谈谈二手房买卖“资金监管”这把双刃剑

“资金监管”是二手房交易中买卖双方都会听到的一个词语，所谓资金监管是指资金监管是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，该账户属于银行。当规定期限内购房者过户后，该资金将划转到原业主的账户下，否则将划转到购房者账户下，因此资金监管需要买卖双方都在监管银行开有账户，银行是资金的监管主体，从而保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益。

二手房买卖交易过程中，从买卖双方签订买卖合同，到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间，房产交易中存在“先付款还是先过户”的问题，只有采取资金监管和资金托管这两种方式才是真正确保二手房交易资金安全。这两种模式都是通过银行的专用账户进行资金的冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人员均动用不了资金。而除此之外的其他房款交割模式，都会让资金划转存在一定的风险。此时买卖双方使用资金监管无疑保障了购房资金安全。

“资金监管”无疑是保障买卖双方资金安全的利刃，但在某些条件下，“资金监管”这把利刃也会误伤购房者。

案例分析：

北京的业主王先生和购房者叶女士达成了过户意向。总价300万的房子，叶女士支付了100万元首付，并完成网签，100万元的首付款选择了资金监管服务。

正常情况，等房贷下来后，双房完成网签过户后，再把资金打至王先生账户中。至此，这套二手房完成交易。但是王先生由于做生意急需钱，他愿意降价10万元出售，但前期是尽快拿到钱，然后再过户。

资金怎么来？

由于全款买房需要大量资金，而购房者叶女士没有足够资金，只能选择中介的垫资服务，一般人认为只需要垫资190万就好了，因为100万首付已经交资金监管了，把这部分钱取出来就好了。

这里需要提醒的是，叶女士的确支付了100万首付并选择了资金监管，但是由于被监管资金在没有完成过户前是被锁定的。叶女士如果要享受这10万元的优惠，只能选择垫付全部房款，而不是仅仅垫资190万元。垫资时长由银行贷款审批进度决定，通常是1-2个月左右。中介提供垫资服务，其产生的利息完全由购房者叶女士承担，甚至超出了优惠额度和购房者支付的中介费！

当然，叶女士也不选择全款支付，那么这笔交易可能会黄掉。

从这个角度来说，如果购房者选择资金监管服务，那么资金的流动性就会很差，如果遇到类似上面这种情形，购房者将很难享受到优惠。

所以大家买卖二手房时，一定要根据自身情况选择是否进行“资金监管”。

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