瑞安房地产有限公司

瑞安房地产有限公司，即瑞安房地产（股票代号：272），总部设于上海，为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。瑞安房地产在开发大型、多用途城市核心发展项目及综合住宅发展项目方面拥有卓越的成绩。公司目前在中国内地主要城市的中心地段拥有八个处于不同开发阶段的项目，总建筑面积达1,320万平方米（包括其他投资者权益）。公司于2006年10月4日在香港联合交易所上市，为该年最大型的中国房地产企业上市项目。

1、简介

瑞安房地产有限公司于2004年成立，并于2006年10月在香港联交所上市（股份代号：272），为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。瑞安房地产总部设于上海，在发展多功能、可持续发展的社区项目方面拥有卓越的成绩，在内地房地产市场奠定了稳固的基础。

瑞安房地产

基于适应未来城市发展目标，瑞安房地产结合对当地城市的历史、文化、人文和地理环境的深入理解，积极配合*的城市发展规划，充分发挥区域资源的独特优势，以创新独到及具弹性的手法进行项目的整体规划，力求打造一个集“生活、工作、休闲”于一体的独特环境和可持续发展的整体社区，丰富全面生活体验。

目前，公司在上海、重庆、武汉、大连和佛山中心地段拥有九个处于不同开发阶段的项目。截止2017年6月30日，公司土地储备达1,170万平方米（980万平方米发展为可供出租及可供销售面积，190万平方米为会所、停车位和其他设施）。

2、下属公司

中国新天地

中国新天地，作为瑞安房地产旗下独立运作的子公司，是立足于中国的高端商业地产项目持有者、经营者及管理者。以“集生活、工作、娱乐休闲于一体”的理念，企业致力于建造充满活力的社区，从而带动整个区域的商业繁荣。在“生活永丰采”这一企业愿景的引领下，中国新天地不断为人们提供优享生活体验，为企业业务创造长远价值。

在城市化与内需积极增长的双重因素驱动下，中国商业地产市场发展极具前景。成立中国新天地是母公司瑞安房地产的策略性部署，以期把握中国商业地产蓬勃发展的机遇。

传承广受赞誉的“新天地”品牌影响力，中国新天地专注于商业零售、办公楼、娱乐休闲类与酒店物业的投资、管理、营销与提升。

把握市场机遇

中国新天地负责营运管理瑞安房地产旗下的商业物业，在中国多个主要城市均拥有优质资产。凭籍源自瑞安房地产对市场的深刻洞察，中国新天地以优秀的资本运作实力，携手战略合作伙伴，在中国蓬勃发展的商业地产领域积极开拓新的投资机遇。

"生活永丰采

母公司瑞安房地产作为城市整体规划领域的革新者，在城市核心地段开发综合型社区方面深具经验，而中国新天地正是建基于这一卓越的价值传承之上。瑞安房地产独特的“天地”开发模式，在配合*城市规划与经济发展目标的同时，也将项目所在地的历史文化特色融入项目的设计及规划中。企业的旗舰项目——上海新天地，面世即被誉为革新中国商业地产的发展模范，一直以来都是城市高端可持续发展社区的标杆。

始发于上海新天地的“天地”整体规划设计理念，也传承于企业在其他城市的开发项目，其创新的客户优享体验，如今在武汉、重庆、佛山等地的社区中也得到了完美诠释。

秉承瑞安房地产一直以来的价值观，无论是对在中国新天地社区中生活、工作以及休闲的人们，或者是消费者、市民及商旅人群，我们都同样珍视。中国新天地将为缔造地标性项目不断努力，从项目的设计、营运到管理，公司均力争呈献创新的体验及成为国际水准的经典。

丰诚物业管理

瑞安房地产

丰诚物业作为瑞安房地产全资拥有子公司，是瑞安房地产全心打造的物业品牌。

自2004年成立以来，公司就引入先进的香港管理理念对服务品质不断优化，并努力为客户营造一个尊贵贴心的服务体验。

伴随着瑞安房地产的发展，丰诚将总部设立于上海，并在武汉、重庆、佛山、大连设立分公司。目前管理面积已经超过570万平米，员工超过1700人。所涉及的业务包含甲级商务楼、高档住宅、高级会所、商场、公共物业、车库等多种类型。并在2012年2月成功获得由*住房和城乡建设部颁发的“一级资质”认证证书。

公司一向以客户为中心，将香港的优质管理理念实践到国内，并拥有一系列先进的管理体系和一批专业的管理人才。公司于2005年通过了ISO9000，ISO14000认证体系，于2015年通过了OHSAS18001职业健康安全管理体系认证，ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系认证，并有多名员工成为英国皇家特许测量师学会会员，英国特许房屋经理学会会员；同时物业管理师、经济师等中高级管理专业技术人才也占相当高的比例。

