法官支招如何避免买到被查封房

为警示买房人最大限度降低交易风险，二中院对2014年至今在执行程序中审查的买房人异议案件梳理发现，买房人异议占执行案外人异议案九成以上，缺乏法律常识，风险意识淡薄，容易轻信他人，是涉案买房人普遍存在的问题。

买房人异议占执行案外人异议案件超九成

据通报，2014年至2016年10月底，二中院在执行程序*受理涉及房屋、机动车、银行存款、股权及其他财产权利的案外人异议642件，其中涉买房人异议的588件，占全部案外人异议案件的91.6%。2014年受理买房人异议案件73件，2015年上升至199件，今年前10个月已受理316件。上述案件中，10名以上买房人集体申请异议的群体性案件453件，占总数的79.2%，最少的一批14人，最多的一批127人，群体性明显。

拖延过户、未核房屋查封情况买房人难获支持

二中院执行二庭庭长助理詹同介绍，实践中，一些买房人在房屋被查封后才与出卖方签订买卖合同，或查封前只是签订了不具备合同全部要件的认购书、意向书等，查封后才签订正式合同，根据法律及司法解释的规定，买房人很难以得到支持。

在司法实践中，法院对一手买房人，原则上要以房地产开发企业开具的正式购房款发票等作为判断依据。对于二手买房人，原则上要以银行转款记录或凭证等作为判断依据，不能仅凭收据、收条就认定付款事实。

如果买受人未办理过户登记是由于开发商手续不全不具备办证条件、出卖方故意拖延等客观障碍造成，那么买房人对此没有主观过错，但如过户不存在障碍，买受人却怠于行使权利，迟迟不去办理过户登记，即使付清了全款，也会使自己承担非常大的风险。

实践中发现，一些缺乏诚信的开发商将房屋抵押给银行取得贷款后，又私自将房屋进行销售，或将已经预售的房屋抵押给银行获取贷款，当开发商还不清贷款时，银行遂起诉并要求行使抵押权。此时，由于法律规定抵押权优先于所有权，法院一般难以支持买房人的请求，只有当执行房屋将危及买房人的生存权利时，才会倾向处于弱势地位的消费者。否则，买房人要想保住房屋只能代债务人清偿债务使抵押权消灭后，再向债务人追偿。

想“安心”买房可先做预告登记

法官提示，房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否已被法院查封，对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。因此，买房前务必详细调查了解房屋的上述情况，以及出卖方尤其是开发商的信用情况，一旦发现不妥，应当提高警惕，谨慎交易。尤其是名下已有住房及购房经营性房屋(商铺)的买房人，由于法律对他们的保护力度相对不强，承担的风险比仅购买一套房屋用于居住的消费者大得多，所以更要谨慎行事，切忌一时冲动，埋下隐患。

买房人在购房签署合同时可到房屋管理部门预告登记，做了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。

同时，买房人在交易过程中务必要强化证据意识，注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据，如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等，尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。同时，注意可能影响证据效力的细节问题，房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致，不要对发票内容进行涂改，不要将房款轻易打入非出卖方账户，如开发商员工的个人账户等，避免证据瑕疵导致证明力下降，损害自己的实体权利。