朱文正与顺德市中毅物业发展有限公司物业管理纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004）佛中法民五终字第8号

上诉人（原审被告）：朱文正，男，1963年8月5日出生，汉族，住所：佛山市顺德区大良金桂花园橡林三街807号。

被上诉人（原审原告）：顺德市中毅物业发展有限公司，住所：佛山市顺德区大良街道办事处凤山东路德业大厦8楼。

法定代表人*斌。

委托代理人黎伟贤，广东德丰律师事务所律师。

委托代理人丁怀宇，广东德丰律师事务所律师。

上诉人朱文正因与被上诉人顺德市中毅物业发展有限公司（以下简称中毅公司）物业管理纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2003）顺法民一初字第04995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审判决认定：朱文正是佛山市顺德区大良街道办事处金桂花园橡林三街807号的业主，该房的用地面积是306平方米，位于金桂花园小区的东苑。2003年 3月，金桂花园住宅区的业主经选举成立大良金桂花园业主委员会。2003年3月31日，大良金桂花园业主委员会与中毅公司签订金桂花园物业管理委托合同，双方约定：金桂花园业主委员会委托中毅公司对金桂花园小区进行物业管理，中毅公司提供的服务的受益人为金桂花园的全体业主和物业使用人，金桂花园的全体业主和物业使用人应履行合同规定的责任。物业管理服务费按业主用地面积计算每月：东苑0.75元/平方米；西苑0.55元/平方米。合同签订后，中毅公司从 2003年4月起对金桂花园小区进行物业管理。朱文正以不清楚已成立金桂花园业主委员会，且未住为由故未交纳物业管理费。因双方协商未果，中毅公司遂于 2003年10月13日向提起诉讼，请求：1、判令朱文正立即支付拖欠的物业管理费服务费1606.50元（计至2003年10月）以及拖欠物业管理服务费期间的利息（从起诉日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿日止），并承担本案诉讼费用。

原审判决认为：当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉讼中，朱文正虽认为金桂花园业主委员会不是合法成立，且金桂花园业主委员会选择中毅公司作为物业管理公司未得得2/3业主通过为由提出抗辩，但未提交证据加以证实金桂花园业主委员会是非法成立，与中毅公司签订物业管理委托合同前，未得到成立业主委员会的过半数以上投票业主通过的证据，故中毅公司与金桂花园业主委员会与中毅公司签订的物业管理委托合同是有效合同，对朱文正具有合同约束力，原、朱文正均应按物业管理委托合同履行各自的义务。虽朱文正在诉讼中认为未搬入金桂花园居住，没有享受过物业管理服务，但朱文正没有搬入金桂花园居住，并不能否认中毅公司已对金桂花园进行物业管理服务，故朱文正应从2003年4月起至2003年10月止按房屋的用地面积306平方米、每月按0.75元/平方米，即每月 229.50元向中毅公司支付物业管理服务费。因朱文正未按期履行交纳物业管理服务费的义务，已构成对物业管理委托合同的违约，故朱文正应履行支付物业管理费及违约金的责任。中毅公司请求判令朱文正支付拖欠的物业服务费1606.50元和支付从起诉日起至清还完毕日止的利息的主张合法，予以支持。朱文正的抗辩理由，因在诉讼中的证据不足，不予采纳。依照《*民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十六条、第七十二条第一款，《广东省物业管理条例》第五条、第八条、第二十七条、第四十条，《*合同法》第八条、第一百零九条的规定，判决：朱文正应于本判决发生法律效力之日起10日内向中毅公司支付物业管理服务费1606.50元及利息（从2003年10月 13日起至清还完毕之日止，利率按中国人民银行同期商业贷款利率计）。本案受理费50元，由朱文正负担。