公司管理的众多知名项目曾获得*多次嘉奖，如翠湖天地、瑞虹新城、重庆天地、岭南天地等，其中，2015年企业天地126项目获得黄浦区建筑节能示范项目；2015年重庆雍江御庭获得重庆市物业管理示范小区称号；重庆企业天地6、7、8号楼获得重庆市物业管理示范大厦称号等等。

在人才培养方面，公司关注每位员工的未来前景和发展。并于2011年6月成立了“学习与发展中心”，目的是通过专业的培训使员工乐于学习，并在工作和学习上获得更大的提升。

丰诚物业在不断提升物业服务品质的同时，更加注重企业社会责任感。2011年2月，公司成立了“丰诚绿色办公室委员会”，其使命是配合瑞安房地产可持续发展，将环保意识经由员工传递至合作伙伴、家庭及社区中。同时为员工、业主提供更整洁、节能、环保的办公、休闲和生活环境。

公司矢志为客户提供优质及专业的物管服务并以“关爱”作为公司未来发展的核心服务方向，以至诚至爱的行动使客户感到满意，努力成为中国最受推崇之优质物业管理服务公司。

瑞安建筑

瑞安建筑有限公司原名上海瑞安建筑有限公司，作为瑞安房地产旗下独立运作的子公司，是上海成立较早的建筑施工类合资企业之一。

公司成立于1985年4月，注册资本为1亿元，年施工总产值15亿元以上，现有职工250余人。公司资质为建筑工程施工总承包壹级，建筑机电安装工程专业承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、地基基础工程专业承包二级。公司于2004年建立、通过并保持GB/T19001的质量管理体系；2006年公司建立了GB/T19001、GB/T24001、GB/T28001的质量、环境和职业健康安全一体化管理体系，并通过了方圆标志认证集团的认证。

公司把“立足上海，面向全国”作为发展战略，着力开拓国内建筑市场，业务辐射到武汉、重庆、佛山、沈阳、广州、成都等十几个大中城市。在经营业务上，由过去单一的建筑施工总承包，积极向工程项目管理服务延伸，并已在上海盛邦国际大厦、成都城·中汇等多个项目成功地实践，目前公司也正在积极探索工程总承包模式。

公司一直以“建设未来、实现理想、守法守约、顾客满意、绿色环保、关爱生命、尽善创新、诚信谦勤”为管理方针，以“坚持以人为本，坚持诚实守信，坚持质量兴业”为原则，加强企业内部管理，并把“提高用户满意度，创建‘瑞建’品牌”作为公司一贯的追求，近年来，屡创佳绩，已获得“上海市‘白玉兰奖’、上海‘申安杯’、武汉市‘黄鹤奖银奖’、重庆市‘三峡杯’”等省（市）、区级优质工程多个，并创省（市）、区级文明工地、安全标化样板工地、绿色施工达标工地等荣誉十多项。公司积极推行新工艺、新技术，是上海较早运用装配式施工工艺的企业之一，并编制了上海市《装配式自保温复合式外墙板系统施工工法》。

多年来，公司以顾客为关注焦点，秉承瑞安集团“尽善创新、诚信谦勤”的理念，发扬以团队精神、勇于承担、终身学习、敬业乐业和诚信为本的企业文化，打造卓越专业管理团队，为客户提供高品质、高效率、专业的和独特的工程项目管理服务，为把瑞安建筑建设成为上海乃至全国建筑业品牌企业而努力！

3、文化

瑞安房地产自2004年成立以来，公司上下员工一直秉承"尽善创新·诚信谦勤"的瑞安精神，贯彻"创新·优质·卓越"的品牌承诺，致力在公司各运作上力臻完美，锐意提升管理﹑规划﹑执行及企业管治至世界级水平，竭诚为客户提供优质产品及服务，不断开创新里程，共同奋力向愿景目标迈进，让公司持续发展。

4、标识

瑞安集团由罗康瑞先生于1971年创办，集团一直追求卓越，勇于开拓。罗氏早年翻阅李察·巴哈所著《天地一沙鸥》一书，非常认同主角海鸥约纳堂自强不息，不满足于拥有与其他一般海鸥的飞行技术，不断努力练习，最终成为完美的飞行者﹔它那种追求完美的精神，正好与瑞安集团不谋而合。

