买法拍房几大问题及解决办法

买法拍房千万不可大意！

1、限购问题

很多人考虑法拍房的重要原因之一是因为听说它不限购，但是，并不是所有法拍房都不限购！务必看清“竞拍公告”内容，或提前咨询标的是否限购。

2、押金问题

报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么闹着玩，但除非遇到：

①拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，押金不能退。

②千万别想着报名围观，到时候不出价就行。只有你1个人报名的话，直接底价成交。

所以，参与拍卖前，一定查清自己的户口社保，确保还有购房名额。考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。

3、户口问题

如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。

更重要的是，如果是学位房，但学位已经被原业主占用，买了也是白搭。

在成功拍到房子，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的*部门，申请将原业主的户口“空挂”，需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因）。

但需要注意的是，“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。

至于学位的问题，不建议大家冲着学位去买法拍房，风险大，前期很难确认学位的使用情况。

4、租户问题

如果标的物本身带有租约，根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。

如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。

不过，看到一个拍卖房案例，标的物本身带有10年租约，且租金早已一次性付清，法院虽然驳回了租户的主张，但不代表会帮你解决纠纷，如果想要追回租金或者驱散租户，都需要你自己想办法了！

参与拍卖前一定要仔细阅读“竞买公告”，租户情况一般会在公告中出示，但具体情况最好还是自己提前了解清楚，包括租约时间、租金情况等。

像上面提到的这种情况，建议普通购房者还是放弃吧，即便再打官司也是劳心劳力的持久战，实在划不来。

5、*问题

网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。

最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。

最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多。

需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会负责*，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。

在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走法律程序。