回望非典2003, 2020年的广州楼市会怎样呢?
是不是又有一个买楼的机会放在我眼前?而我并没有珍惜……
最近,有不少购房者都在问这个问题。
为什么突然这么问,因为宅在家里太无聊?想太多?
并不是!
回忆有时候会让人清醒,有时候会让人更纠结。
17年前那个春天的记忆,并没有随着时间而模糊。因为那一年,正是楼市底部的“底部”。
2003年,对楼市来说,是一个拐点羊城晚报资料图
香港楼价腰斩、广州楼市探底
1999年时,香港私人A类住宅在港岛的大概是42000元/㎡,到2003年7月见底,跌到23000元/㎡,成为过去20年来楼价的最底部。
香港楼价近乎腰斩,广州楼市也同样出现楼价的明显下跌。
2003年,广州十区商品住宅均价为3888元/㎡,同比下降5.1%。当年“五一”黄金周也因为“非典”基本无人看楼,楼市遭遇重挫。
相比于香港大跌来说,广州在非典那一年,楼价调整其实不是太大,广州楼市中,跌幅最大的楼盘,也基本在15%以内。那时,广州最热门的市区荔湾区才5000元/㎡,至于广州珠江新城,也不过才3000-4000多元/㎡。
不过,由于非典过后,出现了惊人的反弹,回过头看看,2003年那一年,仍然是楼市的底部。
看看当年的楼价,真的很“刺激”——
华南新城,3080元起/㎡
天河北芳满庭园,首付30万
炒楼出现,楼市如脱缰野马
非典对于楼市的重创,很快就随着疫情的过去而消失。楼市否极泰来,开始进入真正的“黄金时代”。
张羽冲,从一个炒房“散户”跻身为“大户”的经典一战,是在2003年“非典”这一年。
这一年,楼市陷入低迷状态,北京富力城一期以6000多元/㎡开盘,张羽冲一下子拿下50多套单位,几乎把几栋楼朝南的最好户型都订下,完成了一次漂亮的“抄底”。
2003年之后,在房地产中渔利、以炒楼为业的“张羽冲们”越来越多。
“温州炒房团”也出现了,嗅觉敏锐的投机者们,开始了四处纵横的日子。
据当时媒体报道,2003年11月23日,温州购房团包三架飞机看房,开售当天包揽深圳新龙岗商业中心二期的上百套商铺。
虽然广州楼价较为理性,并非温州炒房团们的主要目标城市,不过,当年在售楼部,也常常可以看到“欢迎温州购房团”等字样的横幅。
总之,从2003年开始,房子的投资属性开始被发现、被发掘,“土豪买下一条街”“买房如买大白菜”等消息不绝于耳,全民购房投资的时代慢慢拉开。
空手套白狼的故事,在楼市里并不出奇羊城晚报资料图
首次突破万亿大关,楼市开始23倍飞跃
事实证明,这是楼市开始飞跃的一个转折点。
根据国家统计局数据显示,2003年中国住宅投资达到10792.3亿元,历史上首次突破万亿大关。
商品住宅房屋竣工面积33774.61万㎡,商品房屋销售额7955.7亿,相比2002年的6032.3亿,涨幅高达31.88%。商品房屋销售面积33717.6万㎡,较2002年26808.3万㎡增长25.77%。
与此同时,房企呈现井喷态势,由1998年19960家,激增至2003年37123家,增幅近两倍。
如果说,楼市是一名竞技场上的选手,那么,从2003年以后,就进入完全不一样的重量级的较量了。
17年过去了,刚刚过去的2019年,商品房销售面积达到了17.1亿㎡,比2003年增长了近14亿㎡,将近6倍,销售额近16万亿,比2003年增长了接近23倍!
2003年,被称为楼市飞跃的发端,是恰当的。这是一段我们不能忘却的记忆。
请回答2020:楼市会重回17年前?会反弹吗?
回过头来看,2003年,确实是楼市底部中的底部。而后,楼价不再回头,尽管中间也有震荡起伏,向上的势头是坚决、明确的。
2019年,广州楼价为31692元/㎡,相比于2003年的3888元/㎡的均价,是接近10倍的涨幅。
那么,当下受新冠肺炎影响下趋于淡静的楼市,会否回到17年前,成为又一轮筑底反弹的起点呢?
我们的答案是:不会!
尽管时下楼市的低迷与2003年楼市有一定的相似,但仅仅是表面的相似而已。
当下的低迷,说到底是楼市的高位盘整,未来不会有大起大落。
究其原因是,楼市缺乏大幅反弹的土壤,现在的楼市与2003年楼市,在基本面完全不同。
中国人的居住问题已经基本解决
一、从需求上看,人均居住面积近40㎡,而2003年那时候,人均居住面积不超过15㎡。
不缺房子,基本解决了居住问题,是这17年来最大的变化。
二、从M2供应来看,增幅不及2003年的一半。2019年12月末,M2同比增长8.7%。
当时的货币政策出现额外的宽松,M2(广义货币供应量)在2003年上半年同比增长20.8%,当年的货币宽松对楼市造成极大的刺激。这一点,在当下并不可能出现。
从根本上看,2003年,中国楼市处于市场化快速推进的初期,干劲十足。
而从当前楼市表现来看,商品房成交量开始下滑,全国楼市处于盘整降温期。
虽然广州楼市在2019年的年末开始筑底回暖,但是这一轮回暖,更多是开发商降价、促销而促成的。
当前的供应已经大于需求,尤其是三到五线城市更是如此。说到底,楼价最终由供求决定,供求关系的变化,才是最硬核的指标。
相信,春暖花开过后,该过去的会过去,该继续的还会继续——楼市理性回归,还会往前走。
春暖花开后,一切又将重新启程