房改房物业面临尴尬 房改房物业费该由谁交

目前，很多公房业主都买断房屋产权，在公房变为“私房”后，物业收费是否应该收取呢？由于没有明确的政策依据，很多单位都不能收费，但一些日常物业管理还得继续做，由此背上了沉重的资金包袱。当前房改房物业管理存在很多问题，那么如何走出房改房物业管理的困境，让房改房真正步入到市场轨道中来呢？

存在的问题

目前，房改房物业管理上存在多方面的问题，突出表现在以下几个方面：

其一，房改房的物业费该由谁交。这是房改房物业管理中的核心问题。是个人交还是单位交？一直以来，房改房物业服务费用是由房改单位来支付的。实际从道理上说，房改房的物业服务费用应该由房改房后的个人来承担。但是不少房改房住户没有物业服务的缴费意识，物业管理费收不上来。房改房个人一般每月向居委会交纳2-3元清洁费和3-5元治安费。即使只有这么少的钱也不能够做到100%的收缴率。

其二，*制定的物业服务基准价格偏低，物业管理公司入不敷出。小区没有投入，形成恶性循环。

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其三，维修基金严重匮乏。房改房后，按照商品房统一管理模式要求，必须提取维修基金，提取比例为房款的2%。而事实上，不少房改房房屋质量普遍较差；长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护，造成房屋完好率低、设备陈旧、老化，而维修基金又缺乏，给维修造成较大压力。

如何解决

要解决房改房物业收费问题，就要从以下几个方面入手。

第一，目前之所以房改房收费混乱，是由于缺乏必要的法律法规作为指导。因此业内人士普遍认为，迫切需要法律法规来进行“梳理”，*有关部门应该出台专项法规来解决。

第二，*对房改房物业管理公司给予补贴和扶植。北京市房管局物业管理处处长刘刚认为，房改房的售后管理与收费问题是个“老大难”，国家应该对此有一个明确的法规，在法规出台前，目前可考虑申请对物业公司给予国家财政拨款补贴。

目前大多数房改房物业管理还处于“福利”或“半福利”状态，业主观念尚未转变过来，不愿交费或少交费。*应对房改房物业管理公司在税收等方面给予一定的政策优惠，同时拨出专款补贴给物业管理公司，保证物业管理公司能保本微利，在正常经营状态下不至于亏损严重而纷纷退出房改房物业管理市场，从而扶植物业管理公司接手房改房，形成良性循环机制。

第三，建立完善的维修基金管理制度。

国家有文件明确规定：“旧有公方出售时，购房者按购房款2％的比例，向售房单位缴纳维修基金”，“维修基金应当在银行专户存储，专款专用，严禁挪作他用”。维修基金涉及广大业主的共同利益。基金的管理、使用及归集要有一套严格的制度，设专门的管理机构。业内人士认为，建立完善的基金管理制度，对于房改房的物业管理将有很大的帮助。

循序渐进

业内人士认为，由企业缴纳到个人缴纳，必然需要一个过程。但最终肯定要让企业解脱出来。如果立刻让所有的房改房住户都完全承担物业费，恐怕不太现实，因为很多房改房用户多为工薪家庭，收入有限。到时候交不上，反而令物业管理陷入困境。

现在正在进步着，按照本市房改房上市交易的有关规定，住户购买的公有住宅楼房上市交易后，该房屋的产权性质转变为商品房产权，新购买并取得该房屋所有权的住户应负担全部物业管理交费项目。个人缴费代替企业缴费，这是业内一致认为的房改房物业服务收费的趋势，但是在转变过程中尚需各方协调努力。