买房直接更名避税能行吗？操作有什么风险？

房价本来就高，买房还需要缴纳契税以及卖房者转让的增值税和个人所得税，着实让人心烦。现在，如果中介/开发商告诉你说，可以将这个房子通过直接更名的方式卖给你，可以免去一部分税费，你愿意吗？

直接更名有两种操作方式

1、卖方在还没有办理产权证前将房子卖掉，再在办理产权证时直接把买方的名字作为房屋的共有人加上去（当然，这需要找房产交易中心的内部人员私下操作，因为除夫妻关系外是不可以随便加共有人的），并注明买方占有该房产99%的份额。等产权证办下后，卖方再把其所有的1%卖给买方，这样房产最终变到买方的名下，且只需缴纳这1%的份额所产生的增值税和个人所得税，数额与原来的总房价相比低出不少，能省一大笔钱。

2、以上更名针对的是已经鉴证过的商品房，还有一种就是针对那些还没有进行合同鉴证的房子，这种更名的风险比较大。分为下面2种：

①开发商网上不备案的房源，一般情况是开发商以内部员工名义、或内部关系搞内部预订，其中内部认购的都是交了定金后签协议的。对于这类“更名房”，购房者一定要看清合同，不要把钱直接打到“房东”的账户，而是要由“房东”陪同到开发商处现场交款，并进行更名，将原合同作废。

②个别购房者交了首付，开发商完成了网上备案，但没有实质签订购房合同、完成交易的。需要开发商到房产中心去经过一系列手续撤销备案，然后才能更名。购房者交易中一定要分辨清楚，警惕人财两空。在这个操作当中，房主很有可能之前买房是一个价格，但是卖房时却是另外一个价格了，房主赚取的就是前后产生的差价。

但由于这两种购房方式都没有进行网签，所以在与下家交易的时候，房子本质上依然是一手房。如果合同已备案，则无法更名。

直接更名有哪些操作风险

直接更名确实能减免各种税费，省出不少钱来。但实际上直接更名的操作很不规范，而且不确定因素也很多，所以风险极大，建议买卖双方最好不要采取这种方式来过户。

1、卖方办产权证时把买方名字加上去这是不符合规范的，所以只有找关系才能办到，但中介会要求买卖双方拿出一两万元的手续费去办事。但最后会出现名字加不上去，可中介却说钱已花了，而发生争吵的情况。

2、当买方名字加上后，需买卖双方到场将1%的份额卖给买方。在这个环节上，有时会出现一方感觉吃亏了不愿去办理手续，这是很危险的。双方经常会在这个环节上发生激烈争吵，最后一方不得不作出让步，特别是买方风险很大，因为房子的产权证跟房子都不完全是买方的，所以最后让步的往往都是买方。

3、这种方式在银行是无法贷款的，一些小中介为了收取佣金以及找关系的花费，跟买方承诺可以贷款，但最后贷不了款，买方就会非常被动。有些时候经过努力虽然能贷下来，也只能贷到消费贷款，利率却会比一般贷款高2％，甚至更高。

4、以这种方式过户，当双方产生分歧而不可协调时，想通过法律途径解决比较困难，因为从整个流程看不出是买卖交易。

很多时候，售楼部会提示你已经无房可售了，但房产中介手中却有大量的该楼盘的“更名房”，这很有可能是开发商参与自身的炒作。在实际操作中，由于买卖双方没有签订正式的购房合同，而“直更名”过户方式的整个流程并不能体现出是买卖交易，所以得不到法律的支持和保护，当买卖双方产生分歧不可协调时，想通过法律途径解决比较困难。