卖房未成网签给陌生人 网签转委托业内常见

　　卖房未成，房产却被网签给了一个陌生人，而办理网签的中介公司也并非是自己委托的那家。为了“解冻”自己的房屋，房主陈先生近日将中介公司、网签对象诉至昌平法院，要求法院确认网签合同无效。然而中介公司表示，网签转委托是业内常见的情况，办理网签时只要资料齐全即可。

　　卖家说

　　房子没卖成网签却生效

　　去年，陈先生决定出售自己名下的一套房产。因为常年在外地工作，他以自己的父亲为代理人，通过A房地产经纪有限公司与谢先生签订了一份房屋买卖合同。但事实上，A公司并没有房产中介的资质。

　　根据北京市的相关规定，二手房屋的出售必须经过网签，而由于A公司没有中介资质，无权办理网签，于是便将陈先生的房产信息转交给了B房地产经纪有限公司，让其帮助完成网签。

　　但房屋买卖并没有顺利成交，陈先生表示，由于始终没能办下购房人资质的审核，最终谢先生放弃了购房。

　　谢先生确实没能通过住建委的购房资格审核，但他表示自己早已交付定金，而由于陈先生一方拖延办理过户手续，导致他恰好在购房期间与北京户籍的妻子离婚。婚姻的破裂，也让谢先生丧失了购房资格。

　　与谢先生的交易虽然没有成功，但陈先生随后发现，他这套房子的买卖网签却已经办理，而网签合同的对象，并不是买家谢先生，而是一位陈先生素不相识的陌生人韩某，而且网签合同上也没有陈先生本人的签字。

　　陈先生认为，B公司无权代理自己进行网签，因此将B公司、韩某起诉至昌平法院，主张网签协议无效。这起案件近日在昌平区法院开庭审理。

　　买家说

　　借名给真正买家网签买房

　　法庭上，陈先生、韩某均派代理人出庭，对于房屋买卖的过程，双方也各执一词。

　　韩某的代理人表示，韩某之所以被卷入这起纠纷，完全是为了帮谢先生一个忙。因为都是多年老友，韩某对谢先生的家庭变故有所了解，为了帮谢先生解决购房问题，韩某就将自己的购房资格“借”给谢先生。两人间签订了合同，约定房屋由谢先生出资，在谢先生将房屋过户至自己名下之前，韩某不得自行处置房屋。因此，在网签合同上，购房人就变成了韩某。

　　韩某代理人则表示，事前各方其实都进行过沟通，但仅是口头通知，并没有书面的证据。

　　对这种说法，陈先生则表示不认可。“你和一个人签合同，对方突然说我不干了，我要转给别人，你干吗?”陈先生的代理律师说。

　　对于网签的合同对象换了人，陈先生无比诧异，并且这份网签合同的居间人，也并非是此前选定的A公司，而是B公司。整份合同上，只有自己的名字没有变化。

　　而已经网签的房产，在网签信息撤销前不能被二次买卖。为了“解冻”自己的房产，陈先生首先起诉了谢先生，但因为无法联络上对方，案件暂时还没有结果。

　　面对陈先生急于再次出售房产的行为，韩某的代理人表示，房地产市场的升温，正是陈先生迟迟不为谢先生办理过户的原因，“少说涨了30万吧。”而时间的拖延，间接导致了谢先生购房资格的丧失，这才有了“借名买房”的情况。

　　“如果我没有购房资格，我会支付定金吗?”韩某的代理人反问道。

　　中介说

　　为购房人省开支网签转委托很正常

　　在网签合同中，中介公司由A变成了B。虽然B公司不是这次买卖双方的居间人，但其表示，网签完全可以转委托，并不是只有居间人才可以完成网签，“住建委没有相应的规定，我就是帮朋友个忙，他转委托我，我就帮着办了。”