瑞安房地产的标志便展示一只展翅翱翔的海鸥，飞越地平线，取意公司一如海鸥约纳堂拥有不屈不挠﹑追求真善美的精神，同时承传瑞安精神，不断创新求进，奋力向愿景目标进发。

5、董事会

本公司董事会现时由9名董事组成，包括2名执行董事，1名非执行董事及6名独立非执行董事。

执行董事

罗康瑞

罗康瑞先生：主席

孙希灏先生：董事总经理、财务总裁

非执行董事

黄月良先生

独立非执行董事

庞约翰爵士

冯国纶博士

白国礼教授

麦卡锡-罗杰博士

邵大卫先生

黎定基先生

6、大事记

2014；李进港先生离任瑞安房地产行政总裁，高层管理架构重组。

2013；超甲级写字楼企业天地二期启动，瑞安房地产全资附属公司—中国新天地有限公司成立，中国新天地宣布委任黄勤道先生为行政总裁，瑞安房地产在武汉天地举行第二届可持续发展论坛，瑞安房地产及中国新天地与*field订立投资商业物业及合作协议。瑞虹新城3号地块正式动工。

2012；瑞安房地产在佛山岭南天地举行首届可持续发展论坛。

2011：虹桥天地项目启动；李进港先生接任行政总裁职位，罗康瑞先生继续出任公司董事会主席；瑞安房地产发行人民币35亿元优先票据。

2010：创智天地项目收购位于上海市杨浦区五角场的土地；瑞安房地产对外公布与欧洲零售地产巨头领德高共同发展武汉天地购物中心；委任李进港先生为公司执行董事及董事总经理；瑞安荟正式启动；瑞安房地产收购位于中国上海市虹桥区的土地；瑞安房地产发行人民币27.2亿元可换股债券；瑞安房地产发行人民币30亿元优先票据。

瑞安房地产

2009：瑞安房地产与欧洲零售地产巨头Redevco（领德高）签署策略合作协议，共同发展武汉天地商务商业群的购物中心部分。

2008：佛山“岭南天地”项目正式启动；“大连天地o软件园”取得位于旅顺口区龙王塘镇黄泥川村的两块土地使用权；“重庆天地”超高层项目“嘉陵帆影o国际经贸中心”动工；“武汉天地”商务群工程启动；佛山“岭南天地”第一期正式动土。

2007：瑞安房地产与瑞安建业携手合作，共同发展大连软件园第二期；“大连天地软件园”工程正式动工；瑞安房地产竞得佛山项目土地开发权。

2006：“武汉天地”第一期工程正式动工；瑞安房地产于10月4日在香港联合交易所主板上市（股票代号0272），集资总额达68亿港元，成为该年最大型的中国房地产企业上市项目。

2005：获得武汉市61.2公顷永清地区重建项目的发展权，项目名为“武汉天地”；瑞安房地产完成3.75亿美元债券配售；“重庆天地”第一期工程正式动工。

2004：瑞安集团成立瑞安房地产发展有限公司（瑞安房地产）为地产旗舰公司，巩固并加速集团在中国内地的房地产发展；与上海杨浦大学城投资发展有限公司签订协议，合作开发杨浦大学城的*社区项目，即“创智天地“；瑞虹新城“瑞虹生活广场”正式开业，是该区首个最具规模的社区商业中心。

2003：杭州“西湖天地”园林篇（第一期）开业；与重庆市渝中区*签署协定，开发化龙桥地区重建项目，即“重庆天地”。

2002:“上海新天地”正式全面开业。

2001:“上海新天地”北里与太平桥人工湖绿地竣工。

1999:上海新天地项目正式动工。

1997:上海瑞安广场落成启用;瑞安集团获上海市*批准卢湾区太平桥地区重建项目的整体规划。

1996：瑞安集团获上海市虹口区“瑞虹新城”发展权；瑞安集团与上海市卢湾区*签订开发意向书，获得太平桥地区重建项目的发展权，第一期工程为“上海新天地”。

7、涉基金案

陈良宇因为上海社保基金案遭到免职，随着社保案深入调查，涉及到房地产的问题将会越来越多。其中最为知名的，并已承认的就是瑞安集团通过委托贷款的形式，获得8.75亿人民币元社保资金。瑞安房地产主席兼行政总罗康瑞2006年10月4日表示，该公司涉案的8.75亿元贷款将于年底前清还。

瑞安集团因为开发上海新天地而闻名，瑞安集团董事长罗康瑞更以全国政协委员、上海市荣誉市民的身分游走于官商之间。罗康瑞表示，陈良宇案以至于社保基金被违规挪用资金及调查事件，有助减低大陆贪污腐化，长远对大陆经济有正面作用，令上海楼市可健康发展。

罗康瑞表示，日后该公司可以在香港或国际银行融资，但不见得融资成本会因而上升；他认为上海楼市基调仍稳健，旗下物业未有受事件影响，销量及价格保持稳定；该集团发展步伐不会放慢，部分项目更加快发展，如旗下太平桥项目已动迁，“创智天地”落成时间表亦不变。

