买使用权公寓有什么风险？

使用权项目之所以备受买家关注，主要因为这些项目往往都比周边项目的价格要便宜许多，再加上“返租、买一层送一层”等噱头，自然让人觉得这种项目“真香。”

但这类项目自身存在的风险简直不要太多。

1、没有产权！！！很多销售在宣传中会多次强调项目存在独立产权。但实际上并没有，只有使用权！没有产权的项目，且不说项目未来房价涨跌与你无关，万一小开发商跑路，你还很难进行维权。

2、使用权项目，只能用于租赁，不能买卖，最长租期不超过20年，预付租金不得超过12个月。那些承诺给你25年使用权的，小心为上。

（根据*第二百一十四条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。）

3、这些项目通常有四证：《规划许可证》、《土地使用协议许可证》、《施工证》、《用地批准书》，但就是没有《商品房预售许可证》。

这也就是为什么官方多次强调请勿购买未办理商品房预售许可证或不符合上市交易条件的房屋！

4、返租期没有保障！开发商把托管业务委托给别人，万一有什么事故发生，按以往的套路可以顺手把责任都推给托管公司。而且万一要是真租不出去的话，这个租金还能找谁要呢？

5、要注意理清土地所有方与投资商的关系、土地性质及物业类型等。

比如不少项目所在地块的用地性质为工业用地、物业类型为厂房等，但按公寓的形态对外销售使用权。这类物业尤其需要特别留意《建设工程规划许可证》的附图及附件，特别是《建筑报建图》。一旦项目未按照《建设工程规划许可证》进行建设，后期难以通过竣工验收，无法获得房地产权证书等。根据《广州市房屋租赁管理规定》第九条规定，未取得房地产权证书或无其他合法权属证明的房屋，不得进行出租。