朱文正不服上述判决，向本院提起上诉称：一、金桂花园业主委员会的成立经过如下：2003年2月14日由18人统计核票选出业主委员会（18人中包括区建设局、大良城管办、顺峰居委成员），于同年4月18日向顺德区大良办事处城市建设管理办公室申报备案，于同年4月23日经顺德区建设局同意备案，于同年7 月26日召开业主大会宣布业主委员会成立，并公告业主委员会成员的名单，即业主委员会只能在同年7月26日之后才能合法履行其职责，而物业管理合同签订时间是同年3月31日。二、根据广东省物业管理条例第八、十、十三条的规定，业主大会的决定，应当有过半数以上投票以的业主同意才能通过，业主大会的职权是批准物业管理委托合同。业主委员会应当做好业主大会会议记录，何时召开业主大会及大会的内容记录，证据的保存是业主委员会。中毅公司已向法院提供由业主委员会保存的所有会议记录，没有就有关物业管理委托合同召开业主大会，更没有过半数以上投票权的业主同意的有关记录。举证责任不是业主。按谁主张谁举证的原则，中毅公司必须举证其所签订的合同是否合法有效，即负有举证责任。物业管理委托合同未经业主大会决定，没有过半数以上投票权的业主同意，更未经业主大会批准，业主委员会擅自代理签订合同是无效的。法律明确规定对代理权（业主委员会代理权）发生争议的，由主张有代理权一方当事人（即物业管理公司）承担举证责任。原审判决业主负举证责任显然是错误的。综上所述，请求撤销原判，判决《金桂花园物业管理委托合同》无效，判决中毅公司承担本案全部诉讼费用及朱文正交通费、误工费200元。

中毅公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，朱文正的请求应予驳回。其理由如下：一、中毅公司是受金桂花园业主委员会的委托，中毅公司是依据金桂花园业主委员会提供的合法资料与之签定物业管理合同，也实际提供了物业服务，所以作为业主之一的朱文正应缴纳管理费。二、关于我方是否合法成立的问题，我方的举证责任已经全部履行。三、刚法官询问朱文正住所时，他明确说明是住在金桂花园。即使认为中毅公司物业提供的服务不合格，即使解聘也是由业主管理委员会来解聘。所以应驳回朱文正的上诉请求。

中毅公司二审期间提交了下列证据：物业管理企业资质证书。经质证，朱文正对该证据无异议，本院予以采信。

经审查，对于原审认定的事实，本院予以确认。本院另查明：中毅公司于2001年8月8日取得物业管理企业资质证书，资质等级为三级。2003年2月14日由18人统计核票选出业主委员会（18人中包括区建设局、大良城管办、顺峰居委成员）。同年3月，业主委员会向顺德区大良办事处城市建设管理办公室、顺德区建设局申报备案，备案表中注明管理单位为中毅公司。同年4月18日顺德区大良办事处城市建设管理办公室同意申报备案，同年4月23日顺德区建设局同意上述业主委员会成立备案。同年7月26日，金桂花园小区召开业主大会，宣布业主委员会成立，并公告业主委员会成员的名单。

本院认为：虽然本案尚未有证据显示金桂花园业主大会决定选聘中毅公司，但具有物业管理企业资质的中毅公司对金桂花园进行物业管理，是基于与金桂花园业主委员会签订的物业管理委托合同，而且中毅公司对金桂花园进行物业管理也已经取得当地*房地产行政主管部门的确认，并得到金桂花园的建设单位顺德市新城区置业发展公司的确认，故本院确认中毅公司享有对金桂花园进行物业管理的资格。中毅公司已实际对金桂花园进行物业管理，其有权向业主收取物业管理服务费用，费用的收取应按中毅公司与金桂花园业主委员会达成一致意见并经当地*物价管理部门批准的标准收取。朱文正作为金桂花园的业主，依法应当履行按时交纳物业服务费用的义务。原审判决认定事实基本清楚，处理适当，依法应予维持。朱文正上诉理由不成立，依法应予驳回。据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由朱文正负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 建 兴

审 判 员 陈 秀 武

审 判 员 林 义 学

二○○四年四月二十九日

书 记 员 余 珂 珂