商品房买卖代理词

代理词

尊敬的审判长、人民陪审员：

山东鲁泉律师事务所接收原告的委托，指派王胜军律师作为其诉讼代理人，代为参加本次诉讼，通过参阅案卷材料、并结合庭审情况，提出以下代理意见，供合议庭参考。

原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告已完全按照合同内容履行了合同义务，并严格遵守诚实信用原则;被告违反法定规划条件，无视购房者合法权益，违反诚实信用原则，超规划进行房地产开发，导致原告所购买的商品房产权证书迟迟无法办理，构成严重违约，应承担违约责任。上述内容，在法庭调查、法庭辩论过程中得以证实，原、被告双方均无异议。被告所称的合同第9条解除合同事项，属于迟延交房违约责任的解决方式，并不属于迟延办理房产证违约处理方式，因此，被告无权解除合同。

原告之所以要求人民法院依法调整违约金，具有正当、合理的理由：

1、违约金具有督促违约方及时履行合同义务、弥补守约方损失的作用。原、被告签订合同时，原告购买的商品房所在地块建筑物规划条件在19层以下，被告竟然为寻求暴利，将规划控制在19层以下的建筑物“陡然”建设到33层，在上述情况下，开发商完全不用担心自己违约责任，因为在签订合同时，只有原告(即购买方)按日支付违约金，被告仅需一次性支付0.3%的违约金，根本不需要担心什么时间办理房产证，亦无需理会原告的损失情况。这时违约金的作用就当然无存了。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，对于损失难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案中原、被告双方对损失数额难以达成一致意见，因此应当参照上述标准予以确定，根据上述计算标准，截止到2013年9月30日止，原告的逾期贷款利息为 元，高于合同约定违约金数额4000%以上，因此依据《*合同法》第114条之规定，应当予以调整。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定高额违约金的目的，就是要惩罚无视购房者利益的开发商，督促开发商遵循诚实信用原则，严格依法、依约履行自己的义务，规范房地产市场秩序，因此对于开发商逃避法律责任、社会责任的行为，法律应当对其进行惩戒。

4、2011年济南市槐荫区法院亦有类似案件的处理判例，济南市中级人民法院对槐荫区人民法院的判决亦给予了肯定和维持。请贵院依法支持原告的诉讼请求，维护诚实信用原则和规范房地产市场秩序。惩罚无信用的房地产开发商。