另外，他续指，旗下物业未有受陈良宇事件影响，销量及价格仍然保持稳定。至于被问及该公司两次安排上市，先后遇上大陆宏调及上海社保基金事件，会否感到时不与我，罗氏回应指，“大环境”无法控制，集团只会做好本份，他更称4日瑞房股票成交及股价均有上升。

有分析指，随着社保案深入调查，涉及到房地产的问题将会越来越多。在上海至少有十多个房地产企业向社保基金贷款。据地产界估计，十几家房地产企业，如果以每个企业贷款五六亿元人民币计算，就可达百亿元之巨。2003年121文件之后，央行紧缩房地产贷款，提高房地产贷款门槛。“银行放贷相对监管严格，需要四证齐全，然而其它渠道就容易得多，”某曾经做过开发商资金掮客透露，“只要*关系过硬，房地产企业通过社保委托贷款，只需要有土地证等一两个证就可以。”

上海房地产市场自2001年以来，一路上行，成为上海六大支柱产业之一，为上海经济发展，尤其城市建设贡献颇大。但是，由于房地产行业先天性和*关系密切，官商勾结，腐败问题也层出不穷，周正毅案、火烧拆迁户等惊天大案也皆由房地产而起。

日前据知情人士透露，上海社保资金出事后，*调查组可能会对所有涉及从社保获得贷款的企业进行排查，并且要求各个获得委托贷款的企业尽早还款。一家曾向社保借了两亿元资金的地产商，原来正踌躇满志计划收购另外一块地，但该收购计划戛然而止。“因为最近被社保催讨债务，所以不得不把资金先用来还社保的钱了。”

8、相关报道

瑞安房地产卖资产过冬

人民网北京2018年1月15日电（徐倩）在内地房企的销售额已经攀升到5000亿元的高峰时，曾经风光无限的港企瑞安房地产（00272.HK）却陷入销售困境。

就目前已经披露2017年销售业绩的32家上市房企中，只有瑞安房地产销售业绩不升反降。

日前，瑞安房地产公布，2017年1-12月，集团累计合约物业销售额及其他资产处置额达到213.66亿元，同比减少7.00%；而就合约物业销售额来看，2017年度住宅物业和商业物业合约销售额总共达到104.15亿元，同比去年更是下滑36%。

虽然合约物业销售额急剧下降，但是，瑞安房地产去年变卖了不少优质资产，其他资产处置额达到109.51亿元。尤其是在12月份，瑞安房地产出售上海瑞虹新城项目投资组合的49.5%权益，录得38.69亿元。这一出售举动也帮助瑞安房地产完成了下调后的2017年年度销售目标210亿元。

事实上，在去年年中的业绩会上，瑞安房地产主席罗康瑞已然料到去年销售额的下滑，所以将原先既定的240亿元销售目标降低至210亿元，其解释称“内地目前对卖楼的限制很大，限购、限售、限贷、限价，而我们也不想降低售价，因为所持物业基本都在市中心，所以有一些无奈，没有太多办法。”

罗康瑞的无奈也反映出港资房企在面临房地产调控时的“保守”策略，以利润为主导的港资房企在拿地和销售时更加谨慎，虽然稳字当先，但是发展步伐滞后，规模上难言突破。

从2012年，罗康瑞复出重新执掌瑞安房地产后，其也希望瑞安房地产能够由重变轻，由慢变快。从2012-2017年，在轻资产战略之下，瑞安房地产将旗下的优质物业进行出售来回笼现金，降低负债。

仅2017年，瑞安房地产就先后将重庆天地、大连天地、上海创智天地、瑞虹新城等项目股权进行出售。

罗康瑞卖资产的措施确实使得瑞安房地产迅速回笼资产、快速降低负债率，截止2017年年中，瑞安房地产的净资产负债率已经比2015年下降30%至57%。

虽然在资产变轻、财务优化上速见成效，但是瑞安房地产并没有由慢变快，销售乏力，土储不足都制约着瑞安房地产进一步的发展。

据瑞安房地产2017年中期报告显示，其目前拥有1170万平方米的土地储备，其中，可供销售的住宅仅为313.7万平方米。

在2017年的销售项目中，为业绩做出突出贡献的上海瑞虹新城项目已经拥有长达18年的开发周期，位置优越，毛利率高，但是，这也是瑞安房地产在吃过去的“老本”了。

卖资产固然能断腕求生，但是对于罗康瑞来说，如何补充新鲜血液、取得可持续性的发展则是今年亟待解决的问题了。