大龄二手房不被银行欢迎 正确房龄如何计算?

买二手房的时候你一定要关注房龄问题，但在看房环节房源的新旧会受装修风格、打理维护等都会影响你对房龄的判断，你是无法准确知道房龄的，还有的购房者甚至遇到看好了房决定买房调档的时候才发现，房东说的房龄和房管局的竟然还不一样。就像人一样，大龄二手房一样也不太受人欢迎，为什么会这么说呢？想要正确计算房龄应该怎么做呢？

为什么大龄二手房不受欢迎？

1、影响贷款年限

银行在批贷的时候会查询二手房的房龄，房龄越老贷款年限就越短，在总还款额一定的情况下，还贷压力就会比较大。甚至有些银行会直接拒绝为大龄二手房放贷，这个年龄限制一般是30年或25年。2、居住舒适度降低

房龄越老可能出现的问题也就越多，比如墙体剥落、房屋漏水都是老房子会出现的问题，如果你要修理的话，维修费用也不少。而社区的规划、停车位、物业管理等也一样与现在的小区没有办法比，而这些都将给生活带来诸多不便。

3、影响土地使用年限

房屋所有权是永久的，所以无论房子多老是你的就是你的，不会改变。但土地使用权是有年限的，住宅性质的是70年，如果你买的二手房房龄过大的话，剩余土地年限就很少了，而到期后办理续期还要缴纳土地出让金等费用。

正确房龄如何计算？

房龄和土地使用年限的计算方式不同的。计算房龄的时候是从竣工时间开始算起的，土地使用年限是从批地时间算起的。一个小区批地时间是2000年，竣工时间是2010年，到2020年的时候，这个小区的房龄就是10年，而剩余土地使用年限是70－（2020－2000）＝50年。

选房的购房者是不容易了解房屋的竣工时间及拿地时间的，因此想要了解准确的房龄必须先知道这两个时间点。购房者可以通过看房产证的方式判断房龄，但有的房产经过多次买卖，时间并不准确，这个时候就要房东带着你去国土局查档了，这个时间点是最准确的。但很多购房者无法一下子判断是否要买这个房子，所以也就不方便让房东查询。这个时候只能先从表面大致判断一下房龄，具体做法是：

通过楼房外观判断，红墙砖瓦多为上世纪八十年代至九十年代的建筑。水泥外粉墙面多为九十年代初的建筑，外墙用墙漆或瓷砖进行装修的多为九十年代中后期之后的建筑。通过厨卫观察，很多二手房出售前会翻新，但厨卫的装修还是难以改变的，所以可以通过厨卫地板颜色、磨损程度等判断。

购房者选择二手房的时候必须要注意房龄的问题，为了居住生活和贷款方面最好选择10年以内的二手房。如果是为了孩子上学，那么选大龄二手房也无可厚非，最主要的是看家庭经济能力是否支持。房龄的长短将对出售、成交价也会有影响，所以说购房者购买二手房时，房龄是考察中重要一环。

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