户籍改革持续助力房地产业 流动人口是刚需

在房地产业内生动力不足之时，户籍改革持续助力房地产业。近年来，户籍制度改革逐步强化，其最终的指向之一，便是房地产。这也说明在未来几年中，房地产业的增长动力将回归到城镇化的大背景中。户改带来的人口流动，将成为继续支撑房地产业发展的两大动力之一。城镇化将继续成为楼市“白银时代”的外在支撑，人口流动才是房地产业真正的“刚需”。但房地产市场的区域分化特征决定了，去库存需求恐难以与人口流动的大势相吻合。不同城市之间资源配置的差距，可能导致这一进程出现错位。

一、房地产业将迎来预期中的“白银时代”？

1、消化过剩产能是关键

国家统计局数据显示，2015年前10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，为历史次低点。虽然成交量颇有起色，但从相关指标上来说，房地产业正进入多年来相对低迷的时代。房地产历经多年的投资高速增长，市场供应已经明显过剩，并影响到市场发展和经济增长。因此，在近期监管层的公开表态中，都将“去库存”作为楼市政策的第一要务。在很多业内人士看来，如何消化房地产业的过剩产能，不仅关系到当前的低迷能否被解围，同时还决定楼市将以何种方式开启“下半场”。

2、加快户籍制度改革以带动住房需求

作为城镇化重要配套政策的户籍制度改革，近年来已在加速推进。2014年7月，国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》（以下简称《意见》），这也被认为是户籍改革的重要纲领性文件。今年11月初公布的"十三五"规划纲要”中也指出要深化户籍制度改革。2015年11月11日，*总理在国务院常务会议上强调，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

在2015年11月9日的国新办发布会上，*财经领导小组办公室副主任杨伟民的解释更加直接。他表示，上一轮住房制度改革在1998年，主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米，住房需求基本得到满足，但外地非户籍人口拥有的房子很少，所以户改还会引发庞大的住房需求。

二、人口流动对房地产市场的发展有决定性影响

中信建投发布报告指出，回顾我国房地产业快速发展的30年，本质是人口红利加速释放的30年，这期间我国总人口净增加3.24亿，其中15岁至64岁的人口数量保持了12年连续增长。人口红利的快速释放也加速了城乡聚集，并推动了房地产行业的需求释放。过去30多年来，我国经历了3次大规模人口迁移，其迁移轨迹与房地产市场的发展颇为吻合。

1、人口迁徙导致房地产市场结构分化

人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构分化，甚至是主导市场的唯一要素。据统计，2014年东、中、西部地区实现房地产销售金额比例分别为59%、23%和18%，销售面积比例分别为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。在2009年左右，开发商普遍将重心转移至中部地区的三四线城市，造成该区域房地产投资占比一度提升。但由于这些城市大部分为人口净流出城市，在首批刚性需求被满足后，市场后续乏力的效应如今已开始显现。

2、户籍改革带动人口迁徙助理房地产业

如果此轮户籍改革能够顺利推进，将可能带动人口的下一轮大迁徙，并为房地产发展继续提供动力。但与此同时，一个重大背景也不容忽视，即人口红利逐渐消失。

三、“去库存”效果难料

人口迁徙固然能够为市场发展提供动力，但能否解决困扰市场已久的“去库存”难题，目前还是未知数。

楼市库存分布则恰恰相反，主要集中在二三线城市和中西部地区，一线城市和东部地区仍然面临供不应求。人口流动方向和去库存目标出现区域性错位。不但庞大的楼市库存难以消解，一线城市的供应压力反而会加重。值得注意的是，去年出台的户改文件，要求借助落户政策，对大城市和特大城市的规模进行限制。但分析人士普遍指出，除非重新分配城市资源，否则这种行政性手段并不能改变人口流动大势。