　　虽然B公司称对A公司情况并不清楚，对于A公司转委托的原因，也仅是含糊地解释称对方“公司管理混乱”。但陈先生的代理人当即指出，A公司根本不具有房产中介资质。

　　“这个我不清楚。”B公司代理人称，他们只是为了帮朋友一个忙。但随后，他表示转委托是业内的潜规则。

　　“中介费高，我转委托，给你省个五六万，你说你做不做?”B公司代理人说，业内转委托的现象十分普遍，很多购房人为了省下一笔开支，也会表示认可。

　　对于自己的行为，B公司的代理人表示确实存在疏忽。因为网签不需要双方当事人到场，而同宇伟业公司提供了双方所有的完整资料，包括房产证、身份证等材料，于是他下意识认为合同就是合法有效的。而韩某的购房资格也具备，手续齐全，网签合同就这样完成了。

　　针对陈先生提出的网签合同没有本人签字的事实，B公司表示，网签合同直接打印出来确实是没有各方签章的。房屋买卖的流程就是在网签后，在住建委的网站打印出合同后，才能联系买卖双方前来签字。而陈先生的房屋买卖之所以没有完成，是因为陈先生的父亲没有配合完成相关手续，才导致没有完成过户。

　　“我听法院的判决，只要法院说要撤网签信息，我现在就回去填申请表。”B公司表示，网签必须依法撤销，这是为了保护购房人的利益。

　　律师说

　　中介公司只能为自己的客户办理网签

　　这次纠纷中，谢先生“借名买房”固然是事件的导火索，而A公司的转委托行为更是让韩某的合同绕过了网签前的审核，间接“促成”了网签事实。根据B公司的说法，转委托已经成为了业内的潜规则，也并没有法律法规进行明确的规范。

　　但北京市天驰君泰律师事务所程璇律师表示，在实践中，很多的所谓转委托行为，其实是没有中介从业资格的“黑中介”从事中介服务的“无奈之举”。因二手房买卖都需要网签，但网签时，需要中介机构通过住建委颁发的用做房屋核验和网签的U盾生成网签合同，并且这个U盾仅限本中介机构进行居间服务时使用。而如果是“黑中介”，则不可能有进行网签的资格，为了完成中介的职责，他们只能求助于正规的中介公司。

　　依据住建委的规定，进行网签的中介机构必须是买卖合同的居间方，也就是说，中介公司只能为自己公司的客户办理网签。因此，网签转委托显然与此规定不符，而并非如B公司所说的“无法可依”。

　　如果消费者在购房时遇到这种情况，程璇律师建议可以向“黑中介”所在地的区县住建委进行投诉和举报。

　　合同对象换人必须经双方同意

　　对于合同对象改变的问题，韩某的代理律师表示，韩某和谢先生私下有书面协议约定，只是房主姓名写为韩某，实际出资和使用权都属于谢先生，所以购买人的变化，其实对陈先生并没有任何影响。即使韩某和谢先生出现纠纷，也只是两人之间的矛盾。

　　直到现在，我国关于二手房交易依然没有一部专门的法律，都是由各省市自行制定地方法规进行规范。但在发生购房合同纠纷时，《民法》、《合同法》中都有相关条文可以规范。

　　程璇律师表示，合同的订立是有固定规则的，合同的双方必须是确定的，如果需要更改，必须经过各方当事人或代理人同意才可以进行。从谢先生改为韩某，这个变化涉及到合同权利义务的转让，必须经陈先生或其父亲同意才可以进行，如果没有经过这一步骤，合同就属无效。

　　不论谢先生是因何原因丧失了购房资格，都不影响其转让了合同权利义务的事实。

　　如果真如谢先生所言，是因为陈先生的拖延让他丧失购房资格，他是否能向陈先生主张权利呢?程璇律师表示，通常来说，居间合同都会约定过户的时间和条件，因此可以根据合同的约定来判断，究竟是谁的原因导致未能过户。认定了责任后，受损失的一方可以根据合同的约定向对方主张赔偿。