6日签订《商品房购销合同》一份，约定原告购买被告位于佛山市汾江南路平远横街2号401房一套，建筑面积 127.239平方米，按实得建筑面积计算，该房价款共370138元。若暂测面积与以后房地产产权登记机关测定面积有差异的，以房地产产权登记机关测定的面积为准。若房地产产权登记机关测定面积大于或小于暂测面积正负1%时，每平方米价格不变，房价款总金额按实际面积调整。随后，被告取出《购房说明》一份，又约定半封闭阳台按100%计算，契约面积的半封闭阳台按50%计算。不论办契证时如何调整面积，本契约的总价款维持不变。同时还约定，除购房款外，英发公司为有关部门代收电增容费4000元，管道煤气费4500元。当天，原告付清全部购房款。1998年9月28日，原告又付清电增容费、管道煤气费共 8500元。2000年6月13日，原告领到房地产产权证时，发现登记机关所测面积与原暂测面积不一致，并得知电增容费和管道煤气费属价外收费，与被告多次交涉未果，遂诉至法院。

原审判决认为：原、被告在签订《商品房购销合同》后所签订的《购房说明》，是对原购房合同条款的变更和补充，其约定虽然显失公平，但是，原告在领取房地产产权证时，发现两个面积不同，且电增容费、管道煤气费属价外收款。根据法律规定，原告可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销，原告自2000年6月 13日起一年内未行使撤销权，其撤销权消灭，故原告签订的《购房说明》因未行使撤销权而合法有效，即以变更后的约定履行，不论办证时测定的面积如何，总价款维持不变。另外，《购房说明》还约定由被告代收电增容费、管道煤气费，故原告要求返还两项费用的请求于法无据，不予支持。依照《*民事诉讼法》第六十四条一款、第一百二十八条，《*合同法》第五十四条一款（二）项、第五十五条（一）项、第六十条、第七十七条的规定，判决驳回原告沈伟坚的诉讼请求，并由原告承担诉讼费1799元。

宣判后上诉人不服，向本院上诉称：一、原审法院认定《购房说明》是对《商品房购销合同》的变更和补充，是背离事实和错误的。让上诉人在《购房说明》上签字时，未进行解释和协商；也没有在《商品房购销合同》上直接进行更改，或附补充协议；既是单方说明，就不能认定为是对购房合同的变更和补充。其次，被上诉人未将《购房说明》与《商品房购销合同》一起送交房地产产权登记机关登记备案，故不能认定为是对原合同的变更和补充。还有，《商品房购销合同》第5条已约定了暂测面积与实际面积出现差异时，房价总金额按实际面积调整的内容，理应遵守和履行。二、《购房说明》的内容明显违反法律、法规，而不是原审法院认定的“显失公平”的问题。本案是商品房买卖纠纷，除适用合同法外，还应适用消费者权益保护法、价格法中关于禁止性、强制性的法律条款，并参考广东省高级人民法院《关于合同法实行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第23条的规定，从而认定《购房说明》的有关条款无效。并且，原审法院混淆了无效条款与可撤销条款的区别，本案中也不存在上诉人行使撤销权的问题。

被上诉人在被询问时答辩：《购房说明》是甲乙双方协商签订的，不是单方面的说明。而且，上诉人在《购房说明》上签了字，说明其对《购房说明》的内容是清楚的，该《购房说明》合法有效。因此，本案不适用《*价格法》第13条的规定。

经审查，上诉人对原审确认的事实无异议，本院予以确认。

本院认为：上诉人与被上诉人在签订《商品房预售合同》后，又接着签订了《购房说明》，对暂测面积与实测面积的变化情况，进行了新的变更和约定，并由上诉人在《购房说明》上签了字，应予认可。另外，在《购房说明》里，被上诉人要求上诉人另交电增容费4000元，管道煤气费4500元，共计8500元的行为，虽然与《*价格法》中第十三条（二）款的禁止性规定相违背，但是，该《购房说明》是在价格法实施之前签订的，签订该《购房说明》时并不违反当时的法律法规的禁止性规定，且价格法并没有规定对已发生的交易行为具有朔及力，因此原审判决认定《商品房预售合同》和《购房说明》合法有效是正确的，原审判决认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费1799元，由上诉人沈伟坚负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 陈 秀 武

审 判 员 贺 众

代理审判员 吴 健 南

二○○三年七月九日

书 记 员 邱 雪 碧