买二手房为啥要选“满五唯一”的房子？

“满五唯一”、“满二唯一”是现在人们买卖二手房的时候常碰到的名词，这两个词到底是什么意思呢？满足“满五唯一”“满二唯一”的房子又有哪些优势呢？

首先从契税的征收方法角度来看：

按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平（包含90平）的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

当然，首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

其次从增值税的征收方法角度来看：

增值税的叫法是今年5月份“营改增”之后这么叫的，原来叫营业税。

过去营业税的征收分几种情况，普通住宅：不足5年收取房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）则免征；非普通住宅不足5年收取房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）收取房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%。正是因为这个营业税的征收对于房屋满5年免征的规定，满足条件的房子就都把“满五”作为优势之一进行宣传。

但是“营改增”之后，这个五年就变为两年了，营业税也改为增值税，按照新的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。于是又有了“满二”的说法。根据目前的政策，我们将不同类型的房子分为四类：不满两年，两年到五年之间，满五年非唯一、满五唯一。这里我们假设这样一个购房场景：一套面积在100平米，网签价格200万（以网签价为准），原价格为160万的二手房，购房者是第一次买房。

第一种不满两年的二手房

不满两年的二手房征税最多，一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。

①增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万

②契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

③个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万

三个税种共14.1万元。

第二种两年到五年之间

这种情况免征增值税，只征收契税和个税。

①契税仍然是全额征收，上文已经注明计算方式，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

④个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万

两个税种共5.57万元。

第三种满五年非唯一

这种房子的税费成本和第二种完全一样，免征增值税，所以税费成本也是只有契税和个税，共计5.57万元。

第四种满五唯一

这种房子只征收契税。

契税额=200万×1%=2万元。

以上我们能看出，如果购买满五唯一的住房比不满两年的住房要节省一大笔支出，如果面积越大，税费差距越大。所以我们在买二手房时，尽量选择购买满五唯一的住房，即使价格高点，也能在税收支出上找补回来。当然，如果不介意税的或者想要房子尽量新一点的可以不介意税的